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不動産売却時に掛かる税金の種類や税金対策とは何か

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不動産売却時に掛かる税金の種類や税金対策とは何か

カテゴリ:不動産売却

不動産売却時に掛かる税金の種類や税金対策とは何か

この記事のハイライト
●不動産売却時に必ず掛かる税金は、登録免許税と印紙税です
●譲渡所得が発生した場合のみ、所得税と住民税が掛かります
●税金対策は譲渡所得があるときにでき、居住用の3,000万円特別控除などを利用することになります

不動産を売却するときに必ず掛かるのが、印紙税と登録免許税、売却して利益が出た時には所得税と住民税が掛かります。
では、これらはどのような税金であるのか、また税金対策にはどのような方法があるのでしょうか?
この記事では、不動産売却時に掛かる税金とその対策、税額の計算方法や控除の仕組みについて詳しく解説します。
堺市や大阪市住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今回の記事をご参考にしてください。

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不動産売却時に掛かる税金の種類とは

不動産売却時に掛かる税金の種類とは

不動産売却時に必ず掛かる税金の種類としては、「印紙税」「登録免許税」、譲渡所得が出た時のみ掛かるのが「所得税」「住民税」となります。
以下に、税金の種類について詳しく解説します。

不動産売却で必ず掛かる税金

以下に、不動産売却で必ず掛かる税金2種類を挙げます。

  • 印紙税
  • 登録免許税

印紙税とは

印紙とは、印紙税法に基づき不動産売買契約書に添付されるものです。
不動産売却の場合、売買契約書は売主買主分のそれぞれが用意されるため、各々に所定の印紙を添付します。
なお、不動産売却において売買金額1,000万円超5,000万円(税抜)以下で印紙は1万円(2024年3月末まで軽減措置適用中)です。
5,000万円超1億円以下で3万円(2024年3月末まで軽減措置適用中)の印紙を添付します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記をおこなう際に掛かる税金です。
登録免許税の計算方法は、土地の移転登記の場合、「固定資産税評価額×15/1,000」、建物の移転登記の場合、「固定資産税評価額×3/1,000」となります。
なお、いずれも2024年3月までの軽減措置適用中となります。
また、住宅ローンを組む際の抵当権の設定では、同じく軽減措置適用中で「債権金額×4/1,000」が、登録免許税の計算方法です。

不動産売却して譲渡所得(売却益)が出た場合に掛かる税金

譲渡所得とは、購入当時の価格から減価償却費を差し引いた現在価格を算出し、不動産売却時に掛かった仲介手数料などの経費を足した金額が、不動産売却して得た金額を超えた場合に発生します。
つまり、不動産を売却して、取得時の経費を差し引いても利益が出た状態を言います。
以下に、不動産売却して譲渡所得が出た場合に掛かる税金2種類を挙げます。

  • 所得税
  • 住民税

所得税

所得税とは、1月1日~12月31日までの1年間に得られた所得に掛かる税金です。
所得税は、課税される所得金額により税率と控除額が変わります。
例えば、所得金額が330万円以下であれば税率は10%(控除額は9万7,500円)となり、4,000万円超となると税率は45%(控除率は479万6,000円)となります。
なお、所得税法では所得は10種類に分類できます。
10種類とは、「配当所得」「利子所得」「不動産所得」「事業所得」「給与所得」「退職所得」「山林所得」「譲渡所得」「一時所得」「雑所得」です。

住民税

住民税とは、市町村や都道府県が適正な行政サービスを維持するために、徴収する税金です。
教育や福祉など、各種行政サービス提供のために必要な経費分を賄います。
なお、住民税は所得割と均等割りの2種類で構成されています。
所得割は、個人が1年間に得た所得に対し課税されるもので、税率は一律10%(市町村税が6%、道府県民税が4%)となっています。
また、均等割は定額で課税されます。
例えば東京都民の場合、個人都民税は1,500円、個人市町村民税は3,500円となっています。

この記事も読まれています|不動産売却にかかる税金をご紹介!支払うタイミングや計算方法も解説

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譲渡所得がある場合の税金の計算方法

譲渡所得がある場合の税金の計算方法

不動産売却し譲渡所得(売却益)が発生した場合には、所得税と住民税がそれぞれ掛かってきます。
以下に、計算方法について紹介します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、下記の式にて計算できます。
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
譲渡収入金額とは、不動産売却の代金、固定資産税と都市計画税の精算金となります。
取得費の計算方法には、実額法と概算法の2種類があります。
購入当時の代金がわかる資料があれば、実額法にて計算できます。
購入当時の代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額です。
また、購入当時の代金がわかる資料がない場合には、「譲渡収入金額×5%」で計算します。
譲渡費用とは、不動産売却に掛かった経費となります。
例えば、不動産売却時に不動産会社に支払う仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローンの返済手数料などを足したものです。
譲渡所得が出たら、課税譲渡所得を計算します。
課税譲渡所得は、下記が計算式になります。
課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除
特別控除とは、居住用の3,000万円の特別控除、または空き家の3,000万円の特別控除になります。
特別控除があれば、譲渡所得から差し引くことができ節税となります。
この時点の計算で、課税譲渡所得が0円であれば、税金は掛かりません。
最後に、税額の計算になります。
譲渡所得税は、下記が計算式です。
譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税率
税率は、所有期間5年以下の短期譲渡所得と、所有期間5年超の長期譲渡所得で変わります。
短期譲渡所得では、居住用で39.63%(所得税30.63%、住民税9%)、長期譲渡所得で20.315%(所得税15.315%、住民税5%)です。
さらに、10年超の所有期間の場合は軽減税率があります。
6,000万円以下の部分は、14.21%(所得税10.21%、住民税4%)、6,000万円超の部分は20.315%です。
ちなみに、所有期間の数え方はその年の1月1日時点となります。
よって、所有期間5年以下とはお正月を迎えたのが5回以下、所有期間5年超とはお正月を6回以上迎えた状態を言います。

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不動産売却時に使えて税金対策となるお得な控除とは何か?

不動産売却時に使えて税金対策となるお得な控除とは何か?

不動産売却時に使え、税金対策となるお得な控除が2種類あります。
ここでは、2種類の控除について解説します。

  • 居住用の3,000万円特別控除
  • 空き家の3,000万円特別控除

居住用の3,000万円特別控除

居住用の3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる控除制度です。
この控除を使うには、条件があります。
例えば、現時点で主として住む家を売却すること、居住しなくなった日から3年を経過する日の年末までに売却、などの条件があります。
また、買換えの場合に住宅ローン控除との併用は不可であることや、過去3年間は同じ控除や買換え特例を使っていないことが、主な利用条件です。

空き家の3,000万円特別控除

空き家の3,000万円特別控除とは、相続人が空き家を相続しその後売却した場合に、譲渡所得の金額から3,000万円を控除できる制度です。
なお、利用条件は主に、相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたもの、昭和56年5月31日以前に建築されたマンション以外の建物となります。
他には、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡、引渡し日までに耐震リフォーム、若しくは建物の解体が必要となります。
これらの条件を満たすことで、空き家の3,000万円特別控除を利用できます。

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まとめ

不動産売却時には、特別控除を活用することで税金対策となります。
特別控除を利用するには、さまざまな条件があります。
控除制度自体をあらかじめよく理解し、少しでもお得な税金対策をしていきましょう。
ブリスマイホームは、堺市北区・堺市堺区・堺市西区・堺市中区・堺市東区・大阪市住吉区エリアの不動産売却の取扱い件数が多く、周辺の不動産市況を熟知しています。
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