- この記事のハイライト
- ●空き家の劣化には雨漏りや換気不足などの原因がある
- ●空き家の劣化で発生するデメリットは主に3つある
- ●空き家の管理が難しければ売却を検討するのがおすすめ
空き家を放置して劣化が進むのは良くないと分かっていても、管理ができずに持て余してしまうケースが多々あります。
そこで今回は堺市北区、堺市堺区、住吉区、堺市西区、堺市中区、堺市東区エリアで不動産売却に携わる私たち「ブリスマイホーム」が、空き家が劣化する原因、デメリット、管理の重要性についてご説明します。
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空き家が劣化する4つの原因とは
空き家が劣化する原因は4つあります。
- 換気不足
- 給排水管とガス管の劣化
- 雨漏り
- 害虫や害獣発生の発生
空き家が劣化する原因は換気不足
家に人が住んでいると、玄関扉や窓の開け閉め、台所やお風呂場の換気扇によって家の中の空気が入れ替わります。
ところが家が放置されると、換気不足のせいで家の中の空気が入れ替わりません。
そのため梅雨の時期や夏場は部屋の湿度が上昇し、カビの発生の原因になります。
カビが発生すると、家の中の木材部分が腐食して劣化してしまいます。
給排水管、ガス管の劣化も空き家が劣化する原因
ガス管や給排水管を長期間使用せずにいると、配管の内側にゴミやヘドロが付着します。
さらに配管自体が乾燥して付着した汚れや異物の硬化が進みます。
配管の内側の汚れや配管自体の乾燥と硬化は、給排水管の割れの原因に繋がります。
そのため、一見すると何の問題がないように見えても、使用再開すると配管が割れたり流れなかったりすることが起こりやすくなります。
また給排水管は長期間に渡って水が流れないと、水が蒸発したり、配管内にサビが発生して汚れたりと排水管の劣化が進みます。
雨漏りも空き家が劣化する原因に
家に人が住んでいればすぐに雨漏りに気づきます。
ですが空き家の場合は雨漏りが放置されて、建物の劣化を急速に進行させてしまいます。
害虫・害獣発生も空き家が劣化する原因
人が住んでいれば家の中を定期的に掃除をおこなうでしょう。
しかし、空き家の場合は定期的に掃除をおこなわないとホコリが溜まってしまいます。
ホコリが溜まると害虫が発生する原因になります。
害虫の中でもシロアリの侵入には気を付けなければなりません。
シロアリによって柱や壁を食べられてしまうと、雨漏りによる湿気とあわせて空き家の劣化が急激に進んでしまいます。
庭のある空き家の場合、庭の手入れを放置すると、雑草が生い茂るようになります。
すると野良猫や野良犬が住みつくようになり、それらの糞尿のせいで悪臭の問題も出てきます。
また生い茂った雑草は家の隙間に入り込み、外壁を傷めて空き家の劣化を進行させます。
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空き家の劣化で発生する3つのデメリットとは
空き家の劣化には3つのデメリットがあります。
空き家の劣化で売却や賃貸がしにくくなる
空き家の売却や賃貸をしようとする時に劣化が進んでいると、買主や借主がなかなか見つからずに空き家の放置期間がさらに長くなってしまうデメリットがあります。
空き家の状態が良ければ少額のリフォームで売却や賃貸として貸し出すこともできますが、劣化が進んだ空き家の場合、修繕やリフォームコストが多額になるのもデメリットです。
また売却や賃貸を諦めて空き家に自分が再び住もうと思った場合も、大規模な修繕が必要になるでしょう。
室内に生えたカビや庭の雑草の除去、ガス管・給排水管の交換、屋根の雨漏りの補修などがあげられます。
また大規模修繕やリフォームをしても、カビ臭さが除去しきれない、何度雨漏りを直してもどこからか漏れてくる、柱や壁の隙間から砂が落ちてくるなど、修繕しても問題が解決しない恐れもあります。
空き家の劣化で特定空き家に指定される
「空家等対策の推進に関する特別措置法」による特定空き家に指定されると、地方公共団体から空き家の修繕もしくは撤去するように命令されます。
この命令に従わない場合、行政によって強制代執行が行われることになり、その際に掛かった費用が請求されます。
なお強制代執行の費用は、自分で解体業者に依頼する場合よりも高額になると言われています。
また特定空き家に指定されると、税制面でも不利になります。
土地に住宅が建てられている場合には、土地に対する固定資産税の課税標準を1/6に減額する「住宅用地の特例」の対象になります。
ですが特定空き家に指定されてしまうと「住宅用地の特例」の対象から外れされてしまい、税制面でのメリットを失うことになります。
空き家の劣化による放火・倒壊の危険性
放置していた空き家が自然災害などにより倒壊してしまうと、倒壊した家屋を放置することはできないので処分費用がかかります。
また生い茂っていた樹木が台風などで倒壊し、近隣住民に被害をおよぼした場合は損害賠償を請求されることにもなりかねません。
また雑草が生い茂ってゴミが散乱した空き家は、放火の対象になりやすいと言われています。
放火によって火災が発生し、近隣まで延焼させてしまった場合は多額の賠償責任を負うことになってしまいます。
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空き家の劣化対策は管理が重要
空き家の劣化対策では、物件管理が重要です。
空き家の劣化対策で必要な管理には、3つのポイントがあります。
空き家の劣化対策で必要なガス管・ 給排水管の管理
ガス管や給排水管の管理でもっとも大切なことは、定期的に使用することです。
空き家に定期的に訪れて、水道の水を流すことで配管内に錆が発生することを防ぎます。
またガス機器をこまめに使うことで、ガス機器の故障を防いだりガス漏れに気づいたりすることもできます。
給排水管については、専門業者に依頼して高圧洗浄をするのもおすすめです。
配管内にヘドロや汚れが溜まるのを防ぐことができます。
ただし高圧洗浄は、古くなりすぎた配管や空き家の放置期間が長くて傷んだ配管に実施すると、配管に穴が空いて破損するリスクがあるので注意が必要です。
空き家の劣化対策で必要な管理！害虫駆除
害虫が発生した場合には専門業者に依頼して駆除してもらいましょう。
害虫の中でもシロアリが発生してしまうと被害は深刻で、空き家の劣化スピードを早めてしまいます。
おすすめのシロアリ対策としては、空き家になることが分かった時点ですぐにシロアリ対策工事を行っておくことです。
シロアリの被害に遭ってから支払う修繕費に比べれば低コストですみます。
空き家の管理！劣化対策で重要な空気の入れ替え
カビやほこりは空き家に害虫が発生する大きな原因に繋がります。
空き家管理でカビ・ほこり対策にもっとも有効なのが、換気をして空気の入れ替えを行うことです。
特に空き家の場合、防犯対策の観点から雨戸を閉めっぱなしにしがちです。
そのため空き家は、さらに湿気が溜まりやすい環境になります。
定期的に空き家を訪れて空気の入れ替えと掃除を行うことは、効果的な湿気・カビ・ほこり対策になります。
ここまで空き家の劣化対策として管理の大切さをお伝えしてきました。
ですが空き家が遠方にあって定期的に管理できないという方もいるでしょう。
その場合は、空き家の管理を業者に依頼するのがおすすめです。
しかし空き家は収益物件とちがって何の利益も生みません。
持っているだけで管理のコストがかかってしまいます。
そのため、利活用の予定のない空き家であれば、売却を検討してみるのも良いでしょう。
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まとめ
今回は空き家が劣化する原因、デメリット、管理の重要性についてご説明しました。
空き家は劣化が進行すると、倒壊や放火による損害賠償のリスク、特定空き家の指定など、複数のデメリットがあります。
空き家が劣化する原因をしっかり把握して、適切に物件管理を行うことが重要です。
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