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一棟マンション投資はするべき?メリットとリスクや注意点を解説!

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一棟マンション投資はするべき?メリットとリスクや注意点を解説!

カテゴリ:不動産購入

一棟マンション投資はするべき?メリットとリスクや注意点を解説!

 

不動産投資をお考えの方なら、一棟マンション投資に興味がある方も多いのではないでしょうか。
一棟マンション投資は、成功すれば安定的な収入が得られるので将来の資産形成がしやすくなり、生活も豊かになります。
とはいえ、一棟マンション投資は区分マンション投資と比べリスクも高いので、投資をおこなうならリスクや注意点についての理解が必要です。
そこで今回は、一棟マンション投資をお考えの方に向け、投資のメリットとリスクや注意点について解説します。
ぜひ参考にしていただき、今後の不動産投資に役立ててみてください。

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一棟マンション投資のメリットとは?

一棟マンション投資のメリットとは?

一棟マンション投資とは、一棟単位でマンションを購入し、賃貸物件として貸すことで収入を得る投資方法です。
不動産投資には、区分マンション投資や戸建て投資などもありますが、ここでは一棟マンション投資のメリットについて解説します。

利回りが高い

利回りとは、投資に対する収入の割合を指し、高ければ高いほど、収益率が高いとされています。
不動産投資サイトにおける区分マンションと一棟マンションそれぞれの利回りは以下のとおりです。

●区分マンション 利回り7.80%
●一棟マンション 利回り8.25%


上記のように区分マンションより一棟マンションのほうが利回りが高いとされており、収益性が高くなります。
また上記の利回りは表面利回りといって、修繕費や固定資産税などの経費を差し引く前の利回りです。
修繕費や固定資産税などの経費を差し引いた後の利回りを実質利回りといい、不動産投資における重要な指標の一つですので注意しましょう。

資産価値が高い

一棟マンションは区分マンションより土地を所有する面積が多くなるため資産価値が高く、金融機関から融資を受けやすくなります。
不動産投資では、金融機関から融資を受けることでレバレッジを効かせ、多くの不動産収入を得ることが可能です。
そのため不動産投資では金融機関からの融資は必須とされており、一棟マンションは区分マンションより融資を受けやすいというメリットがあります。

運営の自由度が高い

一棟マンションは、運営するうえでの自由度が高く、共用部などを自由に運営できたり、大規模修繕などのタイミングを図れたり、オーナーが操作できる範囲が広いです。
区分マンションでも部屋のリノベーションなどをおこなえますが、一棟マンションの自由度に比べると低くなります。
不動産投資で注意すべき点は空室率であり、入居者のニーズに合わせた設備の導入や仕様にすることで空室率の改善が可能です。

リスクが分散される

不動産投資には安定的な収入が必要不可欠であり、一棟マンション投資ならリスク分散が可能なため、安定的な収入が可能です。
区分マンションなら空室が出てしまうと、その期間収入がなくなりますが、一棟マンションのように部屋の数が多いと空室の影響が小さくなります。
たとえば、10戸の一棟マンションを所有している場合、1戸空室がでても収入の90%は担保されます。
しかし、区分マンションなら空室がでると、100%収入がなくなってしまうので注意が必要です。

一棟マンション投資のリスクとは?

一棟マンション投資のリスクとは?

メリットが多い一棟マンション投資ですが、もちろんメリットの裏にはリスクもあります。
ここでは、一棟マンション投資のリスクを解説しますので、きちんとリスクも踏まえたうえで一棟マンション投資をおこないましょう。

空室リスク

一棟マンション投資の場合、マンションの規模によって異なりますが、多くの部屋を所有します。
先述したとおり、多くの部屋を所有することで空室リスクを分散できますが、空室リスクが低くなると分散効果がなくなるため注意しましょう。
一棟マンション投資をする場合、あらかじめ空室率から収支を計算しておく必要があり、希望的観測の空室率では意味を成しません。
客観的に空室率を判断し、どの程度まで空室が増えても収支がマイナスにならないか知っておくべきでしょう。
また一棟マンション投資は不動産投資ではなく不動産経営に近く、空室率の改善にも努める必要があります。
たとえば、入居者に人気の設備を導入したり、リフォームをきちんとおこなったり、経営者目線での判断が必要です。

家賃の下落リスク

マンションなどの不動産は耐久消費財であるため、時間が経つにつれ劣化し、家賃が下落していきます。
一棟マンション投資で注意したい点は、最初の収支計算の際に家賃下落率を考慮に入れないことです。
あらかじめ家賃の下落率を考慮に入れたうえで収支を計算しておけば問題ありませんが、新築時の家賃が続くと考えてしまうと失敗するリスクが高まります。
また家賃の下落を抑えるための適正なメンテナンスや設備の導入も必要です。

金利上昇のリスク

近年は、ゼロ金利政策がされているので低金利で融資を受けられます。
一棟マンション投資は、区分マンション投資と比べ、金融機関から融資を受ける額が大きくなるため、金利上昇のリスクも大きくなります。
不動産投資では、利回りと金利の差をイールドギャップといい、イールドギャップが大きいほど収益性の高い不動産投資とされています。
もちろん金利が上昇するとイールドギャップが小さくなるため収益性が下がり、最悪の場合、収支が赤字になる恐れもあるため注意が必要です。
あらかじめ金利上昇のリスクを踏まえ、利回りが高い不動産に投資するべきでしょう。

災害のリスク

不動産投資をするなら災害のリスクは、切っても切れません。
地震で建物が倒壊してしまうと、不動産収入が得られないだけでなく、修繕などの費用もかかります。
一棟マンション投資をおこなうなら災害のリスクについても考慮しておく必要があり、具体的には以下のような対策が考えられます。

●地震保険に加入する
●中古マンションなら新耐震基準のマンションに投資する
●地盤の強い地域を選ぶ


耐震基準は1981年を境に大きく改正されており、それまでに確認申請を終えている物件を旧耐震基準、それ以降を新耐震基準としています。
また地盤については、地盤が弱くても杭などによる補強が可能ですが、杭の施行不良による建物沈下や地盤沈下の恐れもありますので、可能な限り強固な地盤としたほうが良いでしょう。

一棟マンション投資をする際の注意点

一棟マンション投資をする際の注意点

最後に一棟マンション投資をする際の注意点を解説します。

収支計算は綿密にする

一棟マンション投資における失敗原因として、収支計算がずさんであるという点が挙げられます。
家賃の下落率や空室率、金利上昇などのリスクの見込みがあまく、収支が悪化するのが失敗の原因です。
不動産会社から提示された収支計算書を鵜呑みするのではなく、きちんと内容を理解し、自分で精査する必要があります。
また収支計算をする際は、減価償却などの知識も必要です。
とくに一棟マンション投資は失敗すると取り返しのつかない場合もありますので、きちんと勉強してから投資をおこないましょう。

管理状況を確認する

利回りや収支計算だけでなく、立地条件やマンションの管理状況も確認しておきましょう。
中古マンションなら「立地条件とマンションのターゲットは一致しているのか」など確認しておくべきです。
たとえば、駅から遠いワンルームマンションなどは、立地条件とターゲットが一致していない恐れがあります。
また大規模修繕などの建物の管理状況の確認も必要です。
不動産投資をして、すぐに雨漏りなどが発生すると、想定外の出費となる恐れがあります。

まとめ

一棟マンション投資は、安定的な収入を見込める魅力的な不動産投資です。
同時に金融機関から受ける融資額も大きくなるため、リスクも高くなります。
きちんと不動産投資における知識を身につけ、失敗のない一棟マンション投資をおこないましょう。

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