所有する土地や家屋をどういった方法で売却すれば効率的に、そして高額で売れるのか、ほとんどの所有者はその術を知らないはずです。
ただこういったことは不動産会社でないかぎり、一生のうちに一度あるかないかといったもので、知らないのが当たり前です。
ではそういった方に、入札方式での売却についてそのメリットや一連の流れなどについてくわしく解説していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら入札方式での不動産売却とはなにか
不動産売却での一般的な方法は不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらい、その後購入希望者が見つかれば、売主と買主との合意のうえで契約を結ぶものです。
この方法を相対方式と言い、売主が希望する売り出し価格で購入可能な方が買主となるもので、つまり高すぎる価格の場合、購入希望者が現れないこともあります。
逆に相場よりも安い価格で売り出すと、購入希望者は現れやすくなりますが、利益の面で不利な状況に陥る恐れもあり、その価格バランスは売主に任されるわけです。
相対方式では売主と買主が1対1で交渉するため、買主としてはなるべく安く買いたいという思惑もあり、そのとき値段交渉を持ちかけられることも珍しくはありません。
つまり基本的に売り出し価格より高い値で売れることはないのが相対方式で、さらに売れない場合はその売り出し価格を下げることになります。
一方の入札方式とは、いわゆるオークション形式での売却方法で、複数の購入希望者のなかでもっとも高値を付けた方が購入できるシステムです。
この入札と相対との違いは、まず売り出し価格を設定し、それに納得した購入希望者が現れる相対に対し、購入希望者が価格を競い合って決めるものが入札となります。
この入札方式には大きくわけて一般タイプと指名タイプの2種類があり、さらにその種類のなかでも細分化されますが、ここでは代表的なもののみを解説していきます。
まず一般タイプのなかの一般競争入札ですが、この入札方式とは不特定多数の参加者を募り、そのなかでもっとも良い条件を提示した方が契約の権利を取得できるものです。
このシステムは参加するための資格が明示されるなど手続きに客観性があり、透明性と公正性が高いといった特徴があります。
次の指名タイプとして代表的なものに指名競争入札があり、これは前もって決められている参加資格を持つ方のみが入札に参加できるというものです。
もちろん、入札方式のひとつであるため、一般競争入札と同様にもっとも好条件を出した方が購入できる権利を取得できますが、入札の参加者が絞られる点に違いがあります。
不動産売却での入札方式のメリットとデメリットについて
不動産売却で入札方式を採用することのメリットとして、もっとも大きなものが売主が希望している価格以上で売却できる可能性があることでしょう。
これは売り出し価格を売主が決めるのではなく、入札参加者がそれぞれ競い合って最終的にその価格が決まるため、予想以上に高額となるケースがあるのです。
このやり方では、入札参加者がほとんどの場合個人ではなく不動産会社となり、そのため信頼性が高くほぼ確実に契約できるというメリットもあります。
相手が個人であれば、その本人がいくら購入を決めていても、たとえば住宅ローンの審査が通らなかったり、資金のめどがたたなかったりして、契約までいかないこともあるのです。
また契約までの期間ですが、相対方式の場合は契約にまで発展しないことも少なくはなく、その場合は再度購入希望者を探すことになり売却期間が長くなることがあります。
しかし入札方式の場合、ほとんどのケースで相手が買う意欲を持った不動産会社であるため、契約までスムーズに進みやすく、短期間での売却が可能となるわけです。
次にデメリットについてですが、複数の購入希望者が入札に参加しその価格を競り合っていくこのシステムでは、その状況によって逆の方向へいくケースも珍しくはありません。
物件が入札者のニーズに合わない場合、入札参加者が思ったほど集まらず、そのため競争も起こりにくくなり、結果的に売却価格がそれほど伸びなかった例も少なくはないのです。
この場合、立地やその規模などの条件に合った価格設定が重要なポイントで、その土地や家屋と不釣り合いな価格を最初に設定すると参加者が集まりにくくなってしまいます。
また、いくら入札方式であっても必ず購入希望者が現れるというわけでなく、その物件の魅力度によっては、入札参加者がひとりも現れないこともあるのです。
このケースでの参加者は不動産会社や投資家が多いため、一般的な一戸建てや中古マンション、住宅用の土地はそういった方にとっては魅力度が低いとみられるのがその原因でしょう。
つまり所有する土地などがそれらの対象に合っているかどうかを見極めることが必要で、収益性が見込める物件や広大な更地などを持っている方に向いている方法です。
不動産売却を入札方式でおこなうときの流れについて
所有する不動産を入札方式で売却するときの流れとしては、まず売り出し価格を決めるところから始まりますが、この設定を誤ると後々の取引に大きく影響してきます。
売り出し価格の設定は、あくまでも最低希望価格であり、実際のところはそれ以上の価格での入札を期待するもののため、最初から理想の価格を設定してはいけません。
価格設定の参考にしたいのが相場価格で、その地域の同じような物件の価格を比べることでこの相場価格を把握できますが、その作業は自分でおこなう必要があります。
もちろん親しい不動産会社があれば、そこに相談するのも良いのですが、ほとんどの方は売却の経験が初めてか少ないため、やはり自分で調べることになります。
この売り出し価格の設定と同じように重要なのが、もし売れなかった場合や入札価格が最低希望額よりも低かった場合にどういった対処をするのかということです。
売れないからといってもっと安い価格を設定するのか、あるいはほかの売却方法を試みるのか、ここのシナリオをきちんと決めておかないと大きな損失を出すことにつながるわけです。
こうして価格設定ができたら次は仲介代理人を探す作業に入り、これは不動産会社がその対象となるわけですが、すべての会社が対応してくれるわけではありません。
たとえば相対方式での売却を専門におこなっているところでは、対応してくれないこともあり、そのため入札専門の業者を探す必要があるのです。
仲介してくれる会社が決まれば次に媒介契約を結び作業に入り、その入札に関しての方針を確認したうえで、いよいよ入札へと進んでいきます。
入札に参加できるのは身元の確認が取れている業者や人物だけですが、もしそれでも不安な場合は募集の際に制限やさらなる条件をつけることができます。
こうして入札が始まり無事落札となれば、次はその落札者との交渉をおこない、ここで双方が合意に至ることで、初めて売買契約の締結となるわけです。
売買契約を結んだ後、その契約での売却価格の入金があり、そして不動産の引き渡しがおこなわれ、すべての売買手続きが終了します。
まとめ
所有する不動産を売却する方法として入札方式は、高値がつきやすいものとしておすすめできますが、それでもデメリットやこの方式に向いていない物件もあります。
扱う金額が大きくなるため、損失を出さず後悔のない取引にする場合には、事前によくこのシステムについて理解しておかなければいけません。
こちらの記事を何度も見返して、しっかりと把握して入札に臨んでください。
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