不動産を売却して売却益が発生すれば、所得税や住民税が発生します。
高額な売却額になる不動産は、売却益も高くなることが多く、発生する税金も高くなりやすいです。
支払う税金は少しでも安くしたいものであり、節税するならば特例や控除を利用します。
不動産売却で節税するポイントは譲渡所得削減と特例利用の2点
不動産売却時に節税する場合、ポイントは以下の2点です。
●譲渡所得を少なくする
●特例を活用する
売却時の税金は、売却額に対して課税するものではありません。
売却額と売却に関わる諸費用の差額に課税され、この差額を譲渡所得といいます。
不動産を取得したときの買った金額である取得費や、売却での諸費用である譲渡費用が多いと、譲渡所得から引けるので売却利益を少なくでき、節税できます。
不動産購入時には、以下のものを取得費として計算できます。
●仲介手数料
●立退料や移転料
●印紙税
●司法書士への報酬
●不動産取得税
●搬入費や据付費
●建物取壊費用
●リフォーム費用
譲渡費用としては、以下のものが計上できます。
●仲介手数料
●印紙税
●立退料
●建物取壊費用
●名義書換料
譲渡費用は、譲渡実現のために支払った費用がすべて計上できます。
しかし抵当権抹消費用、引っ越し料金、宿泊費などは譲渡費用には含まれません。
不動産売却で節税に使える控除や特例の種類
不動産売却で使える節税方法には、3,000万円の特別控除があります。
不動産を売った利益である譲渡所得から3,000万円引けるので、譲渡所得が3,000万円以下ならば課税されません。
特別控除を使っても譲渡所得が発生したならば、税率をかけて課税額が算出されます。
3,000万円の特別控除は、買い換えの特例や譲渡損失繰越控除とは併用できません。
住宅ローン控除とも併用できないので、不動産を売り、住宅ローンを利用して住宅を建てるときは、特別控除と住宅ローン控除のどちらを使うか、選択します。
3,000万円の特別控除は、自分が住んでいた建物を、住まなくなってから3年後の年末までに売れば利用できます。
3,000万円特別控除を賃貸や土地で使う条件
他人に貸していた自分の家を売っても、3,000万円の特別控除は使えます。
自分が住んでいた家を壊し、更地にして土地だけを売る場合でも3,000万円の特別控除は使用可能です。
ポイントは、取り壊してから1年以内に売却し、住まなくなってから3年後の年末までに引き渡すことです。
たとえば更地にしてから駐車場などにして他人に貸している場合は3,000万円の特別控除は使えないため注意しましょう。
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まとめ
不動産を売却すると、高額に利益になることが多いため、その分課税額も高くなります。
課税額を少なくするなら、不動産売却で使える節税方法を是非活用してください。
節税で使えるのは、譲渡所得を少なくする方法や3,000万円の特別控除などの控除や特例です。
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