不動産の任意売却を検討しているお客様から、任意売却の際に課税があるのかという相談が多く寄せられます。
任意売却は通常と異なる売却方法ですから、売却時に譲渡所得税や住民税がかかるのかは知っておくべきです。
今回は任意売却で譲渡所得税や住民税などの税金がかかるのか、税金が滞納していても売却できるのかを解説します。
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不動産の任意売却は税金がかかるのか
住宅ローンの返済が難しくなり、債権者の金融機関からの承諾を得て不動産を売るのが任意売却となります。
売却して得た代金はローンの返済にあてられるため、返済への金銭的負担が軽減されるでしょう。
たとえ任意売却であっても、通常の不動産売却と同じく税金の課税があるため、注意が必要です。
売却時にかかる税金の種類
不動産売却時に譲渡所得税と住民税、印紙税、登録免許税がおもにかかります。
不動産を売却して利益が生じた場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。
譲渡によって生じた所得に応じて、住民税の支払いが必要となります。
売却する際に、売買契約書へ収入印紙を貼り付けますが、この際に発生する税金が印紙税です。
契約金額がいくらかで金額が変動し、契約金額が増えるほど印紙税も高くなります。
不動産を購入すると抵当権が設定されているため、もし所有者が変わるときは抵当権抹消の登記が必要になります。
抵当権抹消時の登録免許税は不動産1件につき1,000円ですが、実際は司法書士に依頼するケースが多く、依頼料を含めて数万円かかるでしょう。
任意売却でかかる消費税
消費税の仕組みとして、消費者から税金を預かり、事業者が代わりに収めるため、不動産の所有者が個人か事業主かで取り扱いが異なる点に注意すべきです。
事業が所有している物件を任意売却するときは売却代金に消費税が生じ、買主が不動産を購入するときに消費税を支払います。
ただし、建物と土地をあわせて売却する場合は土地に対して消費税はかかりませんから、建物の価格のみ消費税がかかります。
一方で個人が所有している不動産を任意売却するときに消費税は発生しません。
あくまでも消費税は事業主が納めなければならない金額であり、個人の物件を手放すときは消費税を考える必要はないです。
また、売却代金がローンの残債以下であれば利益が出ないため、所得税や住民税といった税金は発生しません。
例外として、個人が所有している物件で賃貸物件といった収益物件は事業性が認められるとして消費税の課税対象となります。
個人所有の物件を任意売却する場合でも、仲介手数料や司法書士への報酬などの諸費用に対しても消費税が発生しますので、注意が必要です。
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任意売却で税金の1つである譲渡所得税はかかるのか
任意売却のほとんどは譲渡所得税と住民税がかからないです。
どのようなケースであれば税金がかからないのかを解説します。
売却益がないケース
そもそも譲渡所得税は譲渡したときの利益に対して課税される仕組みとなります。
つまり、売却価格ではなく、売却したときに得した分の金額に対して課税されるのです。
任意での売却の多くは不動産としての資産価値が下がっているため売却益が出ないです。
売却価格を住宅ローンの返済にあてても残債が残る傾向にあります。
譲渡所得によって住民税の支払いも発生しますが、もし購入したときより高く売れたケースでなければ、譲渡所得税と住民税はかかりません。
特別控除により売却益が出ないケース
マイホームを売却して利益が生じた場合、譲渡所得税の特別控除が適用可能です。
任意売却でも居住用の財産を譲渡する場合、売却益から最大3,000万円の特別控除の適用が可能です。
控除を適用すれば売却益がなくなり譲渡所得税がかからなくなります。
注意点として、控除を受けるにあたっていくつかの条件を見たさなければなりません。
たとえば、投資用物件や会社の事業資産は居住用物件でありませんから控除の対象外です。
生活の実態が確認できなければ、たとえ住民票があっても居住用物件とはみなされません。
また、親子や親族間の取引ではなく、物件を引き渡すまでの2年間で3,000万円特別控除を利用していなければ、控除が受けられます。
控除を受けられるかどうかは売却前に入念に調べましょう。
強制換価で特例が適用されるケース
任意での売却や競売で不動産を手放した場合、所得税9条にある強制換価等による特例が認められるでしょう。
資力を失い、債務の弁済が難しいときの売却では特定の所得税が非課税となるのです。
つまり、債務者の債務超過が著しく、借りた人の信用や才能を考慮しても、すべての債務を返済できるほどの資金の調達が難しい状況を意味します。
ローンの返済が困難のため、やむを得ず任意で売却するときは、譲渡所得税の課税の対象にはなりません。
もし、任意売却や競売で利益が出れば課税となりますので注意すべきです。
このように、任意売却であれば譲渡所得税や住民税がかからないケースが通常の売却より多いです。
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税金を滞納していても任意売却は可能か
住宅ローンの支払いが難しい状態であれば、都市計画税や固定資産税、住民税などのそのほかの税金の支払いもできず滞納している可能性が少なくありません。
滞納しても任意売却できるのか、売却を成功させるコツについて、実際に売却する前に知っておく必要があります。
物件が差し押さえされていると売却できない
滞納している金額が大きければ大きいほど、行政からの指示で物件の差し押さえとなるでしょう。
差し押さえされている状態を解除しなければ任意売却は不可能です。
差し押さえを解除するには、行政との交渉が必要となります。
交渉で重視されるポイントとして、売却により債務者がローンの残債や滞納している税金を支払い経済的な立て直しができるかどうかとなります。
不動産を手放しても完済できなければ、マイホームを失ううえに借金がかさむリスクがあるため、差し押さえの解除が難しいです。
売却代金から捻出した分を滞納している税金にあてて支払いができると行政から判断されると、差し押さえが解除となり不動産売却が可能です。
また、役所からの連絡に対して無視を続けている状況であれば不動産売却の許可が認められない可能性があります。
任意売却の決定権は役所や裁判所ですから、役所からの連絡が来たらきちんと対応しましょう。
任意売却を成功させるコツ
通常の不動産売却と違い、任意での売却にはタイムリミットがあり、ローンの返済や税金を滞納し続けると競売に進み、不動産が強制的に売却される可能性があります。
競売をしてしまうと、市場価格より大幅に売却価格が低くなるうえに、退去する時期が選択できないのが欠点です。
さらに、売却価格はすべて滞納している税金の返済に充てられるため、引っ越し費用は自己負担となります。
通常の不動産売却と異なる点として、競売が開札される日までに買主を探して売却成立させる必要があります。
物件に関する情報をインターネットやチラシで公開し、購入希望者がいたら内覧や購入価格のすり合わせをするのが売却の一連の流れです。
売却成立となるのに最短でも3〜4か月かかるので注意が必要です。
任意で売却するためには売却活動にくわえて、金融機関との交渉を円滑に進めるのも大切となります。
ローンの債務や法律に関する知識が豊富であれば交渉がスムーズに進みますから、任意で売却している実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
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まとめ
任意売却では通常の不動産売却と同じく消費税や印紙税がかかりますが、譲渡所得税はかからないケースが多い傾向です。
もし税金を滞納しており、物件が差し押さえられていると売却できないです。
売却代金からローンや滞納している分へあてられると判断されると、差し押さえが解除されて売却できます。
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