- この記事のハイライト
- ●負動産とは持っているだけでマイナス収支になる不動産のこと
- ●負動産を富動産にするためには早めに活用方法を検討することが重要
- ●負動産の対策方法は「居住以外の用途での活用検討」「寄附」「買取」などがある
昨今、売るに売れない「負動産」が増えています。
親から相続した実家が使い道がなくただ空き家として放置している「負動産」になっていませんか。
本記事では負動産とは何か、富動産にする方法や負動産への処分方法について解説します。
堺市北区・堺区・住吉区・西区・中区・東区で不動産売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。
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不動産売却で知っておくべき負動産とは？
すべての不動産が収益性や資産性が高いわけではありません。
注意しなければならないのが、持っているとお金が減っていく「負動産」です。
この章では不動産売却をする前に知っておきたい「負動産」とは何かを解説します。
「負動産」とは
負動産とは持っているだけで赤字、つまり支出が収入を上回りマイナス収支になっていく不動産を指します。
どのような経緯で負動産を所有するのかというと、親からの遺産相続がきっかけになることが多いです。
交通アクセスが悪かったり劣化が目立ったりする不動産は、そもそも需要がありません。
売るに売れない状況に陥ると、有効活用できないまま空き家になってしまいます。
収益が発生しない負動産でも、所有している限り固定資産税が請求され続けます。
固定資産税とは、その年の1月1日時点の不動産所有者に対して課税される税金です。
物件にもよりますが、一戸建て住宅の固定資産税は年間10～15万円程度かかります。
マンションの場合は、修繕積立金や管理費も支払わなければなりません。
所有している不動産が、こうやって収益を生まず費用だけがかさんでいく負動産になってしまうのです。
負動産が増えている理由とは
今、負動産である空き家は増加傾向にあります。
少子高齢化による人口減少や、核家族化などが主な原因です。
日本の総人口は、2008年をピークに年々減少しています。
一方で1世代が1軒の住宅で暮らす核家族化が進行しました。
子どもが遠く離れた郊外の実家を親から相続しても、子どもは核家族で都市部に住んでいると、上手く活用できないでしょう。
距離が遠いため、売却を考えていてもなかなか踏み出せず、そのまま放置された負動産が増加中です。
負動産の問題点とは
固定資産税の負担が増える
負動産を放置し続けると、固定資産税の負担が重くなるおそれがあります。
なぜかというと、空き家を放置した状態が続くとゆくゆくは「住宅用地の特例」を受けられなくなる可能性があるからです。
住宅用地の特例とは、建物が建っている土地のうち200㎡までの部分は固定資産税評価額を6分の1、それ以外の部分は3分の1に軽減する特例です。
2015年5月に「空き家対策特別措置法」が施行され、行政が管理不十分な「特定空き家」の所有者に対して指導や勧告、命令ができるようになりました。
もし従わなかった場合は、住宅用地の特例を受けられません。
今まで受けられた住宅用地の特例がなくなると、固定資産税の負担が大幅に増えてしまいます。
空き家の状態で放置するよりも、解体してしまったほうが得になることがあるのです。
維持管理の手間がかかる
不動産の維持管理責任は所有者にあります。
劣化や故障した部分は、所有者が責任を持って修繕工事を施さなければなりません。
また定期的に掃除したり換気したりして衛生環境を維持することも必要でしょう。
維持管理を怠り放置された負動産は、犯罪や倒壊、害虫の発生など周辺にも迷惑をかける可能性があります。
遠く離れた場所にある負動産を所有していると、維持管理の手間はさらに重くなります。
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不動産売却で負動産を富動産にするためのポイント
富動産とは、収益がプラスとなる不動産のことです。
この章では「負動産」を「富動産」にするために、不動産売却前に押さえておきたいポイントを解説します。
今のうちから親と話しておく
相続する前に不動産をどうするのかを、親が元気なうちに話しておくことはとても重要です。
タイミングが良ければ、高く売れる富動産にすることもできるでしょう。
もし不動産を相続する意思がないのであれば、相続放棄することを早めに伝えておくことが肝心です。
その場合は親の代で不動産売却して現金化し、現金相続するという方法もあります。
相続人が複数いる場合は不動産相続よりも現金相続のほうが平等に分割できて、トラブルになりにくいです。
できるだけ早い段階で親と話し合っておけば、負動産を富動産にするためにさまざまな手を打てます。
価値が下がる前に手放す
価値が下がる前に不動産を手放すことも富動産にするためのポイントです。
一般的に、建物は築年数が古くなるほど資産価値が下がります。
したがって売るタイミングが早ければ早いほど、富動産になる可能性が高まるでしょう。
反対に相続のタイミングまで放っておくと建物はどんどん劣化していき、負動産になってしまいます。
建物の状況や不動産市場の動向を見ながら、不動産売却のタイミングを逃さないようにしましょう。
更地の検討をしておく
建物が残っていると固定資産税のほかに維持管理費用も高額になり、負動産になりやすくなってしまいます。
現時点で建物を活用するつもりがなければ、早めに解体して更地にする方法も有効です。
更地にした土地は、駐車場として貸し出したり新しい家を建てられたり活用の幅が広がります。
建物が建っている状態よりも買い手が見つかりやすくなるでしょう。
その結果、賃料収入や売却益が生まれて、負動産から富動産に転換できる可能性が高まります。
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不動産売却で負動産にしないための対処方法
やむをえず負動産を所有してしまっている場合は、どうすれば良いのでしょうか。
この章では「負動産」にしないための不動産売却における対処方法を解説します。
居住用以外の用途で不動産売却を検討する
売れない一戸建て住宅を所有している場合は、居住用にこだわらずそれ以外の用途で需要がないか考えてみましょう。
たとえば自然豊かな立地であれば、有料老人ホームや飲食店としての需要があるかもしれません。
少し視点を切り替えるだけで負動産が富動産に変わることがあります。
行き詰まったときは他の用途での活用を考えてみてください。
自治体などに寄附する
売買需要が期待できない負動産は、自治体などに寄附する方法もあります。
寄附する場合家賃収入や売却益はゼロですが、固定資産税や維持管理の負担から解放されるでしょう。
ただし自治体では寄附を受け付けていない場合もあるので確認が必要です。
買取による不動産売却を検討する
不動産売却を試みたものの、なかなか買主が見つからないという方も多いでしょう。
そのような場合は、買取という方法を検討してみてはいかがでしょうか。
買取とは不動産会社が不動産を直接買い取る方法で、すぐに売却を完了させることができます。
不動産会社にもよりますが、最短3日～7日程度で売却できることもあります。
ただしこの方法による不動産売却は、価格が低くなる点に注意が必要です。
負動産になってしまうことで毎年固定資産税や維持管理費で家計が削られていくと考えると、早めに不動産売却して収益をプラスにするのがベストな選択となるかもしれません。
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まとめ
負動産になってしまう前にタイミングを逃さず、早めに不動産売却を検討するのが成功の鍵です。
わたくしども「ブリスマイホーム」は、堺市北区・堺市堺区・住吉区・堺市西区・堺市中区・堺市東で不動産仲介を営んでいます。
不動産を相続する予定のある方や負動産を抱えていてお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
