土地や建物を売却するときには、買い手を見つけてもらえるよう不動産業者へ仲介を依頼するのが一般的です。
ところで、仲介と異なる方法として、買い取りを専門に取り扱っている不動産業者に対して売却する方法があるのをご存じでしょうか。
この記事では、買取とは何かのほか買取による売却方法が向いているケースや注意点もご説明しますので、不動産を売却する予定の方はお役立てください。
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不動産の売却における買取とは
ここでは、土地や建物の売却における買取の方法について説明します。
不動産を売却する方法
土地や建物を売却したい場合、買い手がいなければ契約は成立しません。
買い手を見つける作業は、不動産取引に不慣れな方にとっては難しく、一般的には不動産業者に仲介を依頼します。
業者は販売活動を通じて買い手を探し、売主に紹介して契約を成立させます。
ただし、買い手を見つけることは不動産業者にとっても容易ではなく、1年以上かかるケースも少なくありません。
一方、買取は専門的な不動産業者が直接買い手となる方法であり、買い手を見つける必要がなく、短期間で売買契約を成立させることができる売却方法です。
仲介との違い
仲介は不動産業者が買い手を探す方法であり、複数の業者に物件の査定額を提示してもらったうえで、信頼できる業者と媒介契約を結ぶ流れになります。
近隣における類似物件の売買実例を踏まえ、物件の所在地、面積、構造、周辺環境などを基に相場に近い金額が査定額として提示されますが、業者によって金額は異なります。
査定額の根拠などを参考にして信頼できる不動産業者を見極めることが成功の鍵を握る重要なポイントです。
査定額をもとに売主が売り出し価格を設定し、業者は約3か月で契約を成立させるよう販売活動をおこないます。
しかし、物件の状況によっては、買い手が見つかるまでに1年以上かかるケースもあります。
なお、売主は契約の成立に伴い、業者に対して仲介手数料を支払う必要があるでしょう。
一方、買取方法では買い取り専門の不動産業者が買い手となり、販売活動が不要なため仲介手数料はかかりません。
事務的な手続きは発生しますが、早ければ1週間程度で決済できます。
ただし、売却額は相場価格の6〜8割程度になるケースが多く、高額での売却を希望する場合には不向きかもしれません。
2つの方法
買取による売却方法は、即時買取と買取保証の2種類に分かれます。
即時買取とは、業者との間で売買金額の交渉が終了した段階で、即時に契約をおこなう方法です。
売却を申し込むと物件調査のうえで査定がおこなわれ、査定結果をもとに価格を交渉します。
取引額は相場価格の6〜8割程度となり、金額について合意に至った場合、早ければ申し込みから1週間ほど、長くても1か月以内には決済できるでしょう。
一方、買取保証による方法は、即時買取と仲介を組み合わせた仕組みです。
不動産業者との間で事前に売買金額を約束したうえで、一定期間仲介による販売活動をおこないます。
期間中に契約が成立しなかった場合には、業者と約束した金額で売買契約を結ぶ流れになります。
なお、仲介の期間は一般的に3か月程度で設定され、期間内には相場価格で売却できる可能性がある点がポイントです。
仲介期間中に契約が成立した場合には仲介手数料が発生しますが、業者と売買契約を結ぶ際には手数料はかかりません。
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不動産の売却において買取業者に売却するのが向いているケース
ここでは、買い取りを専門としている業者に対して土地や建物を売却するのが向いているケースについてご説明します。
短期間での現金化
仲介での売却は売買契約の時期が不安定であるのに対し、買取を専門としている業者との取引は短期間で契約が締結される点が大きなメリットです。
即時買取の場合、短期間で現金化できるため、転勤や転職で迅速に現金が必要なケースや、相続や離婚協議などの際にも適しています。
計画的な売却
即時買取に限らず、買取保証でも売却できる時期が保証されており、資金計画を立てやすくなります。
そのため、事業を実施するうえで売却金額を事業資金に充てる予定の方に適しているでしょう。
販売活動
即時買取による売却の場合、一切の販売活動をおこないません。
何らかの事情で周囲に売却の動きを知られたくない方には、即時買取の方法が適しているでしょう。
仲介で売却できなかったときの対応
仲介による売却を試みた結果、長期間経過しても売却に至らない場合でも、買取専門業者に対しては売却できる可能性があります。
時間に余裕がある場合には、仲介による売却に取り組んでから買取に切り替えるのも一つの方法です。
契約不適合責任
不動産の売買契約において、契約後に不都合な箇所が発覚した場合、売主は契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められるリスクを負います。
古い建物では、屋根裏や床下などの老朽化が進んでいる可能性が高く、隠れた欠陥が見つかるケースも考えられます。
一方、買取を専門としている業者との取引では契約不適合責任を問われる心配がなく、建物が古いなど物件の状態によっては買取方法が安心できるでしょう。
訳ありの物件
死亡者が発生した事故や高齢者の孤独死など、悪いイメージがある物件は仲介での売却が難しい場合があります。
近隣に墓地がある、隣接する工場の騒音が大きい、または廃棄物処理場のにおいがするなど、周辺環境にマイナス要因があるケースも同様です。
このような訳あり物件でも、買取を専門とする不動産業者であれば取引が可能な場合があります。
訳あり物件を売却したいときには、買取業者に問い合わせてみるとよいでしょう。
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不動産を買取業者へ売却するときの注意点
ここでは、買い取りを専門としている不動産業者に対して土地や建物を売却するときの注意点についてご説明します。
売却価格
買取を専門とする業者は、物件の転売によって利益を得るために取り組みます。
リフォームやリノベーションを施すため、費用をかけたうえで売る必要があるため、相場よりも安い価格で購入しなければ利益を上げられません。
そのため、買取による売却では、売却金額が相場価格の6〜8割になるケースが多いことを理解しておきましょう。
なお、室内に残置物がある状態で取引できる場合もありますが、処理費用は売却価格から差し引かれる点に注意が必要です。
住宅ローン
不動産を購入する際に住宅ローンを利用している場合、完済が注意点の一つとして挙げられます。
所有者が売却を考えても、ローンを完済していない限り、金融機関の理解を得られずに売却できない可能性が高くなります。
ただし、売却価格がローンの残債よりも高額になる場合や、売却金額が返済額に達しなくても現金などで完済できる場合は、金融機関が認めてくれることもあるでしょう。
売却の意向については、早めに金融機関に相談することをおすすめします。
取引の対象外
転売が困難な物件の状態では、買取を専門とする業者でも買い取ってくれない場合があります。
また、需要が少ない地方などでは売却が難しいかもしれません。
しかし、業者によっては対象となる可能性があるため、あきらめずに買い取ってくれる業者を探してみてください。
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まとめ
買取による売却は、売却金額が相場価格の6〜8割程度になりますが、仲介による方法に比べると確実です。
何らかの事情があって、すぐに現金を必要としているときには買い取りを専門に取り扱っている不動産業者に売却を打診してみると良いでしょう。
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