収益物件を所有していても、入居者がおらず空き家の状態では家賃収入を得られません。
借り手が見つかりにくい収益物件は需要もあまり高くないので、売却処分も難しくお困りの方もいるのではないでしょうか。
そんな空き家を活用する方法に、住宅セーフティネット制度があります。
そこで今回は、住宅セーフティネット制度とはどのような仕組みなのか、登録方法やメリットを解説します。
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空き家活用におすすめの住宅セーフティネット制度とは？
住宅セーフティネット制度とは、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸物件のことです。
おもに高齢者、障がい者、低所得者、子育て世帯、被災者、外国人などが対象で、通常の賃貸物件では審査にとおりにくい方の住まい確保を目的としています。
全国各地で増加している空き家を有効活用する仕組みでもあり、サポートが手厚いのも特徴的です。
公営住宅制度が元になっている
住宅セーフティネット制度は、戦後復興期における低所得者向けの公営住宅制度が元になっています。
そして高度経済成長期には、都市部を中心に急増した労働者の住まいを確保する目的で公団住宅（現在のUR賃貸住宅）も建設されました。
現在でも、住宅セーフティネットの中心はこれらの公営住宅や公団住宅です。
しかし、全国各地にある公営住宅・公団住宅の多くは老朽化が進み建て替え時期を迎えています。
その一方で、民間の賃貸物件を借りにくい高齢者などの住宅確保要配慮者は増えており、自治体が主体となり提供する住まいは足りていません。
そこで、2017年10月に新たな住宅セーフティネット制度がスタートしました。
民間の賃貸物件市場では、人口減少の影響で空き家が増加中です。
建て替え時期を迎えて供給数が少なくなっている公営住宅・公団住宅に代わり、民間の空き家を有効活用するのが住宅セーフティネット制度の目的です。
この制度は、以下の3つの要素で成り立っています。
●住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度
●専用住宅にするための改修・入居に向けた経済的支援
●住宅確保要配慮者と建物のマッチング・入居支援の枠組み
借りる側である住宅確保要配慮者に配慮した制度ですが、貸す側も経済的支援を受けられるため、安心して空き家を提供できる仕組みとなっています。
通常の賃貸物件のように入居者を募集する
住宅セーフティネット制度のおもな目的は、住宅確保要配慮者の住まいの確保です。
一見するとあらゆる属性の方を受け入れなければならないように思われますが、入居者募集は通常の賃貸物件のようにおこなわれます。
入居者は敷金・礼金や前払い家賃、共益費、保証料なども支払います。
住宅確保要配慮者であるからといって低所得者とは限らないため、家賃設定もそのエリアの相場価格となっていることが一般的です。
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空き家を住宅セーフティネット制度に登録する方法
では、空き家を住宅セーフティネット制度に登録するにはどうすれば良いのでしょうか。
手続きの流れや気を付けたいポイントを確認していきましょう。
登録手続きの流れ
空き家を所有するオーナーは「セーフティネット住宅情報提供システム」に登録すると、物件情報を公開できます。
登録基準は都道府県によって異なる場合がありますが、一般的には次の要件を満たしている必要があります。
●床面積が25㎡以上であること
●新耐震基準を満たしていること
そして登録した住宅は、以下の2つにわけられます。
●登録住宅：住宅確保配慮者以外も入居できる
●専用住宅：住宅確保要配慮者だけが入居できる
また、一度登録したからといってすべての要配慮者を受け入れなければならないわけでありません。
高齢者のみ・子育て世帯のみといった形で、対象者を限定できます。
さらに登録は1部屋単位なので、アパートの一部の部屋だけを住宅セーフティネット制度に登録することも可能です。
たとえば空室が長く続く一室のみを登録住宅といった利用もできます。
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空き家を住宅セーフティネット制度に登録するメリット・デメリット
住宅セーフティネット制度は、空き家の所有者にとってもメリットの多い仕組みです。
登録住宅と専用住宅には、それぞれどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
登録住宅は空き家対策におすすめ
登録住宅は、セーフティネット住宅情報提供システムで広く入居者を募集できます。
住宅確保配慮者は、民間の賃貸物件への入居が難しい傾向にあります。
そのため、登録住宅には一定の需要が見込まれるでしょう。
入居後のサポートを受けられる
入居者が見つかったあとも、居住支援法人や居住支援協議会によるサポートを受けられます。
民間の賃貸物件として高齢者などを受け入れるより、見守りといった手厚いサポートを受けられるのもメリットです。
入居者は地域社会から孤立しにくいため、孤独死などのリスクが軽減されるのも住宅セーフティネット制度のメリットと言えるでしょう。
専用住宅は補助金を受けられる
専用住宅は、登録住宅のメリットに加えて耐震補強やバリアフリー対応などの改修工事に対する補助金があります。
居住支援協議会等が認めれば、1戸あたり最大で50万円が支給されます。
補助金の対象となるおもな工事は次のとおりです。
●耐震工事・バリアフリー改修
●間取り変更やシェアハウスへの改修のための工事
●居住のために最低限必要と認められた工事
●居住支援協議会等が必要と認める工事
さらに、専用住宅は入居者に対して家賃補助があるのもメリットのひとつです。
低所得者や年金暮らしの高齢者を中心に、登録住宅よりも入居者が見つかりやすくなるでしょう。
住宅セーフティネット制度のデメリット
住宅セーフティネット制度には、気を付けたいデメリットもあります。
どのようなデメリットがあるのか、注意点とともに見ていきましょう。
専用住宅は10年間の管理運営が必要
補助金を受けるためには、専用住宅として10年間管理運営しなければなりません。
その間は、一般の入居者は募集できなくなるためご注意ください。
また入居者は家賃補助を受けられますが、その分だけ家賃を高くすることもできません。
すべての市区町村で実施しているわけではない
住宅セーフティネット制度は、すべての市区町村で実施しているわけではありません。
そのため登録をご希望の場合は、空き家が所在する市区町村の窓口へお問い合わせください。
この制度は実施していなくても、空き家バンクなどほかのマッチング制度をおこなっていることもあります。
トラブルが起こるリスクがある
住宅セーフティネットで部屋探しする方の多くは、なんらかのトラブルリスクを抱えているケースが珍しくありません。
考えられるトラブルには、以下のものがあります。
●高齢者：孤独死の発生により不動産価値が下落するリスク
●低所得者：家賃滞納のリスク
●外国人：言語や生活習慣の違いからくる住民トラブルのリスク
高齢者が多いエリアでは、自治体の支援制度などを活用して地域とのつながりを絶やさないようにしましょう。
また、家賃滞納リスクについては家賃保証会社の利用を必須とすることで対策できます。
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まとめ
家を貸したい方と借りたい方をつなぐ、住宅セーフティネット制度について解説しました。
通常の賃貸物件として貸すのとは異なり、補助金などのサポートを得られるのがメリットです。
ただし住宅確保が難しい方のための制度なので、貸す側にはいくつかの制限もあります。
そこで住宅セーフティネット制度に登録の際は、条件やデメリットなどもしっかりと理解しておきましょう。
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