不動産を売却しようと考えている方のなかには、建物を修繕せずに現状渡しで売却したいと考えている方もいると思います。
しかし、現状渡しでも売却可能なのか、トラブルなどの心配はないか気になるところです。
今回は、不動産売却における現状渡しとはどのようなものか、現状渡しで売却するメリットやデメリットについてご紹介します。
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不動産売却における現状渡しとは？
不動産売却における「現状渡し」とは、いったいどのようなものか、具体的に知りたい方は多いと思います。
ここからは、不動産売却における「現状渡し」について解説します。
現状渡しとは？
不動産売却における「現状渡し」とは、物件の瑕疵を修復せずに、そのまま買主に引き渡すことです。
通常の不動産売却では、物件に瑕疵があった場合、買主に不動産を引き渡す前に売主がその瑕疵を修理します。
しかし現状渡しの場合は、その修理をおこなわないで、そのままの状態で買主に引き渡します。
現状渡しは「現状有姿」や「現況渡し」と呼ばれるケースもありますが、いずれも同様に現状の状態で物件を引き渡すという意味です。
また、現状渡しは建物の売却でも土地の売却でも可能な契約です。
建物を現状渡しする場合、その建物の瑕疵を修繕する必要はなく、土地を現状渡しする場合は、土地に建っている建物を解体する、埋蔵物を確認する必要がないことになります。
告知義務がある
不動産を現状渡しする場合、売主は告知義務を果たす必要があります。
売却する建物に関する不具合は、たとえどんなに小さなものでも、査定時に不動産会社に伝えておかなければなりません。
さらに、報告した不具合については、契約書に明記して、買主と共有しておく必要があります。
もし売却する時点でわかっている不具合についてすべて報告していなかった場合、売買契約後に契約解除されてしまう可能性があるので注意が必要です。
また、不動産の売買では、引き渡し後1年以内に雨漏りなどが見つかった場合、契約不適合責任によって売主に賠償責任が生じてしまいます。
もし引き渡し後の不具合について契約不適合責任を負わない契約なら、契約不適合責任免責の条項を入れておきましょう。
くわえて、不動産を現状渡しする場合、瑕疵の修繕は必要ないものの、建物に残っている家電や家具、ゴミなどは売主がすべて処分しなければなりません。
建物内の残置物はすべて処分して、空の状態にしてから引き渡しとなります。
もし残置物をそのままの状態で引き渡すなら、買主の同意をもらって、さらにその旨を契約書に明記しておきましょう。
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不動産売却において現状渡しをおこなうメリット
不動産売却で現状渡しをおこなうと、売主側にも買主側にもさまざまなメリットがあります。
ここからは、不動産売却において現状渡しをおこなうメリットとはどのようなものかご紹介します。
コストを削減できる
通常、中古の建物を売却する場合、壊れている箇所があれば売主が自分で費用を負担して修繕してから売却します。
修理にかかった費用を売却代金に上乗せして売れれば損はありませんが、売却金額が高額だと買主が見つからない可能性があります。
しかし、現状渡しで売却すれば、修繕費用の負担がないため、売主にとってコストを削減できる点がメリットです。
一方で、買主にとっても、修繕されていない分安い価格で購入できるため、その分をリフォーム費用などに充てられるメリットがあります。
早期売却できる
不動産を売却しようと考えていても、その不動産に修理が必要な場合、売却するまでに相当な時間がかかってしまいます。
ひとくちに修理といっても、大がかりな工事になると、業者を探したり見積もりを取ったり、スケジュールを調整したりと、実際に工事が完了するまでに時間が必要です。
その分物件の売り出しが遅れてしまうため、時期によっては売り時を逃してしまう可能性もあります。
しかし、現状渡しでの売却なら、売却を決めたらすぐに不動産会社へ連絡をして査定を受ければ、早期に売却活動が開始できます。
もし何らかの理由で早期売却を目指しているなら、現状渡しを選択するのもひとつの方法です。
業者買取なら契約不適合責任は免責になる
不動産の売却方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」以外にも、不動産会社が直接不動産を買い取る「買取」もあります。
不動産業者に買取を依頼した場合、一般的には仲介にくらべて売却価格は低くなる傾向にありますが、仲介のように買主を探す手間が省けるため、早期に売却できる点がメリットです。
そして、買取の場合、売主は契約不適合責任が免責になるケースがほとんどである点もメリットといえます。
仲介による不動産売却の場合、たとえ現状渡しであっても、契約不適合責任は免責にはなりません。
もし建物がとても古いなど、その状態に不安がある物件を売却するなら、不動産業者による買取も候補に入れて考えてみると良いでしょう。
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不動産売却において現状渡しをおこなうデメリット
不動産売却で現状渡しをおこなうと、メリットがある一方でデメリットもあります。
ここからは、不動産売却において現状渡しをおこなうデメリットとはどのようなものかご紹介します。
契約不適合責任は免責にならない
不動産売却を現状渡しでおこなったからといって、契約不適合責任が免責になるわけではない点はデメリットといえます。
契約時の状態で不動産に不具合があっても、売買契約書に別途記載し、それを申告したうえで現状渡しをおこなえば、売主が補修する必要はありません。
しかし、専門的な調査をしなければわからない欠陥などについて、インスペクションを実施せずに引き渡したあとに発覚した場合は、契約不適合責任が問われるケースがあります。
買主にとっても、現状渡しは建物に不具合があるケースがあり、状態によっては設備などに手直しが必要になるなどのデメリットがあります。
引き渡しの前に、状態を十分にチェックしたうえで、納得できるような引き渡しを受けて後々のトラブルを防ぐことが大切です。
必要であれば、インスペクションを実施してもらい、家の状態を客観的にチェックするのもおすすめです。
売却価格が相場より安くなりやすい
中古の不動産を売却する場合、同じような条件の物件であれば、やはり建物に問題が少ない物件のほうが売却しやすいです。
中古不動産を購入する方は、ある程度の使用感や経年劣化には目をつぶってくれる方も多いですが、少しでもきれいな物件のほうが印象は良くなります。
とくに現状渡しの場合、物件の問題点を解決せずに売却することになるため、相場よりも価格は安くしないと売却できないのがデメリットです。
しかし、たとえ相場より少し安くなったとしても、損をしていなければ問題ないとの考え方もあります。
修繕費用の分を回収する必要はないため、売却で得たいと考えている金額が得られれば、相場より多少低い金額で売却しても損ではありません。
また、相場より安い点をデメリットではなくアピールポイントと考えれば、より多くの方に興味をもってもらえて売却の可能性が広がるかもしれません。
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まとめ
不動産売却における現状渡しとは、物件の瑕疵を修復せずに、そのまま買主に引き渡すことです。
不動産売却で現状渡しをおこなうメリットには、修繕のコストを削減できる、早期で売却できる、買取なら契約不適合責任が免責になるなどがあります。
一方で現状渡しをおこなうデメリットとして、売却価格が相場より安くなりやすい点や、契約不適合責任が免責にはならない点があります。
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