- この記事のハイライト
- ●消費税が課税されるのは「仲介手数料」「一括繰り上げ返済手数料」「司法書士報酬」である
- ●個人が売主で消費税が非課税になるのは「土地や土地の定着物」「建物」である
- ●注意点は「不動産売却価格は税込表示」「仲介手数料は税抜き価格で計算」「法人への売却は建物が課税対象」「引き渡し時点の消費税率を適用」が挙げられる
不動産を売却するとき、消費税が課税されるケースと非課税になるケースに分かれます。
消費税が課税されるケースをあらかじめ把握しておき、消費税も加味して予算を立てておくことが重要です。
今回は不動産売却時に消費税が課税されるケースと非課税になるケースのそれぞれの特徴と注意点を解説します。
堺市北区、堺市堺区、住吉区、堺市西区、堺市中区、堺市東区で不動産の売却を検討している方は、ぜひご参考にしてください。
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不動産売却で消費税が課税されるケース
不動産売却で消費税が課税される費用は、仲介手数料・一括繰り上げ返済手数料・司法書士報酬が挙げられます。
ここからは、それぞれの費用の特徴について見ていきましょう。
仲介手数料
不動産売却時に消費税の課税対象となる費用の1つが、「仲介手数料」です。
仲介手数料とは不動産売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬で、売却にかかる費用の中で大きな割合を占めます。
仲介手数料の金額は不動産の売却価格に応じて上限額が決められています。
仲介手数料の上限額は以下のとおりです。
売却価格が200万円以下の場合…売却価格×5％＋消費税
売却価格が200万円超～400万円以下の場合…売却価格×4％＋2万円＋消費税
売却価格が400万円超の場合…売却価格×3％＋6万円＋消費税
このとき計算する売却価格は、税抜き価格であることが前提です。
土地の消費税は非課税ですが、売主が法人であれば建物に消費税が課税されることがあります。
その場合は建物の消費税を差し引いた売却価格で計算する点に注意しましょう。
一括繰り上げ返済手数料
住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料も、消費税が課税されます。
住宅ローンを組んで不動産を購入している場合、完済して抵当権を抹消しなければ売却できません。
したがって不動産売却時は、売却代金や自己資金を使って住宅ローンを一括繰り上げ返済することになります。
一括繰り上げ返済時にかかるのが、一括繰り上げ返済手数料です。
一括繰り上げ返済手数料の金額は、金融機関によって異なります。
無料の金融機関もあれば、5,000円～3万円前後で設定している金融機関もあります。
このように住宅ローンの繰り上げ返済の際にも消費税が課税されることを想定しておきましょう。
司法書士報酬
司法書士報酬も、消費税の課税対象です。
住宅ローンを完済してから売却する場合、抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
抵当権抹消登記は自分でもできますが、司法書士に代行してもらうことも可能です。
相続などが絡む場合は、司法書士に依頼したほうがトラブルなく進めやすいでしょう。
司法書士に代行を依頼する場合は、登録免許税などの登記費用と司法書士へ報酬を支払う必要があります。
登記費用と司法書士への報酬のうち、司法書士への報酬には消費税が課税されます。
司法書士への報酬は事務所によって異なりますが、だいたい5,000円～2万円程度であることが多いです。
一括繰り上げ返済手数料と同様に、数百円～数千円の消費税を加味しておきましょう。
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不動産売却で消費税が非課税になるケース
次に消費税が非課税になるケースについてご紹介します。
土地の売却価格
土地は消費されるものではないため、土地の売却価格については消費税が非課税になります。
売主が法人であろうと個人であろうと、消費税はかかりません。
建物の売却価格
建物は消費されるものなので基本消費税が課税されますが、中には非課税になるケースもあります。
非課税になるケースは個人の売主が個人の買主に不動産売却するケースです。
売主と買主の両方が消費税の課税事業者でない個人であるかぎり、消費税はかかりません。
ただし売却するのが投資用不動産である場合は、売主の居住用不動産ではないため消費税が課税されます。
土地の定着物の売却価格
庭木や石垣、庭園など土地の定着物を土地と一緒に売却する場合、土地と同様に定着物の価格も非課税になります。
不動産譲渡所得税
不動産売却で利益が発生した場合、売主は不動産譲渡所得税を支払わなければなりません。
不動産譲渡所得税は所得税や住民税といった税金なので、消費税は非課税になります。
ちなみに不動産譲渡所得税の金額を計算する方法は、以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
登録免許税
抵当権抹消登記をするときに登録免許税を支払いますが、こちらも税金なので消費税は非課税です。
司法書士に依頼する場合の司法書士への報酬は課税対象、登録免許税は非課税対象になります。
少し紛らわしいので注意が必要です。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円になります。
建物付きの土地を売却する場合、登録免許税は建物と土地それぞれにかかるため、2,000円となるでしょう。
土地が分かれている場合は、筆数ごとに土地の個数が増えるため注意が必要です。
たとえば3筆に分かれている土地は、登録免許税は3,000円かかります。
印紙税
不動産売買契約を結ぶにあたって支払う印紙税も税金であるため、消費税は非課税対象です。
印紙税は課税文書にかかる税金で、契約金額によって印紙税が異なります。
2024年3月31日までは印紙税の軽減措置が講じられているため、税率が引き下げられています。
たとえば契約金額が4,000万円の場合、本則税率は2万円ですが軽減税率では1万円です。
印紙税の負担は売主と買主が平等に負担するのが一般的です。
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不動産売却時の消費税に関する注意点
消費税が課税されるケースでは、さまざまな注意点があります。
注意点を念頭に置いておかないと、思わぬトラブルを招くおそれがあるので注意しましょう。
注意点①不動産売却価格は消費税込みで表示
第一の注意点は、不動産価格は消費税込みで表示しなければならない点です。
「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」では、消費税が課されるときはその金額を含めて表示することが明記されています。
さらに、2021年4月1日からは消費税の総額表示が義務化されました。
違反すると買主からの信頼を失ってしまうおそれもあるため、注意しましょう。
ただし土地は非課税ですし、売主が課税対象事業者でなければ建物も非課税なので、該当することは少ないかもしれません。
注意点②仲介手数料は消費税抜きの価格で計算
仲介手数料を計算する際、不動産売却価格をもとに計算します。
その際の不動産売却価格は消費税を差し引いた金額で計算することが注意点です。
消費税込みの不動産売却価格で計算すると仲介手数料が高くなってしまいます。
消費税込みの表示が多いのでややこしいですが、計算を間違えないよう注意しましょう。
注意点③法人への売却は建物が課税対象
課税対象事業者ではない個人が不動産買取を利用して法人に売却する場合、建物が消費税の課税対象となります。
建物の消費税については、だれに売却するかによって課税・非課税の判断が異なることが注意点です。
注意点④引き渡し時点の消費税率を適用
消費税率は最初3%で導入され、過去に3回引き上げられました。
もし消費税率が引き上げられるタイミングで不動産売却する場合はどのように対応すべきでしょうか。
その際は、不動産を引き渡す時点の消費税率を適用することになります。
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まとめ
不動産売却は高額な取引なので、消費税率によって全体の予算に大きな影響をおよぼします。
課税・非課税になるケースの違いを理解し、消費税を加味した予算計画を立てましょう。
私たち「ブリスマイホーム」は堺市北区、堺市堺区、住吉区、堺市西区、堺市中区、堺市東区で不動産仲介をおこなっています。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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