- この記事のハイライト
- ●相続人が単独の場合は相続登記を忘れないようにすることが注意点である
- ●相続人が複数の場合は遺産分割協議・共有不動産売却における全員合意が注意点である
- ●媒介契約の方法・売却の方法・契約不適合責任を回避する方法は事前に押さえておくことが注意点である
相続での不動産売却は通常の不動産売却とは異なる注意点もあり、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、相続したあとに不動産売却する場合の注意点を流れごとに解説します。
堺市周辺や住吉区で、不動産を相続する予定の方やすでに相続した方は、本記事の内容をぜひ参考にしてください。
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不動産売却の手順ごとの注意点①相続人が単独のケース
この章では相続人が単独だった場合の注意点をご紹介します。
相続人が単独の場合の不動産売却の手順
法定相続人が１人しか存在しない場合や、ほかの相続人が相続放棄した場合などは１人の人間が単独で相続する手順になります。
最初の手順は亡くなった方の死亡届を提出することです。
不動産売却する場合は、被相続人から相続人に登記名義を変更しなければなりません。
相続登記を終えたあとの手順は、不動産会社に売却相談をして査定を依頼します。
その後は不動産売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結して、売却活動を始めます。
買主候補が現れたら内覧や条件交渉の手順を経て、売買契約を締結します。
最後に物件を買主に引き渡して不動産の所有権を新しい買主に移転させる所有権移転登記をおこないます。
注意点①相続登記しなければ不動産売却できない
最初の手順においては、相続登記しなければ不動産売却できないという注意点があります。
たとえ相続したあとすぐに売却するとしても、被相続人から相続人の名義に変更する必要があります。
相続登記は必要書類が多く抜け漏れがあると、申請がやりなおしになってしまいます。
スムーズに登記申請を終わらせたい場合は、司法書士に依頼をしましょう。
注意点②相続登記は今後義務化される
同じく相続登記の手順では、もう1つ注意点があります。
それは、2024年4月1日から相続登記が義務化されるという注意点です。
被相続人が亡くなったとき、相続による不動産取得者は3年以内に相続登記をしなければなりません。
もし違反した場合は、10万円以下の過料を支払う必要があります。
現時点では相続登記に法律上の義務はありませんが、将来相続する予定の方はこの注意点を念頭に置いておいたほうが良いでしょう。
とくに単独で相続する場合は、相続登記を忘れてしまいやすいので要注意です。
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不動産売却の流れごとの注意点②相続人が複数のケース
相続人が複数の場合は、単独で相続するよりも注意点が増えます。
この章では相続人が複数人だった場合の注意点をご紹介します。
相続人が複数人の場合の不動産売却の流れ
最初の流れとして、亡くなった方の死亡届をおこないます。
そして相続人が複数人いる場合は、財産をどのように分けるか話し合う遺産分割協議が次の流れです。
遺産分割協議がまとまったら、全員で合意した内容を記した遺産分割協議書を作成します。
次の流れは、遺産分割協議の内容にしたがって相続登記することです。
相続登記以降の流れは、単独で相続する場合とあまり変わりません。
注意点①遺産分割協議では相続人全員の合意が必要
遺産分割協議は、相続人全員が合意した内容のみが有効になります。
相続人の一部が反対している場合では、無効になってしまうので十分な話し合いが必要です。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名・押印が必要になります。
注意点②共有不動産の売却は共有者全員の同意が必要
遺産分割協議の結果、1つの不動産を複数人で共有することになったときは注意点があります。
共有不動産を売却するときは、共有者全員の同意がなければ売却することはできません。
1人の意向だけでは売却できないので、不動産売却のハードルが高くなります。
共有者全員の同意を得るために、共有者間の意見を調整するだけでも時間がかかってしまうおそれがあるでしょう。
どうしても意見がまとまらない場合は、自分の持ち分だけを売却する方法や共有物分割をする方法があります。
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相続で不動産売却する前に押さえておきたい方法と注意点
相続で不動産売却するときは、媒介契約の方法や売却の方法などを押さえておく必要があります。
この章では不動産売却する前に押さえておきたい方法をまとめました。
媒介契約の方法
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約という3つの方法があります。
それぞれの方法によって、売主が売却依頼できる会社数や不動産会社が負う義務が異なるので違いを押さえておきましょう。
一般媒介契約は売主が複数社に同時並行で売却依頼できる方法です。
不動産会社には、レインズへの物件登録や販売状況報告の義務はありません。
専任媒介契約では、売主が売却依頼できるのは1社のみになります。
ただし売主が自分で見つけてきた買主と直接売買契約を結ぶことも可能です。
専任媒介契約の場合、不動産会社によるレインズへの物件登録は7日以内・販売状況報告は2週間に1回以上と義務付けられています。
専属専任媒介契約も売主が1社のみに売却依頼できる方法ですが、売主が自分で見つけてきた買主との直接契約を結ぶことは認められていません。
そして専属専任媒介契約では、不動産会社によるレインズへの物件登録が5日以内・販売状況報告は1週間に1回以上と義務付けられています。
好立地で築浅の物件など需要や競争力がある物件を売却する場合は、一般媒介契約がおすすめです。
反対に郊外立地で築古の物件など買主が見つかりにくそうな場合は、実績と信頼のある不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶほうがよいでしょう。
売却の方法
不動産売却の方法は、仲介と買取の2種類の方法があります。
1つ目の方法である仲介は不動産会社を介して買主を探す方法です。
不動産ポータルサイトやチラシを使って物件情報を広範囲に発信できるのが特徴です。
その後の流れでも、不動産会社は買主との条件交渉や売買契約作成など調整・サポートをおこないます。
仲介の方法のメリットは、売却価格が市場価格と同等になりやすい点です。
一方デメリットは売却に時間がかかるおそれがあるという点になります。
2つ目の方法である買取は不動産会社が買主になって、物件を直接買い取る方法です。
媒介契約締結や売却活動を飛ばして、すぐに売却できるのが買取のメリットです。
不動産会社との間で条件が折り合えば、短期間で不動産売却できます。
しかし市場価格よりも売却価格が低くなりやすいのがデメリットです。
相続した不動産を即現金化したい場合は買取、手放す期間にゆとりがある場合は仲介が向いています。
契約不適合責任を回避する方法
相続した不動産に不具合や欠陥が見つかると、売主は契約不適合責任に問われるリスクがあります。
契約不適合責任を回避するためには、インスペクションをおこなう方法と契約書にもれなく記載する方法の両方を実践しましょう。
インスペクションをおこなっておけば、現在の劣化状況をプロの目線で見てもらうことが可能です。
また現状についてわかっていることはできるだけ細かく契約書に記載することで、契約不適合責任のリスクを軽減できるでしょう。
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まとめ
相続で不動産売却するときは流れごとに注意点があるので、事前に押さえておくとスムーズに進められます。
わたくしども「ブリスマイホーム」は堺市北区・堺市堺区・住吉区・堺市西区・堺市中区 堺市東区で不動産仲介をおこなっています。
これから不動産の相続を予定している方や相続した不動産の取り扱いに悩んでいる方は、お気軽にご相談ください。
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