- この記事のハイライト
- ●不動産売却をする際に残置物は処分することが必要
- ●売却した不動産に残置物がある場合トラブルの原因となる
- ●買主の了解が得られれば残置物があっても売却できる
不動産を売却するうえで私物がある場合に、その取扱いはどうしたら良いか迷うこともあるかと思います。
不動産を売却するうえで所有者の私物である残置物の取り扱いは、スムーズに売却するためにも、とても重要なポイントとなります。
そこで堺市にお住まいで不動産売却をご検討されている方に、トラブルの原因となりやすい残置物ついてくわしく解説します。
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不動産売却をする際に知っておきたい残置物とは
一般的に不動産を売却するにあたっては、売主は残置物を残さないことが原則です。
そもそも不動産における残置物とは何かというと、不動産に居住していた方が売却や退去する際に残しておいた私物のことをいいます。
他には競売物件で元所有者が強制的に退去させられた場合に、元所有者が残していったものを残置物といいます。
残置物の例を挙げると、一般住宅の場合は、家具、家電製品、日用品、趣味のもの、エアコン照明器具などが残置物になります。
仲介などで売買をする場合には、売主が残置物を処分していくということは、契約書には規定していないものの、不動産取引の常識でもあります。
また、賃貸借契約上において退去する場合には原状回復して貸主に返すという条文がありますので、残置物を残さないようにするということは、賃借人の義務といえます。
一方で、売主や借主に残置物を処分することが難しいという、やむをえない事情がある場合には、契約書に買主や貸主に負担がかからないような条文を記載する場合もあります。
つまり、残置物はその不動産に居住していた人の「私物」になりますので、不動産を引き渡した後に買主が残置物があったからといって、勝手に処分などしてしまうと、後々トラブルの原因となります。
このような場合は、契約書に不動産の所有権が移転した際に残置物も買主に移転するというような内容の条文を付け加えておく必要があります。
ただし、買主が不動産会社などで、残置物があるということを最初からわかっている場合には、残置物があっても問題ない場合もあります。
その場合は、残置物の処分費用などが買取価格から差し引かれるということがほとんどです。
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不動産売却における残置物の取り扱いの注意点について
不動産の取引をする際には、原則売主は残置物を売主の責任おいて処分しておくべきです。
その理由は、残置物は売主にとって私物になりますので、事前に売主と買主との間で取り決めをしておかないと、大きなトラブルになりかねないからです。
トラブルがおこるケースは、大きく分けると3つあります。
1つ目は、売主が身体的な事情で私物である残置物を処分することができない場合です。
この場合は、売主のほうから買主に対して残置物を処分できない事情を話し、残置物の処分は買主の負担ということで承諾してもらうことで問題が解決します。
ここで注意する必要があるのは、残置物の取り扱いについて口頭で決めるのではなく、売主は残置物の所有権を放棄するか、あるいは残置物の所有権は買主に移転しているということを承諾する旨の通知をするのかを、売買契約書に追記する必要があります。
2つ目は、競売不動産を購入した場合に残置物が残っている場合です。
競売とは、不動産に前所有者の抵当権が設定されていて、その抵当権に基づく返済をしていない場合に、融資をしている金融機関が強制的に売却することを裁判所に申し立てて、売却されてしまうことです。
こういう状態の場合は、強制的に売却された不動産には残置物があり、それらの残置物を前所有者が所有権を放棄していない場合があります。
このような前所有者が所有権を放棄していない残置物のことを執行目的外動産というのですが、この残置物は民事執行法に基づいた取扱いをしなければなりません。
つまり、執行目的外動産の取り扱いは、適切な方法と場所で一定期間保管しなければならないので、買主が勝手に処分すると前所有者から損害賠償の対象となります。
そのため自分勝手に処分するのではなく、専門家と相談しながら、慎重に進める必要があります。
最後にマンションなどにあるエアコンの取扱いです。
マンションを購入した際にエアコンが最初から付いてくることがありますが、エアコンをどうしたらいいのか悩む売主が実際に多くいらっしゃいます。
エアコンの処分については、売主の判断によりますし、エアコン自体は「動産」ですので、次の買主に引き継ぐべきものではありません。
ただし、買主側もその不動産を購入するにあたって、内見した際にエアコンがあるということは認識しているので、不動産の引き渡しの際にエアコンがあると信じている方もいますし、新しく購入するという方もいるかも知れません。
いずれにせよ、エアコンの取り扱いについては、どうするのかということは契約をする際に事前に取り決めをしておけば、こちらもトラブルの発生を防ぐことができます。
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残置物がある不動産の売却方法について
次に残置物がある場合の不動産を売却する方法についてはどうしたらいいのかということをもう少しくわしく解説します。
基本的に不動産を売却する場合には残置物を処分しておきますが、残置物があっても問題がないということもありますので、まずは、残置物がある場合の不動産の売却について解説をします。
まず不動産に残置物がある場合の売却をする場合には、不動産業者に買い取ってもらうという方法があります。
不動産業者や買取業者に残置物のある不動産を買い取ってもらうという方法は、不動産業者等が残置物を売主に代わって処分することになります。
それがどうして可能になるのかというと、不動産業者等は今まで多くの不動産を買い取っていますので、残置物を処分する業者とは繋がりがあるからです。
この場合、不動産を買い取った不動産業者等は再販をしますので、たとえばエアコンや照明器具などがあると、何もない状態よりも高く売れる可能性もあるため、買取業者は仕入れの一環として積極的に買取をするのです。
また、売却する側としても、買取するのが専門家になり、事前に残置物があることを知って買取るので、安心して売却することができます。
ただし、この場合の買取は買取業者にとって不動産を再販する上での「仕入れ」となりますので、価格は一般の方が購入する場合よりも安くなる傾向があります。
次に一般の方に売却する場合は残置物を処分しておくということが原則です。
この場合残置物を処分する場合にはどのような方法があるのかというと、次の2つの方法があります。
- 不用品回収業者に処分してもらう
- 自力で売却する
不用品業者に引き取ってもらう場合にはどのくらい費用がかかるのかというと、場所や残置物の量などによりますが、数万円から数十万円の費用はかかるでしょう。
次に残置物を自力で売却する場合は、ネットオークションやフリーマーケットを使うと意外と高く売れる場合があります。
ただし、売主としての契約不適合責任がありますし、売却事務が煩雑であるというデメリットがあります。
リサイクルショップや買取業者に買ってもらうという方法もありますが、こちらもリサイクルショップ等にとっては「仕入れ」活動になるので、買い叩かれる可能性はありますが、契約不適合責任を追う必要はないというメリットはあります。
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まとめ
残置物とは不動産売却したあとに残っている私物のことです。
一般的に不動産を売却するにあたっては、売主は残置物を処理し残さないことが原則です。
ただし、日々忙しい方にとっては、残置物を自力で処理することは現実的に難しい場合もあるでしょう。
残置物の処理でトラブルにならないためにも、不動産売却で信用できるパートナーを見つけて早めに相談しておくことが重要です。
私たち株式会社ブリスマイホームは、堺市北区、堺市堺区、住吉区、堺市西区、堺市中区、堺市東区にお住まいで不動産売却を検討されている方に親身にサポートさせていただきますので、残置物について心配な方や、実際にお困りの方はぜひご相談ください。
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