築年数の古い不動産には、現在使用が禁止されているアスベストと呼ばれる建材が用いられている可能性があります。
しかしアスベストとはどのような建材なのか、アスベストが含まれている不動産は売却が可能なのかなどの疑問を抱いている方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、アスベストの概要やアスベスト含有物件の売却の可否、不動産売却時にできるアスベスト対策を解説します。
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不動産売却時に知っておきたい！アスベストとは？
不動産売却時のトラブルを回避するためには、建物にアスベストが使用されているかどうかを確認することが欠かせません。
ここでは、アスベストとはどのようなものか基本的な概要を解説します。
アスベストとはどのような建材なの？
アスベストとは、天然に存在する繊維状の鉱物であり、その外観が綿に似ているため「石綿」とも呼ばれます。
アスベストの特徴として、熱や摩擦、酸、アルカリに対する耐性が挙げられます。
また、アスベストは耐久性が高く変化しにくいため、吹き付け材や断熱材、スレート材など、住宅に使用されるさまざまな建材に用いられてきました。
とくに戦後の高度成長期においては、高層ビルをはじめとする鉄骨造建築物や一戸建て、マンションの建築に多く使用されています。
アスベスト問題とは？
安価で使いやすいアスベストの多くは海外からの輸入品であり、1970～90年にかけて年間約30万トンが輸入されていたとされています。
しかし、1975年にはアスベストが肺線維症を引き起こすことが指摘されました。
そのため、段階的にアスベストの使用が制限され、1995年には含有率1％を超えるアスベスト含有物の使用が禁止されることとなりました。
そのあと、2004年10月の労働安全衛生法施行令の改正に伴い、アスベストを含有する建材の製造も禁止されます。
さらに、2005年にはアスベストが肺がんを引き起こすことが判明したため、2006年以降、含有率0.1％を超えるアスベスト含有物の製造や輸入、使用が禁止されることになりました。
不動産売却時に気を付けたい築年数の問題とは？
2006年以降に建てられた不動産にはアスベストは使用されていないため、売却時にとくに意識する必要はありません。
問題は2005年以前に建てられた不動産に関することです。
アスベストの使用は段階的に制限されましたが、2005年以前の不動産には少なからずアスベストを含有する建材が用いられている可能性があります。
そのため、2005年以前に建てられた不動産を売却する際には、アスベストの有無について意識することが重要です。
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アスベスト含有の恐れがある不動産でも売却可能？
2005年以前に建てられた不動産を売却するにあたり、アスベストが使用されている可能性があるのに買主が見つかるかどうか不安に感じることがあるでしょう。
ここでは、アスベスト含有の恐れがある不動産は売却可能かについて解説します。
アスベスト含有の恐れがある不動産は売却可能！
結論から申し上げると、アスベストが含まれている恐れがある不動産でも売却は可能です。
ただし、契約後のトラブルを未然に防ぐため、宅地建物取引業法では不動産の売却に携わる不動産会社に対して重要事項説明義務が定められています。
そのため、アスベスト使用の有無に関する調査結果がある場合、不動産会社は買主にその内容を重要事項として説明しなければなりません。
しかし、説明義務があるのはあくまでアスベスト使用の有無に関する調査結果があるケースのみです。
宅地建物取引業法では、アスベスト使用の有無の調査の実施自体は不動産会社に義務付けていないのが現状です。
アスベスト含有の可能性のある不動産は売りにくい
アスベスト含有の可能性がある不動産を売却する際に調査をおこなっていない場合、重要事項説明書に「調査はしていない」と記載すれば問題ありません。
しかし、アスベストが使用されている恐れがある不動産を売りに出す場合、実情が不明であれば買主にとって購入が難しい側面があることは否めません。
アスベスト含有の可能性がある不動産の売却は可能であっても、実際には調査結果が明確にされていないと買主を見つけるのは困難です。
アスベストが含まれている不動産を解体やリフォームする際には、周辺の家屋に飛散しないようにするための追加工事が必要となり、通常の不動産よりも多額の費用がかかるためです。
そのため、アスベスト含有の可能性がある不動産の購入は、買主にとってリスクとなります。
したがって、アスベスト含有の可能性がある不動産を売却したいのであれば、調査をおこなって使用の有無を明確にする必要があります。
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不動産売却時にやっておきたいアスベスト対策とは？
アスベスト含有の可能性のある不動産を早期売却したい際には、適切な対策を事前に講じておくことが欠かせません。
ここでは、不動産売却時にやっておきたいアスベスト対策について解説します。
アスベスト対策①使用調査を実施する
不動産を売却する前にまずおこなうべきなのが、アスベストの使用調査です。
事前に調査をおこない、アスベストが使用されていないことを明確にすれば、通常の不動産と同様に早期売却も不可能ではありません。
買主の安心感にもつながるため、相場に近い価格で売却できる確率も高まります。
アスベストの調査にかかる費用の相場は1万～5万円です。
少し高く感じるかもしれませんが、売却時のトラブルを避けたい方には事前の調査をおすすめします。
なお、アスベストの使用有無が不明な不動産を解体し、更地にしてから売り出しても、使用調査が不要になるわけではありません。
令和4年4月1日の大気汚染防止法および政省令の改正により、不動産を解体する際にはアスベストの使用調査をおこなわなければならないと定められています。
もしアスベストが不動産に使用されていた場合、通常の建物よりも解体費用が高くなる点に注意が必要です。
アスベスト対策②重要事項説明書に記載してもらう
アスベストの使用調査をおこなった不動産を売却する際、不動産会社は重要事項説明書に以下の内容を記載しなければなりません。
●調査の実施機関
●調査範囲
●調査年月日
●アスベストの使用有無
●アスベストの使用箇所
不動産の一部にアスベストが使用されていることが判明した場合、その対策工事費用を重要事項説明書に記載する必要があります。
しかし、不動産会社のなかには重要事項説明書に対策工事費用を記載しないところもあります。
重要事項説明書に対策工事費用が記載されていないと、後に買主から工事費用を請求される可能性があるでしょう。
そのため、売却後のトラブルを未然に防ぐためにも、アスベストの使用が発覚した際には調査結果と対策工事費用を必ず重要事項説明書に盛り込んでもらいましょう。
なお、重要事項説明書を通じてアスベストの使用の有無を買主に伝えるのは、不動産会社の宅地建物取引士です。
売主が直接買主へ伝えるわけではないため、安心して任せられます。
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まとめ
安価で熱などに強いアスベストは建物を建てる際に広く使われてきましたが、健康被害をもたらすことが判明したため、2006年以降の使用は禁止されています。
アスベスト含有の恐れのある不動産でも売却は可能ですが、買主のリスクが大きいために売りにくくなるのが実情です。
アスベスト含有の恐れのある不動産を売却したいのであれば事前に使用調査をおこない、不動産会社を通じて結果を買主へ伝えることが大切です。
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