不動産の買取を検討されている方のなかには、再建築不可物件を候補に入れている方もおられるのではないでしょうか。
一般的に再建築不可物件は安い価格で購入が可能ですが、その特徴から売却が難しいとされています。
この記事では、再建築不可物件について解説し、売却が難しい理由や、売却しやすくなる方法を解説します。
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不動産買取がおすすめな再建築不可物件とは？
再建築物件とは具体的にどのような物件で、どういった特徴を持っているのでしょうか？
まずは再建築物件の基本から確認していきましょう。
新しく建て替えできない物件
再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊してしまった場合、新しく建て替えが認められない物件を指す言葉です。
再建築不可物件は古い建物で、現在の建築基準法に適合していません。
建築当初は適法だったため、現状のままであれば問題なく利用できますが、建て直す場合は基本的に認められないのが特徴です。
なお、再建築が認められない理由があるのは建物ではなく、土地です。
後ほど解説する接道義務を満たせていない土地の利用が問題となり、建て直しが認められない点に注意してください。
接道義務を満たせていないと再建築が認められない
都市計画区域内にある建物は、定められた種類の道路に2m以上接していなければ再建築が認められないと、建築基準法で定められています。
この規定が、接道義務です。
事故や火災などが発生した場合、救急車や消防車といった緊急車両が活動する必要が出てきます。
しかし、事故が発生した土地と建物に十分な広さの道路が隣接していないと、それらの緊急車両が建物まで行けないため、活動に支障をきたしてしまいかねません。
そのような状態を避けて、安全で快適な街を実現するために、接道義務が設けられています。
土地に接している道路は、原則4m以上の横幅を持っていなければなりません。
ただし、道路の長さが20m以上の場合は3m以上とされているほか、自治体によっても道幅に関するルールに違いが見られます。
接道義務に対応する必要がある場合はあらかじめ、地元の不動産会社や自治体に確認しておきましょう。
法的に認められる道路とは？
接道義務で定められている、土地に接していなければならない道路は、建築基準法42条で定められている、6種類の道路である必要があります。
1つ目は幅員4m以上の、道路法で定められた公道です。
具体的には国道や都道府県道、市町村道が該当します。
2つ目は幅員4m以上の、都市計画法などで定められた道路です。
3つ目は、接道義務が定められた時点で存在していた、幅員4m以上の道路です。
公道だけでなく、私道も含まれます。
4つ目は、その土地の敷地内に作られた幅員4m以上の道のうち、都道府県知事や市町村長などから道路位置指定を受けているものです。
5つ目は、接道義務が定められた時点で存在していた、幅員4m未満の、住宅が建ち並んでいる道のうち、都道府県知事や市町村長などから指定を受けているものです。
2項道路、またはみなし道路と呼ばれています。
6つ目は、安全な通行や避難ができると認められた、幅員4m未満の道です。
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再建築不可物件の売却が難しい理由
基本的に再建築不可物件は、買主を見つけにくく売却が難しいとされています。
なぜ売れにくいのか、理由を確認していきましょう。
購入の際にローンが組みにくい
再建築不可物件が売れにくいとされる理由の1つが、購入時に住宅ローンを利用しにくい点です。
建物の建て替えができず活用しづらいため、ローンを組む際の担保としての価値も低くなってしまいます。
担保とする物件の価値が低いほど、万が一滞納が発生した場合に融資額を回収し切れる見込みが立てられないため、買主の希望どおりにローンを組めない可能性が高いです。
ローンが利用できなければ、買主は自己資金だけで購入代金を用意するか、消費者金融などの金利負担の高い融資を利用して、必要な資金を調達しなければならなくなります。
現状のままでは建て替えられない
繰り返しお伝えしているとおり、再建築不可物件は現状の建物を壊してしまうと、建て替えが認められません。
したがって建て替えをおこなわない前提で活用する必要がありますが、再建築不可な物件は築年数が古く、その分だけ建物の状態も悪くなっているケースが見受けられます。
建て替えができなければ根本的な解決は難しく、建物を壊してアパートやマンションを建てる、といった活用方法も現状のままでは実現できません。
そのため買主にとって有効活用しづらく、わざわざ購入するメリットが見いだせないのです。
リフォーム費用が高くなりやすい
建物の建て替えこそできないものの、建て替えが伴わないリフォームやリノベーションであれば、再建築不可物件でも可能です。
しかし、再建築不可物件は基本的に、接道義務が存在しなかった時代の建物であるため、築年数が相当古く状態が悪くなっているケースも珍しくありません。
したがってリフォームをするとしても多額の費用が必要となるため、買主にとって大きな負担となってしまう可能性が高いのです。
またリフォームを実施したとしても、使い続ける以上は定期的なメンテナンスも必要となり、築年数が古い分、メンテナンスにかかる費用も高くなりがちです。
このように再建築不可物件は、買主にとって扱いづらいだけでなく、莫大な維持費が必要となる可能性が高いため、どうしても売れにくくなってしまいます。
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再建築不可物件を売却する方法
買主にとってメリットの少なく、売れにくい傾向が強い再建築不可物件ですが、必ずしも売れないわけではありません。
適切な売却方法を選択すれば、問題なく売却が可能です。
ここからは、再建築不可物件を売却するための方法を解説します。
セットバックや隣地の購入で再建築可能にする
再建築不可物件を売却しやすくするには、再建築可能な状態にしたうえで売り出すのが効果的です。
たとえば4m以下の2項道路と接している再建築不可物件の場合、セットバックが利用できます。
接道部分の土地を必要分だけ後退させて、後退した分を道路の一部として利用する方法です。
この対応により、4m以上の横幅がある道路に接すると見なされ、再建築が可能となります。
ただし、後退させた部分に建物が建てられず、塀なども置けなくなる点に注意してください。
また接道部分が2m以下の場合は、隣接する土地の接道部分を必要な分だけ購入できれば、接道部分の要件を満たせるため、再建築が可能となります。
リフォーム・リノベーションをする
現存する建物にリフォーム、またはリノベーションを施したうえで売却する方法も効果的です。
再建築不可のままでも、ある程度の期間問題なく建物を使用し続けられるよう、あらかじめリフォームを施しておけば、物件としての魅力は向上するでしょう。
たとえば、適切な修繕を施したうえで内外装を現代風にリノベーションすれば、買い手の関心を引きやすくなります。
多額のリフォーム費用を負担する可能性があるため、十分な売却益を見込めるか慎重に検討しておきましょう。
不動産買取を利用する
不動産を売却する場合、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法が一般的です。
ですが売却が難しいとされる再建築不可物件の場合は、不動産会社に不動産買取を依頼するのがおすすめです。
仲介とは違い、買取は不動産会社が直接買い取る方法のため、契約までにかかる期間が短いうえ、確実に売却することができます。
ただし、市場価格の4割程度の価格での売却となってしまう点には注意してください。
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まとめ
再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないため、建物の再建築が認められていない物件です。
再建築ができない分だけ資産価値も低く、購入時にローンを利用しにくいなどの理由から、一般的に売却は難しいとされています。
しかし、セットバックや隣地の購入などで再建築を可能とする方法や、不動産買取などの手段を選択すれば、問題なく売却しやすくなります。
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