- この記事のハイライト
- ●離婚による不動産売却は財産分与や共有名義など通常の売却にはない注意点がある
- ●離婚で不動産売却する方法は仲介と買取の2種類がある
- ●媒介契約の種類は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がある
「離婚するので不動産売却したいけど、方法がわからない」とお悩みではありませんか。
離婚するときに不動産売却する場合、通常の売却とは注意点が異なります。
本記事では離婚を機に不動産売却するときの注意点を解説します。
堺市北区・堺区・住吉区・西区・中区・東区で不動産売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。
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離婚で不動産売却する際の財産分与の注意点
離婚による不動産売却は、通常の不動産売却では問題にならない注意点も念頭に置かなければなりません。
この章では、離婚で不動産売却する際の注意点について解説します。
連帯債務や連帯保証の解消は容易ではない
1つ目の注意点として、住宅ローンが残っている場合の返済に関するトラブルが挙げられます。
ペアローンを組んで双方が主たる債務者の場合や、収入合算して一方が連帯保証人の場合、離婚しても住宅ローンの名義を変更するのは難しいのが注意点です。
たとえば主たる債務者が夫、連帯保証人が妻という住宅ローンを組んで家を買い、離婚した場合を考えてみましょう。
夫がリストラされて収入が減ってしまうと、離婚後であっても連帯保証人である妻が返済をする必要があります。
連帯債務や連帯保証を解消するためには、代わりの連帯債務者や連帯保証人を探さなければなりません。
ローン完済できない不動産は財産分与の対象にならない
2つ目の注意点は、不動産売却しても住宅ローンが完済できないと財産分与の対象にはならないという点です。
財産分与とは夫婦が婚姻期間中に築いた財産を分配することを指します。
「不動産売却で得られた現金を財産分与すれば均等に分けられる」と考える方も多いでしょう。
しかし住宅ローンが残っている不動産を売る場合、売却資金で住宅ローンを完済しなければなりません。
とくに覚えておきたい注意点は、住宅ローン残高が売却資金を上回っている「オーバーローン」という状態です。
売却資金は全額住宅ローンの返済に消えてしまい、手元に残りません。
したがってローン完済できない不動産を売却しても、財産分与の対象にはならないのです。
共有名義の不動産売却は相手の同意が必要になる
3つ目の注意点として挙げられるのが、夫婦共有名義の不動産売却です。
不動産売却をするには、不動産の名義人全員の同意が必要になります。
夫婦共有名義の不動産を売却したくても、一方だけの意思では売却することはできません。
もう一方に売却したい意向を伝えて同意を得るプロセスが発生します。
もし反対されたり話し合いができなかったりすると、売却活動はストップしてしまいます。
自分の持分だけほかの人に売却する方法もありますが、勝手に売却すると溝が深まるおそれもあるでしょう。
離婚前に財産分与すると贈与税がかかる可能性がある
離婚前よりも離婚後に財産分与をするほうがおすすめです。
離婚前に財産分与する場合の注意点として、贈与とみなされて贈与税が課される可能性が挙げられます。
離婚後の財産分与であれば2人で均等に財産を分けられるうえに、必要であれば一方が住み続けることもできます。
離婚したけど妻と子どもは今までの家に住み続けたい場合もあるでしょう。
そのような場合は不動産売却せずに妻が夫に不動産価格の半分を代償金として支払い、住み続けるという選択肢もあります。
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離婚で不動産売却する方法と注意点
離婚で不動産売却する方法は、仲介と買取の2種類です。
仲介と買取どちらの方法を選ぶべきか、違いを比較しながらご説明します。
仲介とは
不動産売却における仲介とは、売主の代わりに不動産会社が買主を見つけ契約までのサポートをおこなう方法です。
売主は依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社との間で媒介契約を締結します。
不動産会社は買主を見つけるために、不動産ポータルサイトやインターネット広告などさまざまな方法を使って物件情報を掲載します。
購入希望者が現れたときの内見対応や契約条件交渉も、不動産会社が窓口です。
そして売却活動が功を奏して売買契約が成立したら、売主から不動産会社へ仲介手数料を支払う流れになります。
仲介手数料を支払うタイミングは売買契約締結時に半金、物件引渡し時に半金が一般的です。
仲介のメリット・デメリット
仲介では不動産会社がさまざまな宣伝方法を使って幅広く買主を探すため、市場価格で売却しやすい点がメリットです。
一方注意点として、需要が少ないエリアや築古物件は買主が見つかるまで時間がかかる傾向があります。
離婚後に売却活動を開始してから半年以上の時間を要するケースも珍しくありません。
したがって、時間に余裕があり少しでも高く売りたいという方は仲介の方法が向いています。
買取とは
買取とは不動産会社が買主になって物件を直接買い取る方法です。
仲介のように第三者の買主を探す方法ではないので、広告宣伝活動や内覧対応をおこなう必要はありません。
不動産会社と価格や契約条件について合意できれば、すぐに売却できます。
買取の場合、早くて3日、遅くとも1か月以内には売却完了するケースが多いです。
買取には即時買取と買取保証の2種類があります。
即時買取はその名のとおり、不動産会社が即時に買い取る方法です。
買取保証は一定期間仲介で売却活動を実施して契約にいたらない場合は買取にシフトする方法になります。
買取のメリット・デメリット
買取のメリットは、即現金化できる点と仲介手数料が不要という点です。
離婚後に早く確実に不動産売却したい場合は、買取の検討をおすすめします。
ただし買取の場合、市場価格より1~3割程度価格が安くなってしまうのが注意点です。
また不動産会社によって買取できるエリアなどの条件を設定していることが多く、条件にあてはまらない場合は買い取ってもらえません。
買取条件を事前に確認したうえで依頼するとスムーズです。
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離婚で不動産売却する際の媒介契約の種類と注意点
離婚で不動産売却するときに買取ではなく売却を選ぶと、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の全部で3種類です。
一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社に並行して仲介を依頼できる契約方法です。
売主自身が直接買主を見つける「自己発見取引」も認められています。
不動産会社にはレインズへの物件登録や販売状況報告は義務付けられていません。
契約期間の制限はありませんが、3か月にすることが一般的です。
専任媒介契約
専任媒介契約は1社の不動産会社だけに仲介を依頼できる方法です。
ただし自己発見取引は認められています。
不動産会社には7日以内のレインズへの物件登録、2週間に1回以上の販売状況報告が義務付けられています。
契約期間は3か月です。
専属専任媒介契約
専属前任媒介契約も1社の不動産会社だけに仲介を依頼する方法で、自己発見取引も認められていません。
不動産会社には5日以内のレインズへの物件登録、1週間に1回以上の販売状況報告が義務付けられています。
契約期間は3か月です。
媒介契約の種類を選ぶポイント
立地が良い物件は需要があるので、一般媒介を選ぶと高く売れる可能性が高いです。
一方交通アクセスが悪い物件や築古の物件を確実に売りたい場合は、専任媒介か専属専任媒介が向いています。
価格を重視するのかスピードを重視するのかで、最適な媒介契約は変わってきます。
離婚する際に双方でよく話し合ったうえで媒介契約の種類を選びましょう。
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まとめ
離婚を機に不動産売却する場合、住宅ローンが残っているケースや共有名義になっているケースは注意点があります。
わたくしども「ブリスマイホーム」は、堺市北区・堺区・住吉区・西区・中区・東区で不動産仲介を営んでいます。
不動産売却で何かわからないことがありましたら、お気軽にご相談ください。
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