- この記事のハイライト
- ●契約不適合責任とは不動産売買で売主が買主に負う責任
- ●状況によって買主から損害賠償を求められることも
- ●契約前にインスペクションを利用すればトラブルを防げる
2020年4月の改正法の施行により、契約不適合責任という言葉は着目されるようになりました。
不動産売買契約でも特に売主にとって重要なので、よく知っておく必要があります。
堺市内で不動産売却を検討している方にはぜひ、知ってほしいので最後までお付き合いください。
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不動産売却でとても重要な契約不適合責任
契約不適合責任とは
売却した商品に不具合があったり、商品の間違い、数量不足などあったときに、売主が買主に対して契約不適合責任を負わなくてはなりません。
不動産取引での例をあげるならば、売却した不動産には不具合はないものとして説明し引渡したけれども、引渡し後すぐに雨漏りしてしまった場合、契約不適合責任が適用されます。
雨漏りを止めるための修繕や、売却した代金の値引きなど対応する責任を契約不適合責任といいます。
契約前に雨漏りの存在を告知され、買主が承諾したうえで売買契約を締結したのならば、契約不適合責任は基本的に適用されません。
「基本的に」と前置いたのは、想定外の場所から雨漏りがあったときは適用される可能性があるからです。
その他には、土地を売却して、買主が建物を建てようとするとき、建築可能だと言われて購入したのに、建築不可だったときにも適用されます。
これ以外にも事柄の大小問わず適用される可能性があるので、不動産売却をするときには、契約不適合責任についてよく確認しておきましょう。
契約不適合責任で意識すること
極端な言いかたをするならば、不動産にどんな不具合があっても、買主が了承して契約・引渡しするならば、問題になりません。
契約不適合責任を問われるのは、契約時に伝えていなかった不具合が発生した場合や、そもそも物件自体が契約内容と違う状況のときです。
だからこそ不動産売却をするときの売主は、物件の状況や内容をよく把握し、しっかりと売買契約書に盛り込みましょう。
とくに、売買契約書に不具合の内容が「書いてあったかどうか」も重要です。
口頭で伝えただけだと「言った・言ってない」のトラブルになるので、契約書や重要事項説明書、不動産の状況報告書などに記載し、売主と買主がお互いにしっかり確認しましょう。
また、中古住宅の売買のときは住宅設備に不具合があってもおかしくありませんが、契約不適合責任を意識しすぎても取引がスムーズに進みません。
特約や容認事項を盛り込んで、住宅設備は対象外にする方法もありますし、そもそも契約不適合責任自体を免責にすることもできます、
買主の合意が条件になりますが、状況次第では検討すると良いでしょう。
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不動産売却の契約不適合責任で買主の権利は5つ
追完請求
追完請求とは、契約の内容と引渡された不動産の状況が異なるとき、補修や、不足分の引渡し、代替物の引渡しを求めることです。
たとえば引き渡された建物に雨漏りが発生、売買契約時に説明もなく、契約書の記載もなければ買主は雨漏りの修繕を売主に請求できます。
代金減額請求
追完請求に対し売主が対応しなかった場合、または売主が対応できなかった場合に、その次の買主の権利として代金減額請求があります。
代金返還請求は言葉の通り、既に支払った売買代金を値引いて返すよう請求することです。
通常、追完請求をしてから代金返還請求の順番になりますが、以下の状況では、直ちに代金返還請求できます。
- 追完請求が不可能だとわかったとき
- 追完請求を売主が明確に拒絶したとき
- 追完請求に期限があり、その期限内に売主が追完請求に対応せず、その期限を経過したとき
- 上記以外で追完請求しても、売主から対応してもらえる見込みがないとき
催告解除と無催告解除
催告解除は、追完請求したけれども売主の対応が得られないときに、売主に催告して契約を解除することです。
追完請求して修繕しても、減額請求を受け入れたとしても、住めなかったり、住むのに費用がかかり過ぎるなど、欠陥が大きすぎて対応できないケースがあります。
住むために購入したのに住めないのでは話にならないので、「購入するのをやめます」と売主に伝えて契約解除する買主の権利を催告解除と言います。
追完請求が認められれば、契約がなかったことになるので、売主から買主に売買代金を返還しなくてはなりません。
催告解除に対し、無催告解除というものもあります。
無催告解除とは催告することなく、直ちに契約解除できることで、契約不適合により契約の目的を達しないときに限り行うことができます。
損害賠償請求
契約不適合責任では売主に明確な故意や過失がない限り、損害賠償権が認められません。
契約を締結したときに売主が不具合を隠したり、売主の過失によって損害が発生した場合に限り、損害賠償請求できます。
損害賠償のなかには登記費用など契約のために必要となった費用の他に、得られたかもしれない利益についても認められます。
転売目的で不動産を購入したり、店舗を営業、賃貸経営などを目的としたときの利益も含まれるのです。
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契約不適合責任のトラブル回避のためにインスペクションを利用する
インスペクションとは
不動産売却の際のインスペクションは「建物状況調査」や「住宅診断」のことです。
建築士資格を所有するインスペクション専門の調査員が、目視や動作確認、聞き取りなどをもとに建物の現状調査します。
不動産売却前にインスペクションをすることで、建物の劣化状況や不具合の有無、リフォームの必要有無など把握できます。
契約不適合責任でのトラブルのリスクを抑えられるので、インスペクションは売却時の有効な資料として活用できるでしょう。
インスペクションには費用がかかりますが、売主・買主のどちらの負担と決まっているのではなく、調査を依頼した人が費用負担します。
売買契約前に建物の不具合の有無がわかれば、契約を検討する材料として活用できるので、買主が依頼することも意味があるのです。
インスペクション依頼のタイミング
不動産会社は中古住宅の媒介契約時を締結するときに、インスペクションのあっせんについて告知義務があり、売主や買主から尋ねられなくても、説明しなくてはなりません。
また、売買契約前の重要事項説明では、インスペクションを実施していればその結果の概要や、設計図面などの保存の状況を説明する必要があります。
それにより契約不適合責任のトラブルのリスクを引き下げます。
インスペクションを利用するタイミングは媒介契約で説明されたタイミングでも良いですが、査定を依頼する前でも良いです。
査定前にインスペクションを利用すれば、その結果を踏まえて査定額に反映できますし、販売活動するにあたっても状況によっては売りやすくなる可能性があります。
インスペクションの依頼先は自分自身で探したり、見つからなければ不動産会社に紹介してもらいましょう。
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まとめ
不動産売却の契約時に伝えていない不具合が建物に見つかった場合、売主がそれを修繕または値引きにて対応することが契約不適合責任です。
状況によっては損害賠償まで発展する恐れがあるので、不具合がある場合売主は書面に記載して、契約前に買主に伝えておきましょう。
引渡し後のトラブル回避の目的で、インスペクションを利用するのも良い方法です。
これから堺市北区、堺市堺区、住吉区、堺市西区、堺市中区、堺市東区にて不動産売買を検討している方は、契約不適合責任にもしっかり対応できるブリスマイホームにご相談ください。
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