相続する不動産が登記されているかどうかご存じでしょうか。
未登記の不動産にはさまざまなデメリットがあります。
手続きや申請にも手間や時間がかかってしまいます。
この記事では、未登記の土地とはどんなものなのかご説明したうえで、相続した場合の登記方法までをご紹介するので参考にしてください。
相続する不動産が未登記になっている理由
そもそも未登記の土地はなぜ生まれてしまうのでしょうか。
未登記土地や所有者不明土地などと呼ばれる土地が社会問題にもなっています。
登記されない理由を知って、自身の相続に活かしましょう。
登記が義務ではなかった
未登記の不動産が増えてしまった最大の要因は、登記が義務ではなかったことにあります。
義務ではないなら、所有者になった不動産を名義変更しなくても罰則を科せられることもないため、登記せず放置する人もいたのです。
しかし、このような状況に対処するべく、相続登記については2024年4月1日から申請が義務化されることが決定しています。
登記する必要性を感じなかった
登記をしていなければ、不動産を売却したりローンを組んだりできません。
所有者が誰なのか分からず、自身の不動産であると主張もできないからです。
しかし、所有する不動産が利用価値の低い土地や売り手もつかないような場所にある場合にはどうでしょう。
登記をおこなわなくても、とくに不便や実害がないため放置されてしまいがちでした。
また、借り入れなどをおこなわず自己資金で建築や購入した場合でも、登記されていないケースがあります。
使わない土地に手間や費用をかけたくない
現在自宅として使用している場合などは、きちんと登記していることが多いです。
しかし、とくに利用価値のない土地を相続した場合では、登記せずに放置するといったケースが多いのも実情です。
名義変更の登記にはある程度の手間や時間がかかり、費用もかかることが理由のひとつと言えます。
自身にとって必要がない不動産の場合には、積極的に登記をおこなわず放置してしまうのでしょう。
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相続した未登記の不動産をそのままにするとどうなる？
未登記の不動産を相続しても、そのままにしておくのはおすすめできません。
さまざまなデメリットや、罰則を科せられる可能性もあるので注意が必要です。
登記しないことで考えられるリスクやデメリットについてもご説明します。
売買するには登記が必要？
不動産が未登記であっても売買することは可能です。
しかし、売主の土地が未登記の状態で購入する場合、買主はその土地を登記できません。
登記できなければ不動産に抵当権を設定することもできないため、借り入れも行えないということになります。
このような売買の成立は現実的ではありません。
不動産売買においては登記されている、もしくは未登記の解消は大前提であると言えるでしょう。
未登記で考えられるデメリットやリスク
未登記の不動産を相続して、さらにその人も亡くなった場合にはどうなるのでしょうか。
これは数次相続といって、相続人が次々に増えていき特定や話し合いに大変時間や労力を要する、むずかしい状況になってしまう恐れがあります。
また、登記していないと自身の権利を主張できないので、だれかに不動産を奪われるかもしれないといったリスクもあります。
話し合いによって財産分割割合がきまっていたとしても、登記しないまま放置していると、他の所有者によって自身の持ち分まで売却されてしまうかもしれません。
登記は権利を守るもので、自分の所有する不動産だと主張するためには必ず必要になります。
さまざまなトラブルが生じる可能性を回避するためにも、名義変更は速やかにおこなうようにしましょう。
登記の義務化
現在までは相続した不動産の名義変更の義務はなく、そのままにしても罰せられることはありませんでした。
しかし、2024年（令和6年）4月1日から登記の申請が義務化されます。
義務化とともに、登記の期限は3年、違反した場合には10万円以下の過料に処されるとも定められました。
これは、義務化以前に相続した不動産についても対象となるので注意が必要です。
未登記の不動産はそのままにせず、今のうちから速やかにとりかかるのをおすすめします。
手続きは、対象の土地を管理する法務局でおこないます。
さらに、手続きや書式の案内などについて知りたい場合には法務局のホームページで確認すると良いでしょう。
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未登記の不動産を相続する方法とは？
相続した不動産が登記されていなかったといった状況は意外と多いものです。
毎年固定資産税の納付書が届いているからといって、登記されているとは限りません。
登記は国（法務省）が管理していますが、固定資産税は各市町村の管理になり管轄する役所が違います。
登記されているかどうかは法務局でわかるので、心配な場合は一度確認してみると良いでしょう。
登記されていない不動産の場合は？
そもそも未登記で放置している場合には、法律違反になりますので速やかに登記するようにしてください。
未登記の不動産の場合には、権利の名義を変更する必要があります。
登記の申請は以下の5つの手順でおこなうので事前に確認しておくと良いでしょう。
●戸籍関係の書類取得（法定相続人を特定する）
●遺産分割協議書の作成（話し合いによって不動産の所有者を確定し、書面化する）
●登記申請書の作成（法務局へ提出する書類の作成）
●法務局に申請
●登録完了（法務局から登記完了証と登記識別情報通知書が交付される）
必要書類
登記には戸籍関係の書類が必要になります。
戸籍謄本や戸籍抄本などの記録事項証明書によって、不動産の所有者が亡くなった事実や受け継ぐ権利がある人を証明するためです。
遺産分割協議書では、誰がどのように財産を分けるか（遺産の分割）を話し合い決まったことを書面にします。
書面には、それぞれの署名と実印の押印が必要です。
法務局に提出する登記申請書は、法務局のホームページから様式をダウンロードして作成することができます。
申請書の記入例などのページもあるので参考にしてください。
登記して財産を守る
必要書類をそろえて法務局へ申請し手続きが終わると、無事に未登記不動産の相続が完了します。
登記は、客観的な視点で不動産の状態を表すものであり、所有者の権利を守る方法でもあります。
登記されることなくそのまま放置されていた不動産は、名義変更に手間がかかるだけではありません。
年月の経過によって相続人の数が増えると財産の分割も複雑になり、そもそも話し合いに応じてもらえない、連絡さえもつかない、といった事態も少なくないのです。
顔も見たことのない相手とのやり取りは簡単ではなく、金銭が絡むことにより揉めてトラブルに発展するケースもあります。
登記に取りかかってはみたが、あまりにも大変で途中でやめて放置しているという方もいらっしゃるかもしれませんが、放置しても問題が解決することはありません。
第三者に権利を奪われてしまうリスクも常に存在します。
適切に登記しておくことにより、将来あなたのお子さんや大切な家族へ迷惑がかかったり、問題が複雑になったりする状況を回避しましょう。
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まとめ
未登記の不動産を相続した場合には、速やかに登記の申請に取りかかりましょう。
そのままにしておくと、権利を失う恐れや売買が成立しないなどのリスクがあります。
また、2024年には相続登記の申請が義務付けされることも決まっているので、正しい知識を身につけることにより罰則やトラブルを回避していただきたいです。
