一つの不動産を複数人で相続することになった場合、戸惑う方も多いのではないでしょうか。
土地や建物を分けると言っても、自分がどれくらい相続できるのか不安になっている方もいるはずです。
今回は、不動産を共有で相続するとはなにか、また持分やよくあるトラブルについて解説します。
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一つの不動産を複数人で相続することは、珍しい相続の仕方ではありません。
ここでは、一つの不動産を複数人で相続する場合、共有で相続とはなにか、また持分割合やよくあるトラブルについて解説します。
不動産を共有で相続するとは？
一つの不動産を複数人で共有相続するとは、一つの不動産を複数人で所有するということです。
共有する間柄として考えられるのは、夫婦・親子・兄弟など故人と近い親族や血族です。
しかし、故人に親族がいなかった場合は、遺言書で指定された方や特別な関係があった方が相続するケースが考えられます。
複数人で相続した物件はそれぞれが平等に権利を持っているため、活用法に関して主張できますが、トラブルに発展する事例が多いのも事実です。
一方で、1人で遺産を相続するより複数人で相続したほうが、税制面や控除を受ける際にメリットがあります。
しかし、意見が分かれるといつまでも解決に至らないといったデメリットも考えられます。
持分割合
不動産を複数人で共有で相続する場合、持分割合が問題になります。
持分割合とは物件に対して、各権利者が持っている権利の割合のことです。
相続の割合の決め方は、法律で定められています。
たとえば、配偶者と子ども2人が相続するケースでは、配偶者が2分の1、子どもは4分の1となっています。
しかし、遺言書に割合が書かれている場合は、その内容にしたがって決定されます。
相続の内容は、登記簿の権利者そのほかの事項に、権利者ごとに持分割合が記載されているので、確認が可能です。
また、登記簿は、簡単に閲覧ができるので、気になる点があれば、法務局の窓口で申請するか、郵送やオンラインで取得してください。
不動産を共有で相続するとは？共有持分でできること
不動産を複数人で相続すると、単独ではどのようなことができるのか気になる方も多いはずです。
ここでは、現金化できるのか、他人に貸して家賃収入を得られるのかなど具体的にできる内容について解説します。
なかには、権利者全員の同意がいるものや過半数で実行に移せるものなどいくつかのパターン別に解説します。
保存行為
不動産の所有権を持っている方には、保存行為という権利があります。
保存行為とは、建物の雨漏りや設備の故障などを修理し、現状を維持することです。
そのほかにも、第三者によって物件の独占が行われている場合、退去命令が出せたり、物件の名義を不権利者が勝手に書き換える行為も禁止することもできます。
また、不動産の共有状態を継続するために、法定相続人の申請も可能です。
この申請をおこなえば、法定相続分に従った登記が可能となり、ほかの権利者により勝手に自分の持分を売却されるリスクを抑えることができます。
これらの保存行為は、すべてほかの権利者のいずれの同意も得ずに単独で行えますので、覚えておきましょう。
管理行為
持分割合の過半数の同意があれば実行できるのが管理行為です。
管理行為は、複数人で相続した物件の使用方法を決定することです。
具体的には、物件を賃貸に出すかどうかを決めたり、賃貸に出した際は賃貸借契約締結の決定をしたりします。
賃貸に出すのは家屋だけでなく、土地を駐車場にして他人に貸す場合も同様です。
賃貸借契約に伴い、賃貸料の変更や契約の解除などの行為も管理行為の範囲となります。
管理行為では権利者の意志の確認だけが重要となり、協議の必要はありません。
権利者同士が仲が悪く協議に発展しそうな場合は、顔を合わさず書面だけで決定することも可能です。
自分の意見が少数派になると、いやおうなしでも多数派に従わなければならないので覚悟しておきましょう。
処分行為
不動産に物理的に変更を加える場合は処分行為とされ、権利者全員の同意が必要です。
処分行為とは、売却・増改築・長期の賃貸借・贈与・解体などが当てはまります。
たとえ、家屋の劣化が激しく、倒壊の恐れや近隣への迷惑が考えられたとしても、全員の同意が得られるまでは誰も手をつけることができません。
そのため、行政からの勧告を受けていても持ち主が見つからず解体作業ができず放置されるケースも珍しくありません。
不動産がどんな状態にあっても、思い入れのある家屋に手を入れたくないと、主張する相続者もいるものです。
同意を得ずに処分行為をおこない、事後報告で、トラブルに発展しないよう注意してください。
不動産を共有で相続するとは？よくあるトラブル
複数人で一つの不動産を相続するとさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
自分の持分に対して一人ひとりの主張が異なるため、それらをまとめるには時間も労力もかかり厄介です。
しかし、解決策もあるので、理解しておくと、いざという時に役立つのではないでしょうか。
ここでは、複数人で不動産を相続した場合、よくあるトラブルとその解決策について解説します。
平和裏に解決する方法をしっかりと確認し、トラブルのない相続を目指しましょう。
メガ共有トラブル
メガ共有とは、一つの不動産を相続する人数が数十人、数百人と膨れ上がる状態を言います。
これは、相続が何世代にも渡って相続しているにもかかわらず、登記名義人の変更をしていないために起きる現象です。
あまりにも大人数で不動産を相続している場合など、連絡が取れなかったり、意見がまとまらなかったり、最悪な場合は誰が相続しているのかも分からなくなるケースもあります。
メガ共有トラブルを回避するためには、共有物分割請求という裁判手続きをする必要があります。
これは権利者が共有状態の解除を求めるもので、誰か1人でも共有物分割請求をすると、ほかの権利者は強制的に対応しなければなりません。
たとえ、相続者間で協議が調整できなくても、最終的には裁判所が法律により分割方法を指定します。
管理費トラブル
複数人の権利者が存在すると、それぞれの主張が強い場合は意見がまとまらない可能性があります。
誰か1人が売却したいと思っても、ほかの相続者から同意が得られなければ、物件を所有し続けなければなりません。
その場合、固定資産税や修繕費といった管理費が発生し、誰が費用を負担するのかといったトラブルに発展する場合もあります。
また、管理費をめぐってトラブルになるより厄介なのは、所在不明者の存在です。
所在が不明となってしまっては、物件の処分を促すよう求めても埒が開かないでしょう。
そこで所在不明者の持分を強制的に取得できるようになるよう、法律の改正の動きも見られます。
近い将来、所在不明者問題は裁判で解決が期待できるでしょう。
賃料発生に関するトラブル
共有している不動産は、持分に関係なく、相続する権利を持っているうちの1人が単独で使用できます。
不動産が家屋の場合、ほかの人の同意を得なくても、自宅として使用が可能であり、またほかの人は明け渡しを請求できません。
しかし、使用している方に対し、占有している部分に対する賃料が発生します。
ここで考えられるトラブルとしては、妥当と思われる賃料を請求しても、使用者が納得せず支払いに応じないケースです。
このようなトラブルに巻き込まれないために、共有不動産には誰も住みたがらなくなるので、放置されるリスクが高くなるので注意が必要です。
まとめ
メリットよりもデメリットが目立つ不動産の共有相続は、できれば避けたいと思っている方も多いはずです。
一方で、対処法や法律の改正などもあるため、トラブルに直面した際は解決の手段として活用しましょう。
これから、不動産を相続する予定のある方はぜひ参考にしてみてください。
