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不動産売却における心理的瑕疵とは?価格への影響や告知義務について解説

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不動産売却における心理的瑕疵とは?価格への影響や告知義務について解説

カテゴリ:不動産売却

不動産売却における心理的瑕疵とは?価格への影響や告知義務について解説

この記事のハイライト
●心理的瑕疵のある物件は周辺相場よりも価格が安くなる
●心理的瑕疵のある物件であることを事前に告知しないと損害賠償を請求される可能性がある
●売却が難しい不動産については信頼できる不動産会社に相談しよう

これから不動産を売却しようとしているけれども、以前事故があったりすると、売却は可能なのかと気になるものではないでしょうか。
このように過去に事故等があった場合や、住宅の欠陥や問題点のことを「瑕疵」といいます。
この記事では堺市北区、堺区、西区、中区、東区、住吉区で不動産売却をお考え方に向けて、不動産売却での心理的瑕疵における価格への影響、告知義務について解説します。

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不動産売却における心理的瑕疵とは何か?

不動産売却における心理的瑕疵とは何か?

不動産売却の際に雨漏りがあったり、シロアリが大量に発生しているといった不動産も中にはあります。
このように住宅の性能に欠陥があることを物理的瑕疵といいます。
物理的瑕疵がある場合、買主が自分の目的を達成されない場合には、それを直すことを売主に請求することができたり、ひどい場合には損害賠償の対象となることもあります。
このような物理的瑕疵のほかに、心理的瑕疵とよばれるものもあります。
心理的瑕疵とは、買主が購入に対して心理的に抵抗を感じるような欠陥があることをいいます。
「事故物件」という言葉を聞いたことがあるかと思いますが、事故物件とはかつてその不動産で事件や事故などがあった物件のことで、これが心理的瑕疵物件にあたります。
不動産で事件や事故が起きた場合には、購入する側に心理的に大きな負担を感じさせるため、売却の際には周辺の相場よりも価格が安くなります。
また、事件や事故が起きた不動産のほかにも、周辺に反社会的組織の事務所がある、ひどい悪臭や騒音があり安心して暮らせない、宗教施設として使われていたといった、購入するのに抵抗があるような物件も心理的瑕疵物件に含まれます。
以上のように一見外観や内装などは、普通の不動産と変わらなくても、心理的瑕疵があると、不動産として欠陥があるとされています。
そのため、心理的瑕疵のある不動産を売却する際には、事前に購入希望者に対して告知をしなければなりません。
それを告知せずに売却をして、後日購入者が心理的瑕疵がある物件であったということがわかった場合には、損害賠償の対象になります。
ただし、過去にその不動産で人が亡くなった場合がすべて心理的瑕疵物件になるというわけではありません。
なぜなら自然死については、心理的瑕疵ではないとされているからです。

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心理的瑕疵の不動産売却における価格への影響とは

心理的瑕疵の不動産売却における価格への影響とは

次に心理的瑕疵のある物件を売却する場合に、価格などにどのような影響があるのかをご説明します。
前述したように心理的瑕疵がある場合には、相場の価格で売却することは難しいでしょう。
やはり事故や事件があった不動産の場合は積極的に購入される方は少ないからです。
そのため心理的瑕疵のある物件を売却する場合には、価格を下げないと売却することは難しいというのが現状です。
一般的にはどのくらい価格が下落するのかというと、自殺の場合で周辺価格より30%減、殺傷事件などがあった場合には周辺価格より50%減の価格となるのが一般的です。
ただし、心理的瑕疵の感じ方は人によって受け止め方が違いますので、そこまで価格が落ちない場合もあります。
立地条件が良い場合などは安く買えるのであれば、心理的瑕疵についても気にならないという方もいらっしゃるからです。
しかしながら、心理的瑕疵物件を売却する場合には、ニーズが低いため、価格を下げざるを得ないことが多いでしょう。
このようにニーズが低い不動産を売却する場合には、まず不動産会社へご相談されることをおすすめします。
その際には、どういう心理的瑕疵があるのかということを全てお伝えください。
心理的瑕疵もお伝えいただくことで、どのような対策があるかご提案をおこない、売却活動の計画を立てていくことができるでしょう。
なお、不動産会社に売却を依頼する場合には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約がありますが、心理的瑕疵のある物件の場合は専任媒介契約や専属専任媒介契約にすると良いでしょう。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社とのみ契約する媒介契約です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、不動産会社は依頼主に対して定期的に営業報告をする義務がありますので、営業状況を把握しやすく、売却への戦略も決めやすくなります。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

心理的瑕疵のある不動産を売却する場合は、売主と不動産会社にはどのような事故があったのかということを買主に告知する義務があります。
心理的瑕疵の告知は、重要事項説明書に記載して説明したり、売買契約書にも明示します。
この義務を怠ると、もしそういう事情があるならば買わなかったというようなトラブルになりかねず、損害賠償の対象になるので、注意が必要です。
ただし、難しいのは告知義務はどの時点で発生するのかということです。
例えば、その不動産で自殺があった場合は、心理的瑕疵の告知義務がありますが、自殺未遂ではどうなるのでしょうか。
このような場合、判例でどのような事例が心理的瑕疵になっているのかという点をチェックしながら、判断する必要があります。
判例によると次のケースは心理的瑕疵として告知義務があるといえます。

  • 自殺
  • 殺人
  • 変死
  • 焼死
  • 遺体が腐乱した状態で発見された場合

一方で告知義務が不要とされているのは次のケースです。

  • 室内で体調が悪くなり、病院で死亡した
  • 自然死ですぐに発見された場合
  • マンションの屋上からの飛び降り自殺(個別の部屋からの飛び降りではない)

いずれにせよ、過去の判例などを参考にして、不動産会社との売却計画の調整が必要です。
次に告知義務はいつまで必要なのかということを考えていきましょう。
告知義務の期間については、一般的には売買の場合は事故が発生して6年経過するまで告知する必要があるとされています。
しかし、心理的瑕疵物件を購入した方が、転売する場合には告知義務は必要ないとされています。
いずれにせよ、時間が経過することで告知義務がなくなるとされていますが、心理的瑕疵の感じ方は人によって受け止め方が違い、経過期間の判断基準も異なります。
そのため、事例ごとにしっかり検討するようにしましょう。
また、令和3年10月には国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が出されました。
ガイドラインでは調査の対象や方法、調査にあたっての留意事項について明記されています。
先述したような告知の原則や告知が不必要な場合についても明記されているため所有している不動産に心理的瑕疵がある場合は確認しておくと良いでしょう。

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まとめ

心理的瑕疵の不動産売却における価格への影響や告知義務について解説しました。
心理的瑕疵とは購入の際に抵抗を感じるような欠陥や事象があった物件をいい、販売価格は下がる傾向にあります。
告知義務を怠ると損害賠償を請求される可能性もあるため注意が必要です。
ブリスマイホームでは、堺市北区、堺区、西区、中区、東区、住吉区でさまざまな不動産の取引をしてきましたので、不動産の売却等でお悩みがある場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
不動産に関するお悩みに寄り添った最適なご提案をさせていただきます。


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