- この記事のハイライト
- ●成年後見制度とは一人では判断能力が不十分な方が不利益を被らないよう保護・支援するための制度
- ●成年後見申立て手続きは家庭裁判所を通す必要があり、任意後見制度と法定後見制度では異なる
- ●成年後見人が不動産売却するときは居住用不動産か非居住用不動産かで方法が異なる
親が認知症になったら不動産売却できるのか不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
そんなとき成年後見制度を利用すれば、本人以外の成年後見人が不動産売却できるようになります。
本記事では、成年後見制度とはなにか、成年後見人を選任する手続きや不動産売却方法について解説します。
堺市北区、堺市堺区、住吉区、堺市西区、堺市中区、堺市東区で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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成年後見人による不動産売却とは
そもそも成年後見人とはどのような権限を持っているのか、誰がどのような方法で決めるのか、イメージが沸かないという方も多いでしょう。
ここでは、成年後見制度とはなにか、不動産売却はできるのかを解説します。
成年後見人とは
成年後見人とは、一人では判断能力が不十分な方に代わって、契約を結んだり財産を管理したり法律行為をおこなう方のことです。
たとえば認知症や知的障害、精神障害の方が一人で法律行為をおこなうと、悪徳商法などに巻き込まれ不利益を被る恐れがあります。
そのような方々を保護・支援するために設けられたのが「成年後見制度」です。
成年後見人は、この成年後見制度に基づき選定されます。
2種類の成年後見制度
成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の２種類があります。
1つ目の「任意後見制度」とは、本人の判断能力があるうちに成年後見人を選び、代行してもらいたいこと（代理権）を決めておく制度です。
任意後見制度を利用するには任意後見契約を結ぶ必要があり、公証役場に依頼して公正証書を作成します。
任意後見制度の特徴は、成年後見人や代行してもらいたいことを自由に決められる点です。
「今は自分で決められるものの、将来認知症になったら不安」という方が、将来に備えて利用します。
2つ目の「法定後見制度」とは、家庭裁判所が成年後見人としてふさわしい方を選ぶ制度です。
申立てをする際に成年後見人の候補者を挙げることもできますが、必ずしもそのとおりになるとは限りません。
法定後見制度には補助人・保佐人・後見人の3段階があり、それぞれ後見人の権限が異なります。
判断能力が不十分な方は補助の対象で、後見人は一部の同意権と取消権を持ちます。
判断能力がまったくない方は後見の対象となり、後見人に与えられるのは代理権と取消権です。
任意後見制度と法定後見制度の大きな違いは、本人の意思で「誰を成年後見人にするか」「何の代理権を与えるか」を決められるかどうかです。
成年後見人による不動産売却は可能？
成年後見人が不動産売却をするとき、その不動産が居住用か否かがポイントになります。
本人が住んでいた居住用不動産を売却する場合、成年後見人は家庭裁判所の許可を得なければなりません。
居住環境の変化は本人に多大な影響を与えるため、成年後見人だけでは決められないようになっています。
本人の意向や売却条件などを考慮し、不動産売却が本人の保護につながると判断されたら許可が下りる流れです。
もし家庭裁判所の許可を得ずに本人の居住用不動産を売却してしまうと、その売買契約は無効となるため注意しましょう。
非居住用の不動産売却については、家庭裁判所の許可は不要です。
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成年後見人が不動産売却するまでの手続きと必要書類
成年後見人は本人に代わって法律行為をおこなう重大な役割を担うため、家庭裁判所を通じて正式な手続きを踏むことが必要です。
家庭裁判所が後見開始の審判を出すまでは、本人以外が勝手に不動産を売却することはできません。
ここでは、成年後見人を選定するまでの手続きと必要書類についてご説明します。
任意後見制度を利用する場合の手続き
以下、任意後見制度の際に必要となる手続きの流れです。
- 任意後見契約締結
- 任意後見後監督人選任の申立て
- 任意後見後監督人の選任
任意後見制度を利用する場合、まずは本人と成年後見人の間で任意後見契約を結びます。
任意後見契約は公証役場に依頼して、公正証書を作成してもらいましょう。
その後本人が一人で判断することに不安を感じていれば、家庭裁判所に任意後見監督人選任の申立ての手続きをおこないます。
任意後見監督人とは成年後見人を監督する立場で、弁護士などの専門家が選ばれることが多いです。
成年後見人の配偶者や兄弟が監督人になることはできません。
家庭裁判所が監督人を選任すると、任意後見契約締結の効力が発生します。
その後は成年後見人が任意後見契約に基づき、法律行為を代行する流れです。
監督人は、定期的に成年後見人に報告を求めたり家庭裁判所に報告をしたりという役割を担います。
法定後見制度の手続き
次に、法定後見制度の手続きの流れです。
- 成年後見制度開始の審判申立て
- 家庭裁判所による審理
- 成年後見人の選任
法定後見制度を利用する場合、最初の手続きは成年後見制度開始の審判申し立てです。
申立てができるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・市区町村長です。
本人の住所地を管轄する家庭裁判所に出向き、必要書類を提出し手数料を支払います。
申立ての手続きが完了したら、次のステップは家庭裁判所による審理です。
家庭裁判所が申立人や本人などから事情を聞いたり、本人の判断能力を鑑定したりします。
そして家庭裁判所が成年後見人を選定し、後見開始となります。
申立てから審判の期間は、2か月程度かかるのが一般的です。
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成年後見人による不動産売却の方法
成年後見人による不動産売却の方法は、居住用不動産か非居住用不動産かで異なります。
ここでは、成年後見人による不動産売却の方法についてご説明します。
居住用の不動産売却方法
居住用の不動産売却する方法では、家庭裁判所による許可が不可欠です。
そのため不動産売却する前に、居住用不動産売却の申請をしなければなりません。
申立書と必要書類を揃え、家庭裁判所に提出する方法で申請します。
申請時の必要書類は以下のとおりです。
- 申立書
- 登記事項証明書
- 売買契約書案
- 固定資産評価証明書
- 査定書
家庭裁判所によって必要書類が異なるケースもあるので、事前に確認しておきましょう。
不動産会社が作成した査定書が必要になるので、申請前に物件査定を依頼する必要があります。
家庭裁判所は提出された書類に目を通し「不動産売却の必要性があるのか」「売却条件が本人の不利益になっていないか」などを判断します。
家庭裁判所から許可が下りれば、後は通常の不動産売却と同様の方法で進めていきましょう。
非居住用の不動産売却方法
非居住用の不動産売却する方法では、家庭裁判所の許可は必要ありません。
ただし売却する正当な理由があることが大前提になります。
正当な理由とは、不動産売却が本人の利益に資するかどうかがポイントです。
ほかの親族の利益になるといった理由は、正当な理由にはなりません。
また監督人が選任されている場合は、監督人の同意も必要となります。
不動産は本人にとって大切な財産なので、非居住用の不動産売却であっても家庭裁判所に事前に相談しておくことをおすすめします。
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まとめ
高齢化社会の進行にともない、成年後見制度を利用する方は今後も増えていくでしょう。
今は元気な方も将来に備えて任意後見契約を結んでおくと、後々スムーズに不動産売却を進められます。
私たち「ブリスマイホーム」は堺市北区、堺市堺区、住吉区、堺市西区、堺市中区、堺市東区を中心に不動産の仲介をおこなっています。
不動産売却を検討している方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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