- この記事のハイライト
- ●不動産売却の確定申告とは、不動産の売却益を申告して譲渡所得税の納税額を確定させる手続きのこと
- ●必要書類は申告書のほかに「購入時の売買契約書」「登記事項証明書」「取得費・譲渡費用の領収書」を準備する
- ●申告期間は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日
不動産を売却したら、確定申告が必要になる場合があります。
確定申告は決められた期間内に手続きしなければならないため、事前に必要書類などを準備しておくとスムーズです。
そこで本記事では、不動産売却時の確定申告について解説します。
堺市北区、堺市堺区、住吉区、堺市西区、堺市中区、堺市東区で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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不動産売却時の確定申告とは
ここでは、確定申告とはなにか、不動産売却後に確定申告が必要なケースについてご説明します。
確定申告とは
確定申告とは、1年間の所得金額とそれにかかる税金を税務署に申告する手続きです。
毎年1月1日から12月31日までに発生した所得金額を、翌年の2月中旬から3月下旬に申告します。
所得には給与所得のほかに、事業所得や不動産所得、譲渡所得など、さまざまな種類があります。
不動産売却時は譲渡所得の確定申告が必要
不動産売却によって得られた利益は、譲渡所得に分類されます。
譲渡所得の金額に応じて、所得税と住民税から成る譲渡所得税が課されます。
つまり不動産売却時に発生する確定申告とは、譲渡所得を申告し譲渡所得税を支払うことです。
不動産売却後に確定申告が必要なケース
不動産売却の後に確定申告が必要になるケースは、不動産売却で利益が出たとき、すなわち譲渡所得がプラスになったときです。
反対に不動産売却で譲渡損失が出た場合は、基本的に確定申告は不要です。
ただし譲渡損失が出たときも確定申告をすれば、ほかの所得と相殺して税金を軽減できます。
したがって譲渡損失が出た場合でも、確定申告をしたほうがメリットが大きいといえるでしょう。
不動産売却の譲渡所得は分離課税方式
不動産の譲渡所得は、ほかの所得と分けて計算しなければなりません。
このルールのことを「分離課税方式」といいます。
会社員の場合、給与所得の申告・納税は勤務先の年末調整で手続きをしてもらえます。
しかし不動産の譲渡所得は分離課税方式が採用されているため、会社員であっても年末調整とは別に、自分自身で確定申告の手続きをしなければなりません。
譲渡所得・譲渡所得税の計算方法とは
譲渡所得および譲渡所得税は、以下のとおり計算します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
課税譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
譲渡所得は、不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を控除した金額です。
取得費とは不動産を購入時に支払った費用で、譲渡費用とは売却時に支払った費用を指します。
次に譲渡所得から特別控除を控除して、課税譲渡所得を計算します。
特別控除の例を挙げると、マイホームを売却したとき譲渡所得から最大3,000万円控除できる制度などがあります。
最後に課税譲渡所得に税率を掛けて譲渡所得税を出しましょう。
譲渡所得税の税率は、所有期間5年以下の短期譲渡所得では39.63%、5年を超える長期譲渡所得では20.315%です。
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不動産売却における確定申告の必要書類
確定申告をおこなう際は、以下の必要書類を自分で準備して税務署に提出しなければなりません。
- 確定申告書B様式
- 分離課税用の申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 購入時・売却時の売買契約書
- 取得費・譲渡費用の領収書
- 登記事項証明書
ここでは、不動産売却後に確定申告する場合の必要書類について解説します。
確定申告書B様式
確定申告書にはA様式とB様式がありますが、譲渡所得の確定申告をする場合はB様式を使います。
B様式は第一表と第二表の2枚組みになっていて、税務署や国税庁のサイトから入手可能です。
収入・所得・所得控除の金額を記入し、譲渡所得税を計算する流れになっています。
分離課税用の申告書
不動産の譲渡所得は分離課税なので、分離課税用の申告書も必要書類になります。
確定申告書の第三表とも呼ばれ、収入・所得・所得控除の金額を記入する書式で、税務署および国税庁のサイトで入手することが可能です。
譲渡所得の内訳書
不動産を売却した場合の必要書類として譲渡所得の内訳書も提出しなければなりません。
こちらの書式も、税務署および国税庁のサイトで入手可能です。
売却した不動産や売買取引の情報を申告するため、物件所在地や売買契約日を記入するかたちになっています。
購入時・売却時の売買契約書
購入時と売却時それぞれの売買契約書のコピーを準備しておきましょう。
譲渡所得を計算する際の売却価格や取得価格を確認するための必要書類です。
取得費・譲渡費用の領収書
取得費・譲渡費用の金額を証明するために、領収書も必要書類となります。
たとえば不動産会社に対する仲介手数料や登記費用などの領収書などです。
購入時と売却時の領収書は大切に保管しておきましょう。
登記事項証明書
登記事項証明書とは法務局の登記簿に記録されている情報のことで、全部事項証明書や登記簿謄本とも呼ばれています。
登記事項証明書は4種類あるのですが、譲渡所得の確定申告をする際の必要書類は履歴事項証明書です。
履歴事項証明書は過去から現在にいたるまでの権利状態が記載されています。
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不動産売却における確定申告の期間
確定申告は期間や方法が定められているため、間違いのないように手続きをしなければなりません。
ここでは、確定申告の申告期間や申告方法についてご説明します。
確定申告の期間
確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日です。
2月16日、3月15日が土日祝日の場合は、翌日の月曜日が期限となります。
申告期間はわずか1か月なので、前もって準備しておいたほうが良いでしょう。
納税時期
確定申告で税金が発生する場合は、納税時期も2月16日から3月15日の期間です。
ただし振替納税の手続きをしていれば、4月20日前後の時期に口座振替となります。
確定申告の期間を過ぎるとどうなる？
確定申告が必要なのに期間内に申告をしなかった場合、無申告課税や延滞税といったペナルティが発生します。
無申告課税とは、確定申告をしなかった場合や確定申告が遅れた場合に課される税金です。
ただし期限後1か月以内に自主的に申告し、一定の条件を満たしている場合は無申告課税がかかりません。
延滞税とは納税が遅れた場合に課される税金で、遅れた日数に応じて課税されます。
遅れるほど税率が上がる仕組みになっており、最高税率は14.6%となってしまうため、期限に遅れないように事前に準備をして、早めに確定申告をするようにしましょう。
確定申告をする場所
確定申告の窓口は、売主の住所地を管轄する税務署です。
提出方法は、窓口に出向く方法や郵送する方法などから選べます。
最近では、国税電子申告・納税システム（e-tax）を使った方法もおすすめです。
e-taxを使った方法では、自宅にいながらパソコンで確定申告できるため便利です。
24時間提出できたり添付書類を省略できたりするなど、ほかの方法にはないメリットもあります。
ただしe-taxを利用するにはマイナンバーカードが必須で、利用者登録が必要です。
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まとめ
不動産を売却したときは譲渡所得の確定申告が必要になります。
必要書類をリストアップしておき、申告期間の前から準備をしておくことが肝心です。
私たち「ブリスマイホーム」は堺市北区、堺市堺区、住吉区、堺市西区、堺市中区、堺市東区を中心に不動産の仲介をおこなっています。
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