不動産を相続する可能性がある方から、相続登記とは何かについてご相談をいただくことは少なくありません。
登記でかかった費用の一部は経費にできるものとそうでないものがありますから、登記に関する知識は知っておくと良いでしょう。
今回は相続登記とは何か、経費になるものの種類や注意点を解説します。
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経費に関係される相続登記とはそもそも何か
相続登記とは、法務局にある登記簿にて、不動産の名義人を変更する手続きをさしています。
どのようなケースのときに登記する必要があるか
家や土地を所有していた方が病気や事故で亡くなった場合、不動産の所有権を変更する必要があるでしょう。
配偶者や所有者の子どもなどの相続人に所有権を引き継ぐのが通常です。
所有者が亡くなると、登記簿の内容は自動的に変更しません。
つまり、変更になる旨を申請していなければ、物件や土地の所有者は亡くなられた方のまま記録に残ってしまいます。
所有者変更の手続きをしないまま何世代も放置してしまうと、やがて所有者がどなたなのかを確認する方がいなくなり、所有者不明の不動産や土地になる可能性が高いです。
もし自治体が個人から不動産を買い取り、道路や施設を作る計画があっても、所有者が不明であれば計画が中断されるでしょう。
何らかの事情で不動産の所有者がどなたかがわかる書類が必要なときは法務局にて証明書を取得できます。
申請書や必要な書類を用意して、法務局の担当窓口に申請する流れとなります。
将来的には相続登記が義務付けられる
現時点で、亡くなった方から物件や土地を引き継ぐときの申請は法律上義務付けられていないです。
いつまでに申請すべきかの期限もありませんから、時間に余裕があるときに申請しようと後回しにされるお客様が少なくないです。
2024年4月から相続登記の義務化が決定しています。
義務化となった背景として、所有者不明の不動産が増加しており、さまざまな社会問題が生じている点があげられます。
2024年4月以降に義務化されたのにも関わらず手続きしないまま無視した場合、罰則が課されるでしょう。
具体的な内容として、取得した日から3年を超えていても手続きしていないと、10万円以下の過料の支払いです。
注意点として、2024年4月から法律が施行となりますが、2024年以前に引き継いだ不動産でも、手続きを終えていなければ遡及して罰則が適用されます。
申請から完了されるまでに日数がかかりますから、なるべく早く手続きを済ませましょう。
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経費にできる相続登記で生じる費用の種類
相続登記にはさまざまな費用がかかり、金銭的負担が生じるでしょう。
一部の費用は不動産所得や譲渡所得の申告時に経費として算入可能です。
登記時にかかる費用のうち計上できるものの種類
登録免許税と司法書士費用、書類の取得費用が経費にできます。
登録免許税では登記する際に一定の割合がかかり、所有権移転ですと固定資産評価額の0.4％分を納税しなければなりません。
たとえば不動産の評価額が500万円ですと、登録免許税は2万円かかる計算です。
なお、亡くなった方からの遺言で相続人以外が不動産の所有権を取得して、移転したときの固定資産評価額は2％です。
所有者変更の申請は専門的知識が必要なので、基本的には司法書士や弁護士などの専門家へ依頼するケースが多い傾向にあります。
報酬に関してはとくに決まりはなく、事務所ごとに価格が異なりますから注意が必要となります。
どこまでを依頼するかにもよりますが、そこまで複雑な案件でなければ、遺産分割協議書の作成依頼を含めると司法書士への報酬は7～15万円が多いです。
所有者変更の手続きする際は固定資産評価証明書と戸籍謄本が必要です。
固定資産評価証明書は地域によって金額が異なりますが、通常は300〜400円かかります。
戸籍謄本の入手には除籍謄本や改製原戸籍謄本が必要になる場合があり、1通につき750円程度となります。
経費として計上できないものの種類
相続に関係するすべての費用を経費にすることはできません。
たとえば、葬儀費用と係争費用、代償での分割費用は、不動産所得と譲渡所得の経費として算入可能です。
経費として計上できるのは、不動産を得るのに関係している費用が対象となります。
葬儀費用や係争費用は不動産購入と売却には関係せず家事費として扱われます。
これらの費用は亡くなった方から引き継いだ財産から負担できますが、誰が支払うのか慎重に検討すべきです。
代償分割とは、ある方が不動産を引き継ぐ代わりに、ほかの方へ代償金を支払う方法です。
数千万円の代償金が発生するケースが多いため、節税目的で経費として算入できないかと考えるお客様もいます。
しかし、代償金と代償金の支払いで借り入れた分の利子はどちらも経費に入れられません。
国税庁からの通達でも、代償分割で負担した金額は不動産の取得費として算入しないと明記されているでしょう。
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相続登記にかかる費用を経費とする際の注意点
お客様自身が手続きしても、司法書士や弁護士へ依頼しても費用は高額です。
不動産は価値のある財産ですから、手続きしていくうえでの注意点は理解しておきましょう。
相続人が複数いる場合に費用は誰が負担するのかを考える
相続人が1人であれば、土地や物件を引き継ぐための手続きにかかった費用はその方がすべて支払わなければなりませんが、2人以上いるときは誰は費用を支払うべきかわからない方も多いのではないでしょうか。
たとえば評価額が1,000万円の土地を引き継ぐ方と、現預金5,000万円分で土地以外の財産を引き継ぐ方がいる場合です。
通常は土地を引き継ぐ方が手続きに要した費用をすべて支払いますが、支払う側からすると不公平だと感じる可能性があります。
その場合は土地以外の財産を引き継ぐ方が代わりに費用を支払うように取り決めする方法もあります。
全員が納得するにはどの方法が適切なのかを考えながら、どなたが費用を負担するのかきちんと決めていないと揉めやすいです。
登記した不動産の売却あるいは農業・賃貸物件として利用する際の注意点
不動産売却時は譲渡所得税がかかり、計算式は売却時に得た利益から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に税率を掛けた値です。
取得費には登録免許税が含まれており、譲渡所得から差し引かれます。
農業や賃貸物件として活用する場合は不動産所得を申告する必要があり、総収入金額から必要金額を引くと不動産所得金額がわかります。
総収入金額には賃貸料や頭金、敷金、共益費を含むのが注意点です。
登録免許税や書類の取得費用は経費として利用できるため、相続税の申告でかかった費用も経費にできるのか疑問を抱くでしょう。
相続税には債務控除制度があり、この制度で納税による金銭的負担が減らせるのではと考える方もいます。
しかし、実際は登記するときにかかった費用は債務控除制度の対象外となります。
もう1つ注意点として、経費として算入できるケースであっても複数の不動産のうち一部を売却するときは注意が必要です。
そのような場合は、土地と建物の評価を確認して計算する必要があるでしょう。
税金に関する申告や一部の費用を経費として計上する際はさまざまな控除制度と特例があります。
知識や経験が浅い方が手続きをすべて1人でするのは対処に苦労すると言えます。
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まとめ
相続登記とは、法務局にて亡くなった方が所有していた不動産の名義人を別の方へ変える手続きです。
登記するときにかかった費用のうち、登録免許税と司法書士費用、書類の取得費用が経費として算入可能です。
経費として計上するのにあたってさまざまな控除制度と特例がありますので、注意しましょう。
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