不動産を手放すために売却活動をスタートしたにも関わらず、長きにわたって不動産の買主を探し続けるのは避けたいものです。
売買契約成立への不安は、不動産売却で利用できる買取保証について知れば払しょくできるでしょう。
今回は、不動産売却時に利用できる買取保証の概要とメリット、利用条件を解説します。
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不動産売却での買取保証とは
買取保証とは、仲介で売りに出した不動産が一定期間を過ぎても買主が見つからず売れなかった場合に、不動産会社が買取をおこなう保証制度のことです。
買取保証を利用すれば、売却ができなくても買取をしてもらえるため、安心して売却活動を進めやすくなります。
買取保証を付けるにあたり知っておきたい仲介と買取の違い
仲介による不動産の売却とは、不動産の売主から依頼された不動産会社が、その不動産の買主を探して売買契約の締結を目指す方法です。
不動産の売却方法として仲介を選択すると、周辺相場とほとんど変わらない金額を売却価格に設定できるため、売却益が高くなる可能性があります。
その一方で仲介は、不動産の購入を希望している方のなかから買主を見つけるまで長い期間を要するおそれがあります。
ケースによっては、売却を開始してから買主と売買契約を結ぶまで半年、長期間になると数年程度かかることもあるでしょう。
また、買取による不動産の売却とは、不動産会社が直接買主として不動産の売買契約を結ぶ方法のことです。
不動産会社による買取なら、仲介とは異なりスピーディーに売却活動を進められ、現金化までの期間短縮にもつながります。
長いケースでも1か月ほどで売買契約を結べるため、すぐに不動産を売却してまとまったお金を得たい場合に有効な売却方法といえるでしょう。
しかしその一方で、買取を選択すると相場を下回る価格での不動産売却となるのがネックです。
買取による不動産の売却価格は相場の約7割となるため、可能な限り高い価格で売却したい場合は不向きな方法ともいえるでしょう。
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不動産の売却で買取保証を付けるメリット
不動産を売却するにあたり買取保証を付けると、売主にはさまざまなメリットがあります。
買取保証のメリット①売却期限が明確
買取保証は売却期限が設定されており、売却活動を始める前からいつまでに不動産を売却できるか明確にわかります。
買取保証なしで売却活動を始めると、仲介による売却活動がスムーズにいかず、売却価格を下げざるを得なくなるおそれがあります。
売買契約を結んだとしても、想定を下回る価格での売却となる可能性もあるでしょう。
買取保証を付けておけば、仲介による売却活動がうまくいかなくても期限が来たら売却できるため、売れ残りを心配する必要がありません。
先に新居を購入してから現在住んでいる自宅を売却する、いわゆる買い先行による住み替えをした場合にメリットは大きいでしょう。
なお、買取保証を付けると、仲介による売却がスタートしてから買取にて売買契約を結ぶまでの期間は3か月が基本となります。
買取保証のメリット②仲介手数料の負担がない
買取保証を付け、その結果として不動産会社が不動産を購入した場合、売主は仲介手数料を負担せずに売却できます。
仲介による不動産の売却では、買主と売買契約を結んだら、売却金額の3％に6万円を加算した金額を仲介手数料として不動産会社に支払うことになります。
しかし、買取保証により不動産会社が不動産を買い取ったケースは仲介での売却に該当せず、仲介手数料を支払う必要がありません。
仮に5,000万円の不動産を仲介による方法で売却した場合は仲介手数料が156万円にのぼりますが、不動産会社による買取であれば仲介手数料の負担はありません。
不動産の売却価格によっては手元に残る金額に大きな差が生じる可能性があるため、節約の面から考えると十分なメリットといえるでしょう。
買取保証のメリット③契約不適合責任の免除
買取保証を付けて不動産売却をおこなうと、不動産の引き渡し後も契約不適合責任を負うことがなくなります。
契約不適合責任とは、買主へ引き渡したあとで不動産の欠陥（瑕疵）が発覚した場合に売主が対応しなければならない責任のことです。
たとえば、不動産の引き渡し後に雨漏りが発覚したとします。
雨漏りが生じた原因が売主側にあると判断された場合、売主には売却を済ませたあとでも雨漏りした部分の補修費用を負担するなどの責任が発生します。
さらには買主から売買契約を解除され、損害賠償請求を受けるおそれもあるなど、契約不適合責任がある売主側はリスクが大きいといえるのです。
一方で買取保証により仲介ではなく買取での不動産売却になった場合、買主は個人ではなく不動産会社となるため、売主側に契約不適合責任は発生しません。
売却前に瑕疵を見落としたとしても、買主から契約解除や損害賠償を請求されることがなく、安心して不動産を売却できるでしょう。
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不動産売却で買取保証を利用するための条件
買取保証を利用して不動産を売却するためには、媒介契約と不動産に対する需要の高さ、それぞれに関する条件を満たさなければなりません。
条件①専属専任媒介契約が必要
買取保証を利用するための条件として、不動産会社との媒介契約を専属専任媒介契約にする必要があります。
専属専任媒介契約とは、契約可能な不動産会社が1社に限定される媒介契約のことです。
売主個人が不動産の買主を見つけ、売買契約を結ぶことはできません。
また、専属専任媒介契約を選択して買取保証による不動産の売却活動を始めると、不動産会社の変更は不可能です。
仮に専属専任媒介契約を結んだ不動産会社の対応が悪い、あるいは売却活動の方法に不満があるなど、契約先を変更したくなっても一定期間は契約できなくなります。
そのため、不動産の売却活動を依頼する不動産会社は慎重に見極める必要があるのです。
なお、なかには専属専任媒介契約ではなく専任媒介契約を選択しても良いケースもあります。
専任媒介契約は専属専任媒介契約と同じく媒介契約を結べる不動産会社は1社と限定的ですが、買主は売主個人が探しても問題ありません。
さらに個人で見つけ出した買主と売買契約を結ぶことも可能です。
そのほかの媒介契約として一般媒介契約もありますが、買取保証を付けるための条件を満たせないため、一般媒介契約を選んだ方は買取保証を利用できません。
条件②売却する不動産に需要がある
不動産会社が買取保証を付ける条件の2つ目は、不動産に対する需要の高さです。
基本的に不動産会社は、買主が見つかりにくそうな条件に該当する不動産の買取を拒否する傾向があります。
不動産の購入を検討している方からの需要が少ない不動産の条件としては、専有部分の面積が40㎡以下である点、人口が少ない地域にある点が挙げられます。
1981年以前の旧耐震基準により建てられた不動産も、不動産の購入を検討している方からの需要が少なく、不動産会社から敬遠されやすいです。
買取可能な不動産の条件は不動産会社ごとに異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。
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まとめ
買取保証とは、仲介による売却活動を進めても買主が見つからなかった場合、不動産会社による買取がおこなわれる制度です。
不動産売却にて買取保証を利用するメリットには、仲介手数料が発生しない点などが挙げられます。
買取保証を利用するには需要の高さなど条件があるため、事前に確認しましょう。
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