一般的に、未接道物件は売却ができないと言われています。
その理由は、接道義務の規定を満たしていないことが関係していますが、実際に売ることは難しいのでしょうか?
本記事では、どうしても未接道物件を売りたい方のために「売却できる方法」をご紹介しています。
違反をすることなく手放すことは可能ですので、ぜひチェックしてみてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら未接道物件とは?
未接道物件とは、接道義務の規定を満たしていない物件のことで、再建築不可物件として扱われています。
そのため、「売却できない」と判断している方は少なくないでしょう。
しかし、未接道物件についてきちんと理解していれば、場合によっては売却できる可能性もあります。
ここでは、未接道物件とは何なのか解説します。
敷地に接している道路の幅
主に、道路の幅・間口・旗竿地・袋地から判断します。
道路の幅は、敷地に接していることで、原則として4m未満になると未接道物件に値します。
自治体によって6m以上を基準にしているところもありますが、基本的には4m未満と考えておいてください。
道路に接している敷地の間口
次に間口は、2m未満の場合です。
たとえば、不整形地や敷地延長などの土地に多く見られるケースで、相続時に複数人で土地を分けるときなどにこのような状態が起こると言われています。
旗竿地について
旗竿地とは、旗のような形をしている土地を意味し、このような造りの物件はどうしても道路と接している部分が狭くなってしまいます。
そのため、たとえ間口部分だけが2m以上あっても再建築が難しくなるでしょう。
必ず建物が建っている敷地まで幅2m以上でなければいけません。
袋地について
袋地とは、他人の土地や河川、崖などで周りを囲まれている状態を指します。
道路には一切接していないため無道路地とも呼ばれていますが、こういった土地は私道としての利用になるか、通行はできても「車両の通行はNG」といった制限がかかるケースがほとんどです。
またインフラ工事が必要になる場合は、地面を掘り返すことになるため土地に許可をもらう必要があります。
こういった理由から、未接道物件を個人の判断で勝手に売却することはできません。
しかし、「未接道」を解消すれば売却できるようになるため、どうしても手放したい方は次の項目をチェックしてみてください。
未接道物件は売却できる?
先ほども述べたように、未接道物件は4つの理由から個人で売却することはとても困難です。
しかし、未接道を解消すれば売却は可能になります。
方法については次の項目でご説明しますが、まずは売却できるかどうかについて解説します。
建て替えができない
未接道物件は建築基準法の接道義務に反しているため、解体をして新たに家を建てることができません。
そのため、残念ながら建て替えをするのは難しく、そのまま住むかリフォームしか選択肢がなくなってしまいます。
リフォームでも問題がない方であれば良いですが、建て替えたい方にとってはどうしてもデメリットになってしまうでしょう。
再建築不可物件ということは、自然災害が起きても再建築ができなくなります。
いつまでも空き家のまま残っている土地は、もしかしたら未接道物件かもしれません。
実際、未接道物件は増改築や建て替えができないことから築年数が古いものが多いと言われています。
建物は、年月が経てばどんどん劣化していきます。
建て替えができずそのままになっていれば、なおさら住みたいと思う方は少ないでしょう。
買主は住宅ローンの契約が不可能
さらに、買主は住宅ローンを契約することができないケースがとても多いです。
というのも、再建築が不可能=担保価値が低いからです。
そのため購入するのも現金での一括払いか消費者金融を利用することになる可能性が高いでしょう。
金銭的に余裕がある方なら問題ありませんが、余裕がない方はたとえ安くても購入は検討したほうが賢明でしょう。
住宅ローンが組めないことから買主が見つからず、売れ残ってしまうケースも多々あります。
未接道物件の売却相場について
未接道物件が安くなるのはすでにご存じでしょう。
その相場は、通常の50%~70%程度まで下がると言われています。
再建築ができないわけですから、売れない→売却相場が安くなるのも無理ありません。
もちろん、この相場はあくまで目安です。
場合によってはもっと下がってしまう可能性もあります。
仲介でも買主が見つかりにくい
売却する方法は、仲介ではなく買取になることが想定されます。
仲介とは、ご存じのとおり仲介業者が買主を見つけて売買を成立させる人物のことを言います。
「買主」は一般個人を指し、一方で買取は買取業者が直接物件を買い取る方法を意味します。
当然マイナスの付いた物件を買いたいと思う方はいないため、どうしても「買取」という選択しかできないのでしょう。
とはいえ、一切方法がないというわけではありません。
「売却できる?」と言われると、「できる」と断定できる方法は十分あります。
次の項目では、未接道物件を売るための適切な方法を解説します。
未接道物件を売却する方法
ポイントさえ掴めば、未接道物件でも売ることは十分可能です。
方法はいくつかあります。
リフォームをして賃貸物件として売る
増改築は不可能でも、リフォームは可能です。
また建築確認申請が不要な範囲であれば自由にリフォームができるため、築年数が古い物件でも比較的買い取ってもらいやすくなります。
要するにリフォームをして賃貸物件として売る方法です。
再建築ができなくても、リフォームをして綺麗になった物件は売却の需要が高くなります。
ただ自治体によって建築確認申請の基準は異なるため、必ず確認しておいてください。
ちなみに、外壁の塗り替えや壁紙の貼り替え、水回りの設備交換は基本的に申請は不要です。
隣地を買い取る
隣地を買い取る・売却する・セットで売る、という3つの方法も利用できます。
隣地の買い取りは、すべてでなくてもOKです。
幅2m以上の通路を確保できれば良いので、それほど難しくありません。
購入ができない場合は、賃貸借契約を結んで借りるという方法もあります。
もう1つは、隣地も同時に売却するやり方です。
隣地であれば敷地面積が広がるので、資産価値もアップします。
買い取る前に、一度隣の人に声をかけてみるのもひとつの手段でしょう。
隣地とセットで売ると、再建築できる土地になります。
2つの土地を繋げれば長さも確保できるため、接道義務を満たすことができます。
同時に売却すれば金銭的な負担も軽減できるでしょう。
再建築の許可を得る
43条但し書きの許可を得ることで、未接道の物件でも再建築ができるようになります。
ただし、許可を得るためには次の条件を満たさなければいけません。
条件には、敷地の周囲に公園や緑地など空き家があること、農道や河川管理道路などの公共用の道に2m以上接していることがあります。
また、用途・規模・位置・構造に応じて、十分な幅員を持つ通路、道路に有効に接していることも含まれます。
条件は自治体によって異なるため、必ず確認を取ってください。
確認は役所などでおこないます。
必要書類や様式も自治体によって違いますから、一度電話で問い合わせることをおすすめします。
これらの方法以外にも、専門業者に依頼することも可能です。
どうしても上記のやり方で売却できない場合は利用してみてください。
まとめ
未接道物件は基本的に売却することはできませんが、リフォームをして賃貸物件にしたり隣地を買い取ったり、再建築の許可を取れば売れることが分かりました。
どうしても手放したいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。