外国人投資家から日本の不動産は人気であり、高く売れるタイミングで売却をすることもあります。
日本では、外国人も自由に不動産売買が可能であり、規制などもとくにありませんが、契約時にはいくつかの注意点や必要書類があります。
そこで今回は、外国人も日本で不動産の売却ができること、契約時に必要な書類、納めるべき税金について詳しくご説明します。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら外国人でも日本で不動産売却ができるのか
外国人でも日本で不動産を売却することが可能です。
日本の不動産は、売買に制約がないことや利回りの良さから、外国の投資家に人気です。
売主・買主になれる
前述のように、外国人でも日本の不動産の売却が可能です。
また、日本で不動産の購入も可能です。
このように、外国人は日本において買主にも売主にもなれます。
不動産売却時の流れは、一般的な流れと同じです。
まずは不動産の査定をおこない、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動を始めます。
売却活動によって買主が見つかると、売買契約を締結し、引渡しをおこないます。
しかし、代理人が必要なときや必要書類、税金などいくつか日本人と異なる部分があるため注意しましょう。
代理人を立てる必要があるとき
外国人が不動産を売却するときには、場合によっては代理人が必要なときがあります。
まずは、不動産を売却したり購入したりする外国人が、日本語の理解に乏しいときに代理人が必要です。
難しい日本語の内容で書かれている売買契約書と重要事項説明書を理解するためには、高い日本語力を要します。
そのため、日本語の理解に乏しい場合は、通訳や日本語が理解できる代理人を立てましょう。
また、日本に住んでいない外国人が、売却するときも代理人が必要です。
不動産の売却における契約時、引渡し時、所有権移転登記のときに来日ができない場合、代理人が代行できます。
日本で住んでいない外国人は、不動産会社に相談して代理人を準備しましょう。
税金は日本の法律が適用される
外国人が不動産を売却した場合も、日本の法律に従い、収益に応じて譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税とは、住民税と所得税を合算した税金のことです。
まずは、不動産の売却価格から不動産の取得費や売却にかかった費用などを差し引いて収益を算出します。
次に、算出した収益に、所有期間によって異なる税率を掛け合わせて税額を算出します。
しかし、日本に住んでいない外国人の場合は、住民税を納める必要はありません。
外国人が不動産を売却するときの必要書類について
外国人が不動産を売却するときの必要書類では、住民票と印鑑証明書の入手に注意しましょう。
ここでは、外国人が不動産を売却するときの必要書類と注意点についてご説明します。
外国人が不動産を売却するときの必要書類
外国人が不動産を売却するときの必要書類は、日本人が売却するときと同じ以下の書類が必要です。
●身分証明書（運転免許証・パスポート）
●住民票
●印鑑登録証明書
●権利証または登記識別情報通知書
●固定資産税評価証明書
不動産の売却において所有権移転登記をするためにも上記の書類が必要です。
しかし、外国人が住民票と印鑑証明書を準備するには、簡単に取得できるケースと代替書類が必要なケースがあります。
ケース別に、次の章から詳しくご説明します。
中長期在留者などのケース
日本に3か月以上滞在している外国人である中長期在留者や特別永住者などの場合は、簡単に住民票を取得できます。
日本人と同様に、住所の届出を提出した市町村区にて住民票の申請をおこなうと、その場で外国人用の住民票を発行してくれます。
印鑑証明書の発行には、実印が必要です。
実印を作成し、住所が登録されている市区町村区にて印鑑登録をおこないましょう。
このように、中長期在留者などのケースでは、簡単に住民票と印鑑証明書が取得できます。
中長期在留者など以外
日本に滞在しているのが3か月未満の外国人は、そもそも日本に住所がないため、住民票の発行ができません。
そこで、海外にある住所を証明する代替書類を準備する必要があります。
代替書類は、「売主の国の公証人の認証のある住所に関する宣誓供述書」「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」「官公署で発行する住所を証する書面（住民登録証明書）」のどれかを取得しましょう。
大使館によって対応が異なったり、住所を証する書面の確認に時間を要したりするため、一般的には宣誓供述書を取得するケースがほとんどです。
また、印鑑証明書の代替書類には、「売主の国の在日大使館または本国の官憲によるサイン証明書」か「登記委任状に売主の国の在日大使館の認証を受けた書類」を取得しましょう。
一般的には、日本の専門家に登記委任状を作成してもらい、在日大使館にて認証を受けて印鑑証明書の代替書類にするケースがほとんどです。
海外在住のケース
海外に住んでいる外国人が、日本の不動産を売却するケースにおいても、住民票の代替書類が必要です。
海外在住の住民票の代替書類は、中長期在留者等以外のケースと同様に「売主の国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書」か「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」を取得しましょう。
海外に住んでいる実際の住所を証明するための書類となります。
また、印鑑証明書の代替書類においては、「宣誓供述書を現地公証人に署名の認証をしてもらった書類」「本国の官憲が発行するサイン証明書」を取得しましょう。
外国人が不動産を売却するときにかかる税金
先述したように、外国人が不動産を売却するときも、日本人と同様に税金を納めなくてはなりません。
ここでは、外国人が不動産を売却するときにかかる税金についてご説明します。
外国人が不動産売却をするときにかかる税金の種類とは
外国人が不動産売却をするときにかかる税金は「譲渡所得税」「印紙税」「抵当権抹消登記費用」の3種類です。
譲渡所得税は先述したように、不動産を売却して得た収益に応じて税額を納めます。
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り付けることで納める税金のことで、売却価格によって異なります。
抵当権抹消登記費用は、不動産の抵当権を外す際に必要な費用であり、不動産1件につき1,000円です。
居住者である外国人が不動産を売却したとき
日本に居住している外国人が不動産を売却した場合、譲渡所得税は日本人と同様に、確定申告をして納める必要があります。
不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を提出しなければなりません。
確定申告をしなかった場合、罰金などが課されることになるため、忘れないように注意しましょう。
非居住者である外国人が不動産を売却したとき
日本に居住していない外国人の場合は、不動産の購入者が源泉徴収税を納める必要があります。
したがって、不動産を売却したときは、売却価格から源泉徴収税額分を差し引かれた分を受け取ります。
非居住者でも、売却価格が1億円以下か、購入目的が自身か親族の居住用とした場合には、源泉徴収は必要ありません。
なお、源泉徴収額が高額な場合は、精算にて過払いがあると還付されるため、確定申告をおこなうと良いでしょう。
まとめ
外国人が不動産の売却をするときは、売却までの流れ、必要書類、かかる税金には日本人が売却するときと大きな違いはありません。
しかし、必要書類である住民票や印鑑証明書の取得方法と、非居住者には源泉徴収税が必要な点に注意してください。
