投資の一環として不動産投資をおこなう人の数は増えていますね。
ファミリー向けマンションやワンルームなど内容はさまざまですが、投資用ワンルームを売却したい場合はどのようにすればよいのでしょうか。
今回は投資用ワンルームの売却に注目し、売却方法や流れと注意点、売却にかかる費用、おすすめの売却タイミングについてご紹介したいと思います。
投資用ワンルームの売却方法や流れと注意点
投資用ワンルームの売却方法と売却の流れ
投資用ワンルームを売却するときは次のような方法と流れに沿っておこないます。
●1.価格査定
●2.仲介不動産と媒介契約を締結
●3.売却活動の開始
●4.契約条件の交渉
●5.売買契約の締結
●6.引渡・残代金受領
●7.賃貸人の地位承継通知（オーナーチェンジのお知らせ）
●8.確定申告
投資用ワンルームを売却するときの注意点
投資用ワンルームを売却するときにはいくつか注意点があります。
ローン残債の確認
ローン残債がある場合は残額を確認し、売却金額の最低ラインを考える必要があります。
仲介不動産の選択
仲介不動産と媒介契約を結ぶ際は、売却に強い会社かどうかや媒介契約変更の可否、チラシなど営業スタイルなどをよく確認して不動産会社を選びましょう。
「仲介」と「買取」の違いを確認
一般的に買取は相場より安くなるケースが多いため、急いでいる、期限があるといった場合などに利用することが多いです。
投資用ワンルームの売却にかかる費用の内訳
投資用ワンルームの売却には次のような費用がかかります。
●不動産仲介手数料
●売買契約書に使う印紙代
●住宅ローン一括繰り上げ返済の手数料と印紙代
●抵当権抹消登録費用
●引っ越し費用
●クリーニング代
このなかでも不動産仲介手数料は最も大きな費用となります。
会社にもよりますが、取引額の3～5％と言われています。
ワンルームの売却方法においておすすめのタイミングも押さえよう
おすすめの売却のタイミングとはいつなのでしょうか。
●マンションの大規模修繕の前
●満室かつ家賃が近隣相場より高いとき（オーナーチェンジ）
●所有物件が空室のとき
●路線価が上昇しているとき
●毎月の収支が赤字となったとき
●減価償却費用がローンの元金返済額を上回ったとき
経年によって月々や中長期的に見て収支がマイナスとなるケースは多いため、収支は定期的に確認し赤字となった場合は早めに売却を検討するタイミングと言えます。
また、「減価償却費用」が「年間のローンの元金返済額」を上回ったときも売却のタイミングと言えます。
なぜなら上回った額は経費に計上できず現金支出になってしまい、帳簿上「黒字」となり所得税が課され、反面実際の資金は先行きマイナスとなってしまうからです。
あらかじめ上回る時期を計算しておくとよいでしょう。
まとめ
投資用ワンルームの売却方法や流れ、費用やタイミングについてご紹介しました。
流れや費用を知っておけば売却したいときに速やかに行動に移せますね。
また、あらかじめ中長期的にキャッシュフローを把握し、事前に準備しておくとよいでしょう。
路線価や近隣相場などもこまめに確認しておくのがおすすめです。
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