「住宅ローンの残る不動産は売却できない」そんなイメージをお持ちの方がいるかもしれませんが、実はローンの残る不動産も売却可能です。
ではどのような方法で売却すればいいのでしょうか？
売却の流れや注意点をまとめています。
住宅ローンの残る不動産の売却セオリーとは？
住宅ローンのある不動産を売却するときは、以下のような手順で進めます。
●不動産の買い手を探す
●物件引き渡し時に受け取った代金でローンを全額返済
●ローン返済を終わらせて抵当権を外す
上記の手順を踏めば住宅ローンが残っていても、不動産を売却することができます。
まずは不動産の買い手を探さなければなりませんが、買い手が見つからない段階から引っ越しをする必要はありません。
自宅に住んだまま（住宅ローンを払いながら）買い手を探せるので安心てください。
自宅の買い替えの場合
住んでいる自宅を売却して新しい家に住み替える場合、二重ローンを避けるために住んでいる自宅を先に売却し、売却が成立して住宅ローンが完済したあとに新しい家のローンを組む方法を「売り先行」と呼びます。
これとは逆に自宅の売却を後回しにして、新しい自宅を先に購入することを「買い先行」と呼びます。
買い先行は資金にゆとりがあり好きな時期に引っ越しをしたい方、二重ローンにも耐えられる方、実家に帰る方などに向いた方法です。
オーバーローンになる場合の不動産売却のポイント
住宅の価値以上のローンを抱えているオーバーローンですが、オーバーローンでも売却することは可能です。
●売却代金にプラス貯金を加えてローンの一括返済をする
●住み替えローンによる残債返済
貯金を加えてローンの一括返済をおこなう場合は、ローンの返済だけではなく売却のための諸費用（約4％程度）を含めておきましょう。
住み替えローンとは、次の物件を購入するときに「（住んでいた自宅の）返済しきれなかった残金を加えた額を加算して、新たにローンを組む」ことです。
ただしこの方法はローン金額がさらに増えるためリスクが高く、収入源のしっかりした人でなければ利用できません。また、対応している銀行も要チェックです。もちろん今の住宅ローンや他の借り入れに返済遅れなど無いことが大前提です。
オーバーローンの場合は、貯金を加えてローンの一括返済を狙うのが安全です。
オーバーローンで使える税金特例
不動産を売却し売却損が発生したときは、給与所得から売却損を差し引いて節税することができます。
ただし自発的に確定申告をしなければ節税できませんので、必要な書類を揃えて所轄の税務署に確定申告を提出しましょう。
まとめ
所有する不動産を売却するための流れや注意点をまとめました。
自宅に住みながら売却することができますので、すぐに引っ越しを考える必要はありません。
また不動産会社を利用すれば不動産売却までの流れ説明や内覧の手配、不動産売買契約書作成など細かい点までアシストしてくれます。
不動産売却に対して不安のある方は、まずはお気軽にご相談ください。
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