- この記事のハイライト
- ●住民税は都道府県や市区町村に納める税金で不動産売却で利益が発生したときに課税される
- ●譲渡所得税は住民税と所得税の総称で特別控除の特例が適用されるケースがある
- ●その他に課税される税金の種類は登録免許税・印紙税・仲介手数料の消費税がある
不動産売却をするとき、税金はどうなるか調べている方も多いのではないでしょうか。
売主側にも高額な税金がかかる場合があるので、どのような税金がいくらかかるのかあらかじめ想定しておくことが大切です。
そこで今回は不動産売却の際に発生する税金の種類について解説します。
住吉区、堺市北区・堺区・西区・中区・東区で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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不動産売却にかかる税金①住民税
不動産を売却すると、翌年に住民税がかかる可能性があります。
この章では、住民税とは何か、支払うタイミング、計算方法について解説します。
住民税とは
住民税とは地域社会で必要な費用を、その地域に居住している住民に支払ってもらうという考えのもと課税されている税金です。
徴収された住民税は、教育や福祉、消防・救急、ゴミ処理など、日頃の暮らしに欠かせない行政サービスに使われています。
道府県民税と市町村民税の2つを加算したのが、住民税です。
住民税の課税対象所得は、前年1月1日～12月31日の期間における所得が対象です。
不動産売却で住民税がかかるケースとは？
不動産売却によって利益が出た場合は、住民税がかかります。
住民税は、不動産の売却益に対して課税される仕組みです。
売却益のことを譲渡所得といい、以下の式で計算します。
不動産の売却益（譲渡所得）＝譲渡価格ー（取得価格＋譲渡費用）
上記の計算結果がプラスになっている場合は、確定申告をして住民税を支払わなければなりません。
住民税を支払うタイミング
不動産を売却した翌年に確定申告をした後、自治体から住民税納付書が届くので、そのタイミングで住民税を支払います。
支払うタイミングは自治体によって異なりますが、6月・8月・10月・翌年1月というふうに4回に分けて納付可能です。
もちろん4回分すべてを一括で支払うこともできます。
住民税の計算方法
先述のとおり、住民税は前年の所得に応じて税額が決まる仕組みです。
不動産売却で課税される住民税は、譲渡所得額に税率を乗じて算出します。
住民税＝譲渡所得額×税率
住民税の税率は、売却するタイミングによって変わります。
不動産を所有していた期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となり住民税率は9%です。
一方所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となり住民税率は5%となります。
所有期間5年を境界線として、住民税率が半分近くに下がることを覚えておきましょう。
所有期間は不動産取得費から引き渡した年の1月1日までの期間で計算する点が間違いやすいので、注意が必要です。
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不動産売却にかかる税金②譲渡所得税
不動産を売却すると、譲渡所得税がかかる場合があります。
譲渡所得税とは何か、支払うタイミング、計算方法を見ていきましょう。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、所得税と住民税を合算した税金を指します。
所得税は国に納める税金で、道路や公園などの整備や行政サービスの提供に使われています。
譲渡所得税が発生するのは、不動産売却で利益が発生したときです。
譲渡所得税は、不動産売却にかかる税金のなかで大きな割合を占めます。
譲渡所得税を支払うタイミング
譲渡所得税のうち、所得税は確定申告をしたタイミングで一緒に納付します。
確定申告の期間は売却した翌年の2月16日～3月15日までの1か月なので、その期間中に所得税を納付してください。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算方法は、譲渡所得から特別控除額を差し引いた額に税率を掛けて求めます。
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率
譲渡所得税の税率は短期譲渡所得では39.63%、長期譲渡所得では20.315%です。
このなかに先述した住民税も含まれています。
また、不動産売却で一定の条件を満たしていれば、特例として特別控除が適用される場合があります。
主な特別控除の種類を3種類ピックアップしました。
マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売ったとき一定の条件を満たせば、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
この特例が適用される場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税は0円になります。
公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
土地収用法によって不動産売却をおこなった場合一定の条件を満たせば、譲渡所得が5,000万円までの譲渡所得税が無税になる特例です。
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
土地区画整理事業によって土地が買い取られた場合、譲渡所得から2,000万円まで差し引くことができます。
適用を受けるためには施行者や施行区域の面積などに条件があるため、事業概要の確認が必要です。
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不動産売却にかかる税金の種類
住民税、所得税以外にも、不動産を売却するときに支払う税金の種類は複数あります。
この章では住民税、所得税以外の税金を種類ごとに解説します。
登録免許税
1つ目の税金は登録免許税です。
不動産売却にあたり、名義変更登記や抵当権抹消登記で納付が必要になる税金です。
名義変更登記の登録免許税は、通常買主側で負担します。
なぜ買主負担なのかというと、名義変更登記によって不動産の所有権を主張できるようになるのは買主だからです。
一方、抵当権抹消登記は売主側の都合でおこなう登記なので、売主側で負担します。
抵当権抹消登記にかかる費用は、不動産1つにつき1,000円です。
土地が複数の筆にわかれている場合は「1,000円×筆数」で計算します。
たとえば土地付き一戸建て住宅の抵当権抹消登記費用を計算してみると、土地1つ建物1つで「1,000×2=2,000円」の計算です。
司法書士に依頼する場合は、さらに手数料として1～2万円程度かかるので想定しておきましょう。
印紙税
2つ目の税金は印紙税です。
印紙税とは、不動産売買契約などの課税文書に対してかかる税金です。
収入印紙を購入し、不動産売買契約書に貼付する方法で納付します。
印紙税は、売主と買主で平等に負担するのが一般的です。
印紙税の額は売却価格によって異なり、令和6年3月31日までは軽減税率が適用されます。
軽減税率の印紙税額一覧表を抜粋すると、以下のとおりです。
- 売却価格500万円超1,000万円以下…印紙税額5,000円
- 売却価格1,000万円超5,000万円以下…印紙税額1万円
- 売却価格5,000万円超1億円以下…印紙税額3万円
- 売却価格1億円超5億円以下…印紙税額6万円
消費税（仲介手数料）
3つ目の税金は消費税です。
不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。
不動産会社の仲介は事業者が事業として対価をもらっておこなうサービスであるためです。
仲介手数料は、売買契約締結時と引渡し時に支払うのが一般的です。
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まとめ
不動産売却では、税金の知識や特例の種類を知っているかどうかで負担する費用が大きく変わることがあります。
わたくしども「ブリスマイホーム」は住吉区、堺市北区・堺区・西区・中区・東区を中心に、不動産売却をおこなっております。
不動産売却で発生する税金に関しても、お気軽にご相談やお問い合わせください。
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