中古マンションを購入するときには、立地や外観、間取りなどをしっかりチェックする一方で、管理状況にはなかなか目が向かないものです。
このため、暮らし始めてから後悔するケースも少なくありません。
この記事では、管理組合とは何かのほか、活動内容や管理会社との関係をご説明しますので、中古マンションの購入を考えている方はお役立てください。
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中古マンション購入時に加入する管理組合とは
管理組合とは、分譲マンションのすべての区分所有者（購入者）で構成される団体で、マンションの管理を主な目的として活動されています。
マンションの管理規約を作るのをはじめ、共用部分の清掃や設備点検などのメンテナンス、修繕積立金の管理など活動は多岐にわたります。
区分所有法による規定
管理組合はマンションごとに自由に作られるものではなく、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）により設置が定められている団体です。
この法律に基づき、マンションを購入した場合には必ず組合へ加入しなければなりません。
区分所有者以外は組合に入れないため、所有者から部屋を借りて住んでいる賃借人は組合員になれないのが一般的です。
役割と役員
マンションの適切な管理を通して良好な住環境を維持するとともに、マンションの資産価値を維持するのが組合の主な役割です。
この役割をすべての組合員で果たすのが基本的な考え方になりますが、大規模なマンションになるほど、全員がそろって活動するのは現実的ではありません。
このため、他の組織にならい、管理組合では管理業務をおこなうための執行機関として理事会を設置するとともに役員を選定するのが一般的です。
管理規定において、理事長をはじめとする役員は組合員の中から総会で選出すると定められているでしょう。
役員は理事長のほか副理事長、理事、監事とされ、総会はすべての組合員により1年に1回開催されるケースが多くなります。
役員の職務
役員は、管理組合の役割に関して組合員を代表して業務を処理する責任を負い、定められた任期中において職務にあたらなければなりません。
一般的には、月に1回程度、理事が集まる理事会が開催され業務を遂行するとともに、問題点などを共有して解決に向けて取り組みます。
理事長は、理事を代表する立場で理事たちをまとめる責任者になり、副理事長は理事長を補佐する役割です。
また、理事長は総会を招集するとともに、業務内容の報告のほか、規約や議事録などを保管し請求があった場合には閲覧させるなど管理者の義務を負います。
監事は、管理組合の運営が適正におこなわれているかを監査する役割を担い、理事とは異なる性質なので注意が必要です。
具体的には、業務執行状況や経営、理事会運営の様子などを監査して、監査結果を総会で報告します。
したがって、理事を客観的に監査する必要があり、監事と理事は兼務できません。
また、監査を目的として理事会に出席できますが、理事ではないため理事会の決議には参加できません。
役員報酬
役員報酬はなく、役員に選出されると無報酬で業務を担うのが一般的ですが、管理組合の規約により役員報酬を定めて支払うケースもあります。
役員は、それぞれ自分の仕事を持ちながら、組合の職務のために時間を割いて取り組まなければなりません。
近年では役員の引き受け手が少ないマンションが増えており、輪番制により押し付けられても職務を遂行してくれない入居者がいるなど問題が発生しています。
役員報酬を設定したからといって役員を確保できるとは限りませんが、少しでも気持ち良く担い手をみつけられるよう、管理組合も工夫が求められているのでしょう。
組合員
役員以外の組合員は、役員でないから何もしなくて良いわけではありません。
たとえば、入居者全員でマンション周辺の清掃をおこなうなどの活動のときには、積極的に参加するよう心がける必要があるでしょう。
また、マンションの管理業務の執行は民主主義でおこなわれるため、修繕や建て替えなどの議案を決定する際には組合員の一票が反映されます。
したがって、組合員の大半が委任状を出して理事長に一任してしまうと、組合の機能が働かなくなるので注意しなければなりません。
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中古マンション購入時に加入する管理組合の活動内容
管理組合の役割のほか、理事会があるとともに役員と組合員の役割についてもご説明しましたが、具体的な職務はイメージできるでしょうか。
ここでは、具体的な活動内容についてご説明いたします。
住環境の維持管理
マンションには、各住民が所有する専有部分と廊下やエレベーター、駐車場などの共用部分が存在し、専有部分は各住民が維持管理しなければなりません。
一方、共用部分を特定の住民が管理するのは難しく、管理組合が管理し住環境を維持するよう取り組まれています。
たとえば、エレベーターや防災機器などの点検、保守、修繕のほか、集合玄関や敷地内共用部の清掃、共用部の火災保険や損害保険の管理などがあげられます。
また、長期修繕計画の策定や見直しも組合の大切な活動です。
総会の開催
管理組合は、定期的に会議を開催しマンションの運営方針などの重要事項を決定するとともに、マンションの住民が快適に暮らせるよう日々努めています。
マンションに関わる重要事項を決めるために開催する総会には、1年に1回開かれる通常総会のほか、理事長が必要としたときに組合員を召集する臨時総会もあります。
通常総会の開催は法律で定められた義務であり、組合のもっとも重要な活動にあげられるでしょう。
なお、通常総会では収支決算報告のほか、収支予算と事業計画、管理費と積立金の金額決定、理事会役員の選任、管理規約の変更などを審議するのが一般的です。
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中古マンション購入時に加入する管理組合と管理会社の関係
廊下やエレベーター、駐車場などの共用部分を維持・管理するため、相当な業務量が必要になるのは予測がつくでしょう。
管理人を設置している物件もありますが、それでも専門的な設備の対応は困難なのが実態と言えます。
幅広い業務を管理組合だけで対応するのは難しいため、専門的な知識を有する管理会社に管理業務を委託するのが一般的になっています。
管理会社とは
管理会社とは、管理組合が担うマンションに関わる住環境の維持管理業務について組合から委託を受けて具体的に処理する請負業者です。
管理会社へは費用を支払わなければならないため、入居者が毎月納める管理費から充てられます。
契約内容によって業務の範囲が異なりますが、管理組合の会計処理のほか、修繕などの提案と実施調整など事務的なものが考えられます。
管理員を設置して清掃や設備の点検をおこなう場合もあり、給排水管や屋根防水、外装などの点検整備とともに大規模修繕に係る専門的な知識も有しているので安心できるでしょう。
管理組合に求められること
管理会社には、マンションを分譲販売したディベロッパーの子会社などが使用されているケースがあるようです。
必要に応じて、親会社からのアドバイスが見込める点で、安心感が保てると考えられます。
しかし、任せきりにするのではなく、管理費や修繕費用の妥当性については組合が監視していかなければなりません。
購入を検討している物件の管理組合が自主性を確保できている場合には、マンションの資産価値を守る意識が高いと評価できるでしょう。
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まとめ
住民参加の行事やサークル活動などを積極的に実施している管理組合がある一方で、事実上ほとんど機能していないケースもあります。
活動がうまくいっていないと住環境が整備されずに老朽化が進み、大規模修繕工事ができない事態も考えられるので、中古マンション購入時にはチェックするようにしましょう。
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