住宅ローンの返済が滞ったときに、借金の返済に充てるために不動産の売却を検討することもあるでしょう。
単純売却は、そのような場合にとられる方法の中で、もっとも高額で取引できる可能性が高いとされています。
この記事では、任意売却手法の1つである単純売却の概要と、そのメリットや注意点についてご紹介します。
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単純売却とは、いくつかある任意売却の手法のひとつで、一番シンプルで高値で売りやすいと言われている方法です。
単純売却とはどのような売却方法なのか、その概要と売却までの流れをご紹介します。
任意売却の中で一番シンプルな方法
単純売却が任意売却のなかでも一番シンプルな方法と言われているのは、通常の不動産売買と同じように取引ができるからです。
一般市場に売りに出せるので、売却相手の対象はマイホーム購入を検討中の一般消費者になります。
高額で売れる可能性が一番高いのもこの方法だと言えるでしょう。
単純売却の場合、売却相手の対象は一般消費者です。
競売による強制的な売却よりも、一般市場で多くの方に検討してもらうことによって、より良い条件で不動産を売却できるでしょう。
借入残高より売却価格が低くても売却可能
一般の不動産売却と異なる点は、借入残高より売却価格が低くても売却が可能なことです。
通常、住宅ローンを利用する場合は不動産に抵当権が設定されています。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にできる権利のことで、抵当権を抹消してからでないと不動産の売却は難しいでしょう。
ローンの残債よりも売却価格が高いときに利用するのが一般的であり、不動産を売却した金額で完済できれば良いのですが、足りない場合もあり得ます。
そういった場合にも、単純売却なら販売価格が高額になるケースが多いので、金融機関から抵当権抹消の承諾を得られる可能性は高いでしょう。
単純売却の流れ
任意売却の手続きには手間がかかりますが、売却までの流れは一般的な売却の場合と大きな違いはありません。
不動産売却の告知をして、一般の消費者を対象に買い手を探します。
買い手が見つかれば契約を結び引き渡しになるのですが、単純売却の場合そのまま住み続けることはできません。
あらかじめ転居先を探しておく必要があるでしょう。
引き渡しが完了したら代金を清算して、住宅ローンの支払いをします。
完済できればそれで終わりですが、債務が残った場合はそのあとも支払いをしなくてはなりません。
単純売却は、任意売却の中でも比較的値段を下げずに売却できる方法です。
少しでも高く売却できれば、それだけ債務を減らせます。
単純売却のメリットとは
ほかの任意売却の方法に比べて、もっとも高く売れる可能性があることは一番のメリットと言えるでしょう。
住宅ローンの返済が滞ると不動産会社に売却するケースが多いのですが、単純売却では一般の消費者が対象になります。
その違いによるメリットとデメリットについてご紹介します。
高い売却額を期待できる
売却相手の対象が一般消費者であるため、不動産会社に売却するよりも高く売れる可能性があります。
一般消費者の場合は、マイホーム購入を検討している場合がほとんどだからです。
不動産会社の場合は、買い取ったあとに、また売りに出す必要があるため、買取価格はどうしても相場よりも低くなってしまいます。
一般市場で売りに出せる単純売却では、より高く売却できる相手を探すことが可能です。
高く売れれば、それだけ不動産売却後の債務を減らせます。
そのあとの返済計画も立てやすくなり、高額で売れれば債務をなくすこともできるでしょう。
債権者の同意を得やすい
任意売却では、債権者の同意を得ることが前提になります。
高く売却できる可能性があれば、債権者の同意を得やすいでしょう。
単純売却では競売価格の1.5倍程度で売れるケースも少なくありません。
条件がよければ返済額以上の金額で売れるケースもあります。
どうしても債権者の同意が得られない場合は、抵当権抹消請求という方法を取らざるを得ません。
任意売却のなかでも最終手段と言える方法なので、債権者の同意を得ることは重要な条件と言えるでしょう。
単純売却のデメリット
任意売却の中ではメリットの多い単純売却ですがデメリットもあります。
第一に売却までに時間がかかるケースが多いことが挙げられるでしょう。
一般市場で不動産を売るには、まず宣伝も必要ですし、一般の消費者が売却相手なので内見をおこなったうえでの検討になります。
より良い条件で売却するにはそれなりの時間がかかるでしょう。
買い手が決まれば引っ越しをしなくてはなりませんが、いつ売れるのか時期が未定のため、引っ越しの計画が立てづらいのもデメリットです。
次の住居が決められない状況で自宅を売りに出すのは不安が伴うことでしょう。
内見の準備として、室内状況を整えておく必要もあります。
売却のためとは言え、見知らぬ他人を自宅にあげて応対することにストレスを感じる方は多いのではないでしょうか。
単純売却を利用する際の注意点とは
買取に比べて高値で売れる可能性がありますが、代わりに時間がかかります。
また、高く売るには内見でアピールする必要もあるでしょう。
事前に知っておくべきことや、高く売るための注意点についてご紹介します。
売却期間に余裕をもつ
一般市場で買い手を探すので、売却が決まるまでに時間がかかるケースが多いでしょう。
そのため、売却できるまでの期間に余裕をもつことが大切です。
買取の場合は相手が不動産会社なので査定で金額が決まり、宣伝などの必要がなく短期間での売却が可能です。
ただし、高値で売ることは難しいので、返済額を少しでも減らしたい場合はおすすめできません。
一般市場で高く売るには広く知ってもらうことが大切です。
紙媒体やインターネットで宣伝し、マイホームの購入を検討している多くの方に存在をアピールしなくてはなりません。
その後、内見、交渉を経て契約となるので、より良い条件で売却するには、ある程度の期間がかかるのは仕方がないでしょう。
その間に、不要な家財は積極的に処分することをおすすめします。
いずれ引っ越しをするのですから荷物は減らしておいた方が良く、部屋がすっきりするため内見で好印象をもってもらえる可能性が高くなるでしょう。
内見に気を配る
内見に備えて十分な対策をとる必要があります。
早く買い手をみつけてより高く売るためには、実際の部屋を内見してもらわなくてはなりません。
不動産会社の買取や投資家への販売の場合は、室内の状態が良くなくても販売できますが、単純売却の場合は一般の消費者が販売する相手になります。
一般消費者にとっては、見た目や状態がよいことは大きな判断材料になるでしょう。
理想は先に引っ越しをすませ、荷物を引き払ってそのままでも住める状態にすることです。
ただし、売却が決まるまで住居費が二重にかかり、それがいつまで続くかはっきりしないため、ある程度の余裕がないと難しいと言えます。
住みながらでも良い評価をされるためには、できるだけ家財を減らすことが大切です。
部屋の広さは変えられないので、物を減らして空間を増やしましょう。
好印象を与えられれば、それだけ早く売却できる可能性が高まります。
まとめ
単純売却はローン返済が滞ったときに、もっとも高く不動産を売却できる可能性が高いのでおすすめです。
債権者の同意を得やすく返済額を減らす効果も高いのですが、売却までに時間がかかるなどのデメリットもあります。
不動産の任意売却をする際には、自分の状況に合った方法を検討する必要があるでしょう。
