住宅ローンの返済をする中で、貯蓄が増えたらその分を返済に充て、早めに完済しようと考えている方もいらっしゃると思います。
返済期間が長くなるほど最終的な支払額は高額になるため、手持ちの資金に余裕があれば、住宅ローンの繰り上げ返済を考えてみるのも良いでしょう。
そこで今回は、住宅ローンの繰り上げ返済は早いほど効果が大きいことと、繰り上げ返済をする際の注意点を解説します。
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住宅ローンの繰り上げ返済とは
住宅ローンの繰り上げ返済とは、元本の一部もしくはすべてを予定していた返済計画よりも早く返済する方法です。
金融機関から借りた元本が少なくなれば、本来支払う予定だった利息分も減額されるため、最終的な総返済額を安く抑えることができます。
基本的には、債務者のタイミングで繰り上げ返済の申し出ができ、追加で返済する金額や期間も自由に調整可能です。
つまり、まとまった資金が調達できた時点で残債を全額支払ったり、ボーナス支給のタイミングで通常よりも多めに返済したりできます。
繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類に区分されます。
期間短縮型は、毎月の返済額は住宅ローンの契約時に締結した返済額と変わらず、返済期間のみを短縮する方法です。
完済までの期間が短くなるため、予定よりも早く毎月のローン返済の義務から解放されて、本来支払うべき利息額を減額できる点が強みです。
とくに、元利均等返済で住宅ローンを組んでいるのであれば、借り入れした直後は利息が高く、徐々に利息が減額されるため、早く返済すれば利息の負担を軽減できます。
返済額軽減型は、住宅ローンの契約時に締結した返済期間は変わらず、毎月の返済額を減額する方法です。
毎月の返済額が減額できれば、生活費や貯金に回しやすくなるため、金銭面での生活の負担を感じづらくなる点が強みです。
子どもの教育費や親の介護費など、住宅ローンを締結したときには予測していなかった出費が増えていて毎月の固定費を見直したい方に向いています。
両者を比較すると一長一短なため、総支払額を減額したいのであれば期間短縮型、毎月の固定費を減額したい場合は返済額軽減型がおすすめです。
ただしデメリットとして、繰り上げ返済をするのであれば、必然的に手元の資金が大幅に減ってしまう点が挙げられます。
一時的にまとまった資金が調達できたから繰り上げ返済に充てるにしても、将来的に大きな支出が発生すると、生活を圧迫する原因になりかねません。
また、金融機関によっては繰り上げ返済の上限を設けていたり、手数料の支払いを求められたりするケースもあります。
具体的な繰り上げ返済の規定については、各金融機関に確認してから検討してください。
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住宅ローンの繰り上げ返済の効果的なタイミング
基本的に住宅ローンの繰り上げ返済は、債務者の希望するタイミングでおこなえます。
総返済額の軽減効果を期待するのであれば、返済額軽減型ではなく期間短縮型を利用することがおすすめです。
同じ金額を繰り上げ返済で支払ったとすると、期間短縮型の繰り上げ返済の方が元金の返済に充てられる金額が大きくなります。
そのぶん支払うべき利息の総額が減り、総返済額をより多く減らすことができます。
一方で、毎月の固定費の負担を軽減したいのであれば、期間短縮型ではなく返済額軽減型を利用しましょう。
毎月の、住宅ローン支払い額を減らすことができれば、それ以降毎月の固定費を減額できるため生活費の負担を軽減できます。
住宅ローンの借入額が3,000万円・借入金利が固定金利1.9%・返済期間35年の例でみていきましょう。
契約当初の予定では、毎月の返済額が97,7846円、最終的な総支払額は4110万円です。
3年後に100万円を期間短縮型で繰り上げ返済した場合は、毎月の返済額は変わらず97,846円、最終的な総支払額は約4031万円です。
毎月の返済額は変わりませんが、利息の軽減効果は約79万円となります。
対して、3年後に100万円を返済額軽減型で繰り上げ返済した場合は、毎月の返済額は94,368円、最終的な総支払額は約4076万円です。
返済回数は変わりませんが、毎月の返済額は3478円減額されて、利息の軽減効果は約34万円です。
どちらの手段を活用しても最終的な利息の総支払額は減りますが、期間短縮型を利用すると、軽減効果は約45万円ほど高くなります。
ちなみに、期間短期型を活用するのであれば、借り入れした時期からできるだけ早くおこなったほうが軽減効果は高くなります。
住宅ローンの契約をして返済が始まってから、資金に余裕ができたら、その時点で繰り上げ返済を検討すると良いでしょう。
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住宅ローンの繰り上げ返済をおこなう際の注意点
住宅ローンの繰り上げ返済をおこなう際の注意点として、返済方法の選択・生活資金の確保・手数料の有無・控除適用の4点があります。
まず、最終的な総返済額を安く抑えたいのであれば利息の軽減効果をより大きく実感できる期間短縮型が良いとお伝えしましたが、必ずしもすべての家庭が当てはまるわけではありません。
期間短縮型は総支払額を安く抑えられる一方で毎月の返済額は変わらないのに対して、返済額軽減型は毎月の返済額を安く抑えられるため、固定費の負担を軽減できるメリットがあります。
子どもの教育費や親の介護費などで支出が多い家庭であれば、繰り上げ返済後に返済額軽減型を選択したほうが家計に余裕が生まれて楽になります。
つまり、各家庭ごとが置かれているライフステージによって選択しなければなりません。
続いて、まとまった資金が調達できたからといって、すべてを繰り上げ返済費に充ててしまうと緊急時に手持ちの貯蓄が足りずに困ってしまうリスクがあります。
病気・怪我・突然のリストラなど将来的に何が起こるかわからないからこそ、半年〜1年分ほどの生活資金は貯蓄として残しておくのが賢明です。
さらに、金融機関によっては繰り上げ返済をおこなうために手数料を設けているケースがあります。
各金融機関によって条件は異なりますが、繰り上げ返済に充てられる金額や回数の上限・窓口の手続きに対する手数料などがあるため、事前に確認しておきましょう。
とくに、固定金利型や期間固定特約型で契約していた場合は、手数料が高くつきやすいです。
また、窓口での手続きは手数料がかかる一方で、インターネットで手続きをすれば手数料がかからないケースもあります。
最後に、住宅ローン控除を受けている方の場合は、控除期間中に繰り上げ返済をすると控除額が減額される可能性があるため注意が必要です。
繰り上げ返済をするのと、繰り上げ返済せずに住宅ローン控除を受けるのとどちらが得かは、住宅ローン金利により、金利1%以上であれば早急に繰り上げ返済をしても問題ありません。
一方で金利1%を切る場合は、支払い利息が減った分だけ控除で得する金額が減額されるため、控除期間を終えてから繰り上げ返済した方がお得です。
なお、住宅ローン控除は毎年12月末の時点での住宅ローン残高を基準に計算されるので、繰り上げ返済を1月まで待つ方法も有効です。
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まとめ
住宅ローンの繰り上げ返済は、できるだけ早いタイミングにおこなうと、元本の残高が減るため利息の軽減効果が高くなります。
毎月の返済額を減らしたいのであれば返済額軽減型、最終的な総支払額を減らしたいのであれば期間短縮型がおすすめです。
ただし、住宅ローンの控除対象であれば得する金額に影響が出やすいため、金利1%を切っているのであれば控除期間が過ぎてから繰り上げ返済を検討しましょう。
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