法定相続人が複数いる場合は建物や土地のように分配が難しい不動産は売却して現金化するのが最適とされています。
被相続人が亡くなる前に親族間で話し合いがまとまっていれば問題ありませんが、何かしらの理由で相続方法があやふやだと居住物件を失うリスクがあるため注意が必要です。
本記事では不動産相続の配偶者居住権とは何かお伝えしたうえで、要件と注意点を解説しますので、参考にしてみてください。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
堺市の売買一戸建て一覧へ進む
不動産相続における配偶者居住権とはなにかについて
不動産相続における配偶者居住権とは、不動産を所有していた人が亡くなった場合、同居していた配偶者が引き続き住み続けられる権利を意味します。
2020年4月1日より民法改正が施行されて配偶者居住権が認められるようになりました。
以前から不動産の所有権を持っている夫婦の一方が先に亡くなった場合、配偶者の居住物件を確保するべきと指摘されていたものの、配偶者を守るための民法はありませんでした。
従来の手段であれば配偶者が1人で家の所有権を相続するか、相続をした人から配偶者が無償で使用貸借するか、相続した人から配偶者が有償で賃貸借するかの3択です。
配偶者が所有権を相続できれば問題はありませんが、法定相続人が複数いる場合は他の相続人が納得するとは限らず、話し合いが難航するなどのデメリットが伴います。
とくに子どものいない夫婦の場合は、法的相続人が配偶者にくわえて兄弟や両親などが含まれるため、親族と配偶者の関係性が良好でないと不動産が売られてしまう可能性があります。
複数人で不動産を相続する場合は、売却で現金化してから分配するのが最適とされていますが、配偶者は今まで住み続けていた家を出なければなりません。
持ち家から賃貸物件に引っ越すとなれば引っ越し費用（初期費用）・毎月発生する賃貸料など負担が大きくなり、日常生活にも悪影響を及ぼす可能性が高いでしょう。
従来の方法では、どの選択もメリットとデメリットが同じだけであったため問題視されていました。
近年では平均寿命が伸びている背景から夫婦の一方が亡くなった後に残された配偶者が1人で長期的に長生きする事例も増え続けています。
高齢者が長期的に一人暮らしをすると想定するのであれば、今まで住んでいた家に引き続き住み続けられるのがもっとも安心でしょう。
配偶者居住権が認可された場合、不動産の所有権を持つ配偶者を亡くした夫婦の一方は、今まで住んでいた物件に無償で住み続けられます。
無償で住み続けられる権利は原則終身存続であり、配偶者が希望する限りは亡くなるその日まで住み続けられるように保護されています。
ただし、遺産分割協議・遺言・家庭裁判所の審判などで特例が認められた場合は、亡くなる前に効力が抹消されるケースもあるでしょう。
▼この記事も読まれています
相続時精算課税制度とは？制度の仕組みや計算方法を解説！
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
堺市の売買一戸建て一覧へ進む
不動産相続における配偶者居住権の成立要件について
不動産相続における配偶者居住権を認めてもらうためには、ただ配偶者である照明をすれば良いわけではありません。
一般的な相続権とは異なる民法のため、正式な取得方法に則り要件を満たす必要があります。
具体的な取得方法として、遺産分割（遺言・遺産分割協議）・遺贈・死因贈与・家庭裁判所の判定の4種類がありますが、基本的には遺言もしくは遺産分割協議による取得になります。
夫婦の問題ではあるため不動産を所有している夫婦の一方が生前に遺言を残しておけば、亡くなってからも配偶者が安心して住み続けることも可能です。
ただし遺言書を作成していなかった場合は相続人の対象となる親族同士でおこなう遺産分割協議で配偶者居住権を設定したいと主張しましょう。
ここで問題になるのは、親族間の話し合いとはいえ血縁関係のない相続人相手では遺産分割協議に同意してもらえない可能性がある点です。
どうしても親族が配偶者居住権の設定を受け入れてくれない場合は、裁判所に申し立てをして法律上で認めてもらう手段を検討しましょう。
そのほかの手段として、生前に不動産を所有している配偶者から死因贈与と呼ばれる贈与契約を結んでおくと遺産分割協議なしで住み続けることができます。
取得方法とは別に、配偶者居住権を認めてもらうためには相続開始時点で配偶者が該当する物件に住んでいると証明する必要があります。
投資用など居住とは異なる目的で所有していた物件は、要件を満たしていないと認定されるため、後に居住用にする予定であったとしても配偶者居住権は得られないため注意が必要です。
そのため所有している物件を貸し出していて、夫婦が賃貸物件に住んでいる状態であれば、将来的には配偶者居住権を認めてもらえるように準備を進める必要があります。
さらに配偶者居住権の対象者は、婚姻関係にある法律上で認められた配偶者のみです。
内縁関係にあるだけでは対象外となり、子ども・親・配偶者以外の第三者が申請しても認められません。
最後に、原則として未登記でも配偶者居住権は成立しますが、第三者に対抗するためには登記は必須です。
たとえば不動産を所有するのが長男であり、該当物件に住んでいる配偶者に通知をせずに売却をして第三者に所有権が回った場合、突然家を出るように要求される可能性があります。
このような事態に陥っても登記があれば配偶者居住権を主張できますが、未登記だと主張が通らないため気を付けましょう。
▼この記事も読まれています
不動産を共有で相続するとは！持分やよくあるトラブルを解説
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
堺市の売買一戸建て一覧へ進む
不動産相続における配偶者居住権の注意点について
不動産相続における配偶者居住権を利用する注意点として、残された配偶者には相続税が発生します。
平均寿命が伸びて残された夫婦の一方の生活を守るために、新設された配偶者居住権は終身存続する高い効力を持つため、財産的価値があります。
故に、配偶者居住権によって所有できる不動産は相続財産とみなされ、相続税の課税対象です。
相続税の支払いは現金になるため「相続を避けて節税できる」との認識は間違いであり、まとまった現金で一括納付が求められる点を理解しておきましょう。
相続税の金額は、建物の相続税評価額から配偶者居住権の価額を差し引いた金額に相続税が課せられます。
続いて配偶者居住権が存続されているうちに売却・譲渡するのは原則不可能です。
あくまで残された配偶者が住むための物件として権利が生まれるため、賃貸物件として貸し出しをしたり、配偶者以外の第三者に譲渡したりするのは認められません。
さらに配偶者居住権は終身存続とされているため、親族などはどのタイミングで該当物件を売却・譲渡できるか見通しが立たない点も理解しておく必要があるでしょう。
一戸建てなどの広い物件に住んでいる場合、配偶者が許可すれば一部のスペースを第三者に貸し出して収益化する方法は有効ですが、配偶者と同居する必要があるため使用用途は制限されます。
最後に再婚した場合、元配偶者に子どもがいて新しい配偶者に子どもがいないケースでは、元配偶者とその子どもに不動産物件が渡らないため注意が必要です。
配偶者居住権が認められるのは法律上の配偶者であるため、すでに離婚している配偶者とその子どもには所有権が回らない可能性がある点を伝えておきましょう。
▼この記事も読まれています
相続財産をどう分ける？現物分割の仕組みと適しているケースとは？
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
堺市の売買一戸建て一覧へ進む
まとめ
不動産相続では、残された配偶者が所有権を持っていなくても同じ家で住み続けられるように保護する民法が新設されたため、配偶者居住権を使えば追い出される心配はありません。
効力は強いものの、遺産分割協議で親族との話し合いが必要になるため、話し合いでトラブルを生みたくないのであれば生前に遺言を残しましょう。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
堺市の売買一戸建て一覧へ進む
