不動産の売却を考えている方は多いと思いますが、不動産売却において注意しておきたいポイントは数多くあります。
とくに、不動産売却の理由が離婚や相続の場合、注意しておきたいポイントを知っておくとスムーズな売却ができるでしょう。
そこで今回は、不動産売却時の注意点にはどのようなものがあるか、仲介と買取の違いや、離婚・相続時に不動産売却をおこなう場合の注意点についてご紹介します。
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不動産売却時の注意「仲介と買取の違い」
不動産を売却する場合によく聞くのが「仲介」と「買取」です。
しかし、これらの売却方法にどのような違いがあるのか、よく分からない方はいらっしゃるでしょう。
ここからは、不動産売却時の「仲介」と「買取」の違いについてご紹介します。
買主の違い
仲介と買主の大きな違いは、「買主が異なる」点です。
仲介の場合、買主は個人であり、一般的には自分が住むために購入する「実需」での利用がほとんどでしょう。
一方、買取の場合の買主は不動産会社です。
不動産会社は土地や建物、マンションなどを購入し、不動産開発をおこなったり、建物を建設したり、リノベーションをおこなったりしてから販売します。
不動産会社による購入は事業目的であり、付加価値を付けて販売するために買取をおこなうのです。
売却期間の違い
仲介と買取の違いのひとつが、売却期間の長さです。
仲介の場合、買主は個人であるため、一から購入希望者を探す必要があります。
一般的な不動産売却では、3か月を目安に売却活動をおこないますが、中古物件の場合、立地条件や建物の破損状態などによっては、1年近い期間が必要となる場合もあるでしょう。
さらに、購入希望者が現れると、物件の内覧対応をする必要があるなど、売却が実現するまでには時間と労力がかかります。
一方、買取の場合、不動産会社が買主となるため、購入希望者を探す必要がありません。
販売期間が不要であり、短期間で売却手続きが完了します。
売却価格の違い
仲介で不動産売却をおこなう場合、広告を出したりインターネット上に掲載したりすることで、幅広く購入希望者を探せます。
そのため、相場に近い価格で売却が実現する可能性が高いと言えます。
一方、買取の場合は不動産会社がすぐに購入してくれるものの、売却価格が相場よりも低くなることが多いです。
これは、不動産会社が中古物件を購入後、自社でリフォームや修繕をおこない、不動産の価値を高めてから再度販売するため、その分買取価格が低くなるためです。
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離婚による不動産売却の注意点
離婚が原因となって不動産売却をおこなう場合、注意しておきたいポイントがいくつかあります。
事前に知っておくとトラブルを防げるので、しっかり確認しておきましょう。
ここからは、離婚による不動産売却の注意点についてご紹介します。
財産分与に関する注意点
離婚すると、財産分与をおこなう必要があります。
財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を、離婚時に分けることです。
離婚時の財産分与では、夫婦双方が請求する権利を持ち、その対象には預貯金、金融資産、夫婦が共同所有する家などがあります。
不動産はそのまま分割できないため、「家を売却して現金化してから分ける方法」と「一方が家に住み続け、もう一方が現金や他の財産を受け取る方法」があります。
売却する場合の注意点として、お互いの連絡が取りやすいほうがスムーズに売却できるため、売却は離婚前におこなったほうが良いでしょう。
一方、売却したお金を財産分与する場合は、離婚届を提出して戸籍を分けてからおこなうのが望ましいです。
もし離婚前に財産を移転すると、贈与と見なされて贈与税が課される可能性があります。
名義に関する注意点
離婚で不動産を売却する場合、夫婦のどちらが家を売ることができるのか、事前に確認しておくことが大切です。
家やマンションなどの不動産を売却する場合、売却できるのは不動産の名義人のみです。
もし不動産の名義が夫の単独名義であれば、夫だけが売却できます。
また、夫と妻の共同名義の不動産の場合は、夫婦共同でなければ売却できないため、注意が必要です。
万一、家の名義人が誰か不明な場合は、登記情報を調べるか、家を購入した際の売買契約書を確認すれば判明します。
ローンに関する注意点
離婚のために売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、財産分与が複雑になることがあるため、注意が必要です。
夫婦で住宅ローンを組み、共有名義の不動産の場合、住宅ローンの残債と住宅の時価のどちらが大きいかによって状況が異なります。
もし、家の時価が住宅ローンの残債よりも大きい「アンダーローン」の場合、住宅ローンの残債と売却益の差額が財産分与の対象となるでしょう。
しかし、住宅ローンの残債が家の時価よりも大きい「オーバーローン」の場合、売却しても債務が残ることになります。
また、夫婦で連帯債務や連帯保証で住宅ローンを組んでいる場合、離婚しても連帯債務や連帯保証を解消することはできない点にも注意が必要です。
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相続した不動産を売却する場合の注意点
相続した不動産を売却する理由として、遺産分割をすることが目的のケースが多いと思います。
相続した不動産を売却する場合の手順を知っておくと、売却や遺産分割がスムーズに進められるでしょう。
ここからは、相続した不動産を売却する場合の手順や注意点についてご紹介します。
遺産分割協議をする
相続した不動産を売却する手順として、まずは遺産分割協議をおこないましょう。
遺産分割協議とは、相続人が相続財産の分割について話し合うことです。
遺産分割協議では、すべての財産を目録にまとめ、話し合いのうえで公平に分割し、その内容を遺産分割協議書にまとめます。
遺産分割協議書には、相続人と相続する財産を詳細に記載することが重要です。
相続した不動産を売却する場合は、それをどのように分割するかを遺産分割協議で話し合い、遺産分割協議書に記載しておきましょう。
記載後、相続人全員が署名し、実印で押印を行います。
相続登記をする
遺産分割協議が済んだら、相続登記をおこないます。
相続登記とは、相続した不動産の所有権を相続人へ変更する手続きです。
ここで注意したいのは、相続した不動産を売却する予定であっても、まずは相続人へ所有権を変更する必要がある点です。
もし相続人が2人以上いる場合は、売却のために代表者を決め、その代表者に所有権を移します。
相続登記が完了したら、相続した不動産の売却を実行しましょう。
売却が完了して現金が手に入ったら、遺産分割協議で決まったとおりに相続人が分割をおこないます。
税金を支払う
相続した不動産を売却して現金を得た場合、税金がかかるので注意しましょう。
相続税以外でかかる税金は「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」の5つです。
登録免許税は相続登記の名義変更にかかる税金で、印紙税は売買契約書に貼付する印紙代です。
譲渡所得税は、相続した土地の売却で得た利益に対してかかる税金で、不動産の所有期間に応じて税率が変わります。
ただし、譲渡所得税には特別控除があり、相続税を支払った場合は取得費に相続税額の一定金額を加算できる特例もあるので、確認しておきましょう。
住民税は、相続した土地の売却で得た利益に対してかかる税金で、復興特別所得税は令和19年まで上乗せされる所得税です。
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まとめ
不動産売却時の仲介と買取の違いは、買主が個人か不動産会社かの違いや、売却期間の違い、売却金額が買取のほうが相場よりも安くなるなどの違いがあります。
離婚による不動産売却時には、財産分与や不動産の名義、住宅ローンの残債などに注意が必要です。
相続による不動産売却の流れは、遺産分割協議をして相続登記をおこない、不動産を売却したら税金を支払います。
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