- この記事のハイライト
- ●不動産相続時にはさまざまな書類が必要になるため早めに準備しておくことが大切
- ●相続した不動産を売却する際は、登録免許税や譲渡所得税などさまざまな税金が発生する
- ●不動産の名義が被相続人のままでは売却できないため名義変更は必ずおこなう
親が亡くなり土地や建物を相続すると、さまざまな手続きが必要になります。
不動産は遺産分割協議においてトラブルに発展しやすいため、事前に注意点などを理解しておくことが大切です。
そこで今回は、相続した不動産を売却するまでに必要な手続きや注意点などを解説します。
堺市北区、堺市堺区、住吉区、堺市西区、堺市中区、堺市東区にお住まいで、不動産の相続を控えている方はぜひ参考にご覧ください。
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相続発生から不動産売却をおこなうまでに必要な手続き
親が亡くなり相続が発生すると、何から始めたら良いのか分からず不安になる方は少なくありません。
いざ相続が発生して慌てないためにも、相続発生から不動産売却までの大まかな流れと必要書類を理解しておきましょう。
遺言書の確認をする
不動産の相続手続きをおこなう際は、まず遺言書の有無を確認しましょう。
有効な遺言書がある場合は、遺言書に記載されている内容に沿って相続手続きをおこないます。
しかし、遺言書がなく相続人が複数いる場合は、遺産分割協議をおこなわなければなりません。
もし協議をおこなわないのであれば、民法で定められている相続割合に応じて相続手続きを進めていきます。
法定相続人と相続財産を確定する
次に、法定相続人と相続財産を確定します。
誰が法定相続人になるのかは、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本を辿れば確認できます。
相続財産には不動産や貯金などプラスの財産だけでなく、未払金や借金も含まれるため、金融機関の借入額なども調べなければなりません。
遺産分割協議をしたのち相続登記をおこなう
法定相続人と相続財産を確定できたら、遺産分割協議に入ります。
遺産分割協議とは財産を誰がどのように分け合うか、相続人間で話し合うことです。
無事に協議が終わり全員が同意したら「遺産分割協議書」を作成します。
遺産分割協議書には必ず相続人全員の署名と捺印が必要なので、印鑑を忘れないよう注意しましょう。
また、相続手続きにはたくさんの書類が必要になるため、このタイミングで準備しておくことをおすすめします。
必要書類については以下を参考になさってください。
- 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
- 被相続人の戸籍謄本と住民票の除票
- 不動産を相続する方の住民票
- 不動産の固定資産評価証明書
- 不動産の登記事項証明書
登記事項証明書は法務局で取得でき、そのほかの書類はすべて市役所で手に入れることが可能です。
書類の準備まで終えたら、次に不動産相続登記をおこない、名義人を被相続人から相続人へ変更します。
相続登記をおこなわないと不動産を売却できないため、手続きは忘れずにおこないましょう。
不動産を売却する
不動産は個人で売却するのが難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
まずは不動産会社に査定を依頼して、価格に納得できたら媒介契約を結びます。
媒介契約には以下のように3つの種類があり、自分で選ぶことができます。
- 一般媒介契約：複数社に仲介を依頼できる・自分で見つけた買主との直接取引が可能
- 専任媒介契約：仲介を依頼できるのは1社のみ・自分で見つけた買主との直接取引は可能
- 専属専任媒介契約：仲介を依頼できるのは1社のみ・自分で見つけた買主との直接取引は原則不可
早く高値で売却しやすいのは専任系の媒介契約といわれています。
駅や商業施設の近くなど比較的売りやすい不動産は一般売却、駅から遠いなど売りにくい不動産は専任系の媒介契約がおすすめです。
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相続開始から不動産売却までに発生する税金
相続した不動産を売却する際には、仲介手数料のほかに税金も発生します。
正確な資金計画を立てるためにも、どのような税金がかかるのかを確認しておきましょう。
登録免許税
登録免許税は、相続登記の手続きをおこなう際に発生する税金で、税額は以下の計算式で求めることができます。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%
たとえば固定資産税評価額が3,800万円だった場合、登録免許税は「3,800万円×0.4%＝15万2,000円」です。
固定資産税評価額は、毎年市町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。
印紙税
印紙税は買主と交わす売買契約書に対して課される税金で、印紙を貼り付けることで納税したことになります。
税額は不動産の売却価格によって異なり、令和6年3月31日までに作成される契約書については軽減措置が適応されます。
たとえば1,000万円を超え5,000万円以下の不動産を売却した場合、軽減措置適応後の税額は1万円です。
譲渡所得税
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは住民税と所得税の総称です。
不動産の売却価格から「購入時にかかった費用」「売却時にかかった費用」「特別控除額」を差し引いた金額が譲渡所得にあたります。
算出した譲渡所得に税率をかければ譲渡所得税がわかりますが、税率は不動産の所有期間によって異なります。
不動産を5年を超えて保有して売却した場合の税率は20.315％、保有期間が5年以下の場合は39.63％です。
なお、譲渡所得税は「3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」を利用すれば安く抑えることができます。
いずれも適用要件があるため詳細は国税庁のホームページでご確認ください。
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相続発生から不動産売却までに押さえておきたい注意点
最後に、不動産を相続してから売却するまでに気を付けておきたいポイントをご紹介します。
不動産の名義が被相続人のままでは売却できない
原則として不動産を売却できるのは名義人のみです。
そのため相続した不動産を売却するには、相続登記をして名義人を相続人へ変更する必要があります。
相続登記は自分でもおこなえますが、重要な手続きのため司法書士へ依頼するのが一般的です。
不動産売却をスムーズに進めていくためにも、相続登記は忘れずにおこないましょう。
相続人の間で話し合いを入念におこなう
不動産は預貯金や現金のように分割できないため、遺産分割協議の際に揉める原因となります。
争いに発展してしまうと、遺産分割協議を終えたあとも関係を修復できずに、疎遠になってしまうケースも少なくありません。
トラブルを避けるためにも、相続人間での話し合いは入念におこなう必要があります。
物件の欠陥や不具合はすべて伝える
中古物件の売却でとくに気をつけたいのが、契約不適合責任を巡るトラブルです。
契約不適合責任とは「契約に適合した不動産を引き渡さなければならない」とする売主側の責任です。
たとえば、引き渡し後に雨漏りが発覚し、契約書には雨漏りについて記載されていなかった場合、売主が修繕費用を負担しなければなりません。
修繕できない場合は、契約解除や損害賠償といった責任を追及される可能性もあります。
契約不適合責任を問われないようにするためにも、物件の不具合は契約書に漏れなく記載するようにしましょう。
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まとめ
相続発生から不動産売却までの流れや注意点などを解説しました。
相続人が複数いる場合は意見の対立が起きやすく、売却が思うように進まない可能性があります。
トラブルを避けスムーズに売却手続きをおこなうには、相続人同士で十分に話し合い同意を得ることが重要です。
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