空き家になった実家を相続する予定のある方のなかには、相続税がどうなるか知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、空き家の相続税はどうなるか、計算方法もご紹介します。
相続発生前からできる対策や、発生後でも間に合う節税方法もお伝えしますので、参考にしてみてください。
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空き家の相続税は高い?住んでいる家と比較してどうなる?
住宅は固定資産税の対象で、空き家であっても例外ではありません。
相続財産としても課税対象になるため、相続した方は納税しなければなりません。
空き家は相続税の計算では不利になる?
所有者が亡くなった際、2人以上で生活していた自宅を同居していた親族が相続すると、小規模宅地等の特例を利用することが可能です。
小規模宅地等の特例とは、330m²までの自宅用の土地に対する相続税評価額を80%減額して計算できる計算方法です。
ただし、1人で居住していた場合や、亡くなった方の自宅以外の土地は、特例を利用できません。
このため、土地と建物に対する評価額を減額できず、同居人がいたときと比較すると税額は高くなりがちです。
固定資産税がかかると相続財産の評価はどうなる?
固定資産税の対象となる土地は、相続財産を評価する際、路線価方式と倍率方式を利用できます。
路線価を使えるエリアは路線価方式が定着していますが、路線価のない地域は倍率方式を使用するのが一般的です。
倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて相続財産の評価額を決定する方法であり、倍率は国税庁のホームページで公表しています。
多くの地域は1.1倍になっており、建物は地域に関係なく1.0倍です。
空き家対策特別措置法に基づく特定空家になるとどうなる?
2015年制定の「空き家対策特別措置法」では、管理作業を怠っている建物に対し、自治体が特定空家に指定して所有者に指導できるようになりました。
同時に、固定資産税の住宅用地の特例も除外できるようになっています。
住宅用地の特例とは、住宅などが建てられている土地に対する固定資産税が、200m²までの部分は評価額の6分の1、それ以上の部分は評価額の3分の1とされる措置を指します。
この特例が除外になると固定資産税評価額が高額になり、相続財産としての評価も比例してアップします。
建物を解体して更地にしても、土地の評価額は住宅用地の特例が除外になった税額と同じです。
自治体から指導を受ける心配はなくなりますが、更地にするには費用がかかり、所有者の同意も欠かせません。
指定を受けると、相続財産に対する評価額を減額する手立ては何もないのが実情です。
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相続する前に知っておきたい空き家の相続税の計算方法
相続税は、2015年の税制改正により、基礎控除額などが変更になりました。
不動産などを所有する方が亡くなる前に計算方法を知っておけば、有効な対策を講じるために役立ちます。
相続財産の総額を計算する方法
相続税は、相続した方すべてに納税義務が生じる税金ではありません。
課税対象になるのは、相続財産の総額から、基礎控除を差し引いた金額です。
基礎控除は3,000万円になっており、法定相続人1人につき600万円になります。
たとえば、相続人が亡くなった方の子1人のときは、基礎控除は3,000万円に相続人1人分を加算した3,600万円です。
評価額1億円の自宅の土地だけで計算する場合、1億円から基礎控除の3,600万円を差し引いた6,400万円が課税対象となります。
相続税は、課税対象額が高額になるほど税率が高くなる累進税率を導入しており、1,000万円以下は税率10%ですが、6億円を超える最高税率は55%です。
今回の計算例である6,400万円は、5,000万円から1億円までの範囲の税率、つまり30%に該当します。
そこで、6,400万円の30%は1,920万円、ここから法定相続人の控除額700万円を差し引いた1,220万円が相続税額です。
小規模宅地等の特例が利用できたときの計算方法
相続財産である自宅の土地面積が330m²以下であった場合、小規模宅地等の特例を適用できます。
今回の例では、評価額の1億円を80%減額すると、2,000万円になります。
基礎控除額の3,600万円以下となって課税対象額は0円、相続税はかかりません。
しかし、空き家になるなど小規模宅地等の特例が利用できないケースでは、減額できないため、相続税を納めなければなりません。
また、建物に対しては、小規模宅地等の特例は適用にならないため、固定資産税評価額の1.0倍を加算した金額が自宅の評価額になります。
相続財産を計算するときの注意点
相続財産には、亡くなった方の所有するすべての財産が対象にはなりません。
仏壇やお墓などの宗教祭祀関連の財産は、非課税財産として除外します。
死亡退職金および生命保険金の死亡保険金も、法定相続人1人当たり500万円の基礎控除が非課税です。
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相続発生前と発生後に実践できる空き家の相続税対策
相続税対策は、所有者が存命中におこなうのが原則であり、相続発生後にできるのは相続した方の譲渡所得に対する所得税の減税などになります。
存命中の対策は、実践した期間が条件になるケースもあるため、早期に取り掛かりましょう。
空き家問題を解消する
生前から同居すると、相続財産の評価をする際に小規模宅地等の特例を利用できます。
空き家対策特別措置法の要件にも該当しないため、固定資産税評価額も住宅用地の特例対象です。
ただし、住民票だけを操作し、引っ越しをしない場合は同居と認めませんし、介護目的の一時的な同居も対象外になります。
仕事の都合などで転居できないときは、賃貸物件として第三者に貸し出す事業をおこなうと小規模宅地等の特例の対象です。
貸付事業に対しては、所有者が亡くなる3年前からおこなっているほか、不動産貸付業として開業届を提出しているなどが条件になります。
小規模宅地等の特例は、200m²までを50%減額するなど、同居する場合と減額率が異なるため注意が必要です。
このほか、法定相続人のなかで、相続開始前の3年間を賃貸物件で暮らしていた方が空き家を相続すると、小規模宅地等の特例の対象になるケースもあります。
存命中に売却するのも有効な対策
老人介護施設への入所などで空き家になった場合、物件を適切に管理できない方や、固定資産税の負担を回避したいときは、売却も検討しましょう。
所有者の同意が不可欠ですが、売却により維持費を削減できるうえ、現金化により相続税を納付するための資金確保も不要になります。
とはいえ、相続財産としての評価よりも売却価格が高額になった場合は、相続財産の総額を押し上げてしまい元も子もありません。
遺産分割協議でのトラブルを回避するためにも、ほかの相続人の同意も得るなど、全員で協議してから実践すべき対策です。
しかし、所有者が売却によって得た収入は、居住用財産を譲渡したときの3,000万円の特別控除と軽減税率の対象となります。
ただし、空き家になった日から3年目の年末までに売却する、翌年の確定申告をおこなうなどが条件です。
相続発生後に、相続した空き家を売却した場合も、譲渡所得に対する3,000万円の特別控除を利用できます。
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まとめ
空き家に対する相続税は、小規模宅地等の特例が利用できないため、家族と同居する物件より割高です。
税額の計算方法は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じた相続財産の総額から、基礎控除を差し引いた金額に税率を乗じておこないます。
存命中からの同居や、貸付事業を営むなど相続発生前からの対策が有効です。
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