不動産を相続したときには、権利関係がどのようになっているのかを詳しく把握する必要があります。
とくに気を付けたいのが、根抵当権が設定されているケースです。
そこで今回は、根抵当権とはどのようなものなのか、相続時のポイントとともに解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちら相続で知っておきたい不動産の根抵当権とは？
根抵当権を知る前に、まずは抵当権との違いについて確認していきましょう。
抵当権とは、ローンを組んで建物や土地を購入するときに設定する権利のことです。
ローンの返済が滞ったときには、金融機関は抵当権を行使して担保となっている建物や土地を差し押さえることが可能です。
そして、金融機関は差し押さえた建物や土地を競売にかけ、債権を回収します。
根抵当権とは？
それでは、根抵当権とはどのようなものなのでしょうか。
根抵当権とは、当該不動産を担保としたときに融資限度額（極度額）を定め、その範囲内で何度でも融資を受けられる仕組みのことです。
通常の抵当権は、住宅ローンを完済すれば消滅します。
再び融資を受ける際は、あらためて抵当権を設定しなければなりません。
その度に登記手続きの手間と費用がかかるため、事業の運転資金のように何度も融資を受けたい場合には不向きです。
一方の根抵当権は、初回時に融資限度額（極度額）を定めれば、その範囲内で繰り返し融資を受けられます。
登記手続きも最初の1回で済むため、費用や手間を省けるメリットがあります。
根抵当権の相続を急ぐべき理由
事業の運転資金を確保するために設定された根抵当権は、そのままの状態で相続したいと考える方もいるのではないでしょうか。
不動産に根抵当権が設定されている場合には、相続に関する手続きを急ぐ必要があります。
相続開始から6か月以内に登記手続きを完了しないと、担保となる元本は相続開始時点に確定してしまい、根抵当権の効力は失われます。
つまり、通常の抵当権と同じ性質の権利となり、繰り返しの融資は受けることができません。
不動産を担保に再度融資を受けるときには、改めて抵当権や根抵当権を設定する必要があります。
事業の運転資金確保に影響が出る恐れもあるため、根抵当権のある不動産の相続はなるべく早くおこないましょう。
相続放棄は3か月以内にする必要がある
相続放棄を予定している場合には、さらに手続きを急ぐ必要があります。
相続においては、借金のようなマイナスの財産が相続財産に含まれているケースもあるのではないでしょうか。
借金のほうが多ければ相続放棄を検討することになりますが、相続放棄は相続開始を知った日から3か月以内におこなわなければなりません。
なお、相続放棄したとしても次の管理者が決まるまでは、不動産の管理義務を負う点に注意してください。
相続財産管理人を選任する
相続放棄後の不動産管理が難しい場合には、相続財産管理人を選任する方法があります。
相続財産管理人とは、相続財産の清算をおこなう仕組みのことです。
相続財産管理人を選任すれば、相続放棄後の不動産を管理する必要はありません。
ただし、相続財産管理人の選任にあたっては数十万円～100万円程度の予納金が必要となる場合があるため注意してください。
予納金は、遺産整理にかかる経費や相続財産管理人の報酬に当てられるお金のことです。
根抵当権のついた不動産をそのまま相続する方法とは？
事業継続のため、根抵当権を維持した状態で相続したいときにはどのような方法があるのでしょうか。
手続きの流れや、気を付けたいポイントについて確認していきましょう。
所有者と債務者が同じ被相続人である場合
根抵当権が設定されている不動産は、所有者と債務者の関係を整理する必要があります。
まず、被相続人が所有者かつ債務者であるときは、以下の流れで根抵当権をそのまま相続できます。
●相続登記をおこなう：不動産を相続人の名義に変更する
●指定債務者登記をおこなう：債務者の名義を相続人に変更する
所有者と債務者が異なる場合
根抵当権の債務者が、必ずしも不動産の所有者であるとは限りません。
異なる場合には相続による不動産の名義変更はありませんが、指定債務者登記により債務の相続人に根抵当権を引き継ぐ必要があります。
根抵当権を相続するときの手続きの流れ
根抵当権を相続する際の手続きの流れは、次のとおりです。
根抵当権の債権者へ連絡する
相続登記にあたっては、債権者の発行する書類が必要となります。
相続が開始したら債権者である金融機関に連絡のうえ、必要書類を手配しましょう。
根抵当権が設定された不動産の相続人を決める
遺言書もしくは遺産分割協議で決定した内容にしたがって、不動産を誰が相続するのかを決定します。
一般的には、事業を継承する方が不動産も相続することになるのではないでしょうか。
このとき、不動産の所有者と債務者を統一しておくと、手続きがスムーズに進むためおすすめです。
登記の手続きをする
根抵当権が設定されている不動産は、名義変更のための所有権移転登記のほかに、以下の登記手続きが必要です。
●根抵当権の債権者変更登記
●指定債務者の合意の登記
相続人全員を債務者とする債務者変更登記をおこなう
根抵当権の債務者を、相続人全員に変更します。
実際に事業を引き継ぐ相続人は1人でも、いったんは債務者変更登記により相続人全員を債務者とする必要があります。
相続開始前に発生した債務については、遺産分割協議などで決まった相続人が、それぞれの相続割合に応じて債務も引き継ぎます。
指定債務者の合意の登記をおこなう
実際に事業を引き継ぐ相続人を債務者とするため、指定債務者の合意の登記をおこないます。
合意の登記をもって、根抵当権者と指定債務者との間での債務の範囲が確定します。
相続した不動産の根抵当権の抹消方法とは？
不動産相続にあたり、根抵当権を相続せず抹消したい場合もあるのではないでしょうか。
そこで、根抵当権を抹消する方法や手続きのポイントを確認していきましょう。
債務が残っていない場合
根抵当権で担保されている債務が残っていない場合は、金融機関からの合意を得たうえで抹消登記をおこないます。
事業を継続する予定がなければ、根抵当権を維持するメリットは少ないため、相続のタイミングで根抵当権を抹消することをおすすめします。
抹消登記の手続きに期限はない
根抵当権を相続するときとは異なり、抹消登記に期限はありません。
そのため、債務が残っていないなら抹消登記はいつでもおこなえます。
ただし、根抵当権者である金融機関の合意がないと抹消登記ができないため、相続を理由に合意を得ることが大切です。
根抵当権がついた不動産は、債務が残っていなかったとしても、買主が見つかる可能性は低いでしょう。
そのため、不動産売却を予定している場合にも、抹消登記を忘れずにおこないましょう。
債務が残っている場合
根抵当権で担保されている債務が残っている場合には、債務を完済したうえで根抵当権を抹消します。
通常は、相続した不動産の売却金で完済することになるのではないでしょうか。
ただし、相続した不動産を売却しても債務が残るケースもあります。
ほかに現金などの金融資産もなく、債務を返済する目処が立っていない場合には相続放棄を検討してみてください。
まとめ
根抵当権とはどのような権利なのか、不動産相続時のポイントとともに解説しました。
事業の継続有無に関係なく、根抵当権がある不動産の相続にあたっては、債務周りの登記手続きもしなければなりません。
期限が定められているものもあるため、相続が発生したときにはなるべく早く対応を進めていきましょう。
