「不動産投資のために大家業を始めたいけれど、どう進めたら良いかわからない」とお困りではありませんか？
大家業をおこなうのに特別な資格は不要ですが、事前に手続きの流れなどを知っておくと不安を軽減できるでしょう。
そこで今回は、大家さんになってから賃貸借契約を結ぶまでの流れと管理方法について解説します。
これから大家業を始めようとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
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初めての大家業：賃貸借契約までの流れ
賃貸物件を借りたことはあっても、貸す側は経験したことがないという方も多いでしょう。
まずは、大家さんになってから入居者と賃貸借契約を結ぶまでの流れをご説明します。
入居者の募集
貸し出す物件が決まったら、はじめに入居者を募集しなければなりません。
募集はご自身でもおこなえますが、一般的には仲介業者となる不動産会社へ依頼します。
地域の情報や相場などに詳しい不動産会社に相談したほうが、ターゲットや募集内容を決めやすいためです。
不動産会社に依頼する際は、賃貸物件の情報や契約の条件などがわかる書類を準備していきましょう。
入居希望者との条件交渉
不動産会社の広告によって入居希望者が現れると、質問や交渉をされることがあります。
たとえば「ペットの飼育は可能か」「家賃をもう少し下げてほしい」「早めに入居したい」などです。
交渉に応じるかどうかは大家さん次第ですが、回答はなるべく早めにおこないましょう。
回答を先延ばしにしてしまうと、入居希望者がほかの物件にながれてしまう可能性があるためです。
基本的には不動産会社を通してやり取りするため、値下げの許容範囲などを事前に担当者に伝えておくのも良いでしょう。
賃貸借契約の内容確認
無事に入居者が決まったら、契約内容を確認したのち賃貸借契約を結びます。
不動産会社に仲介を依頼している場合、基本的に契約書などの書類は不動産会社が用意します。
もし以下のような特約事項があれば、ここで忘れずに追記しましょう。
●近隣への迷惑行為があれば契約を解除する
●退去時には清掃もしくは清掃費用を支払うこと
●入居から1年以内に解約する場合は解約手数料を支払うこと
つけたほうが良いとされる特約事項は、大家さんの状況や物件の状態などによっても異なります。
契約の詳しい内容については、不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。
賃貸借契約を結ぶ
契約書の内容について入居希望者が同意すれば、賃貸借契約の締結に進みます。
仲介を依頼した不動産会社が間に入り、契約内容を入居者に説明するのが一般的です。
双方が合意して契約書に署名をしたら、賃貸者契約の成立です。
その後は入居者から初期費用を受け取り、大家さんは部屋の鍵と領収書を入居者に渡します。
仲介に入った不動産会社に対しては、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
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初めての大家業：管理委託とは
大家さんになると、入居者の募集や家賃の集金、賃貸借契約の締結などさまざまな業務が発生します。
入居者からのクレーム対応や家賃を滞納している方への督促など、精神的に負担がかかる業務もこなさなければなりません。
本業として会社に勤めている方だと「管理する時間が取れないかもしれない」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
ご自身で管理するのが難しい場合は、これらの業務を管理会社へ委託するという方法があります。
これを「管理委託」といい、管理手数料を支払えば、大家業に必要な業務を委託することが可能です。
管理委託のメリット
管理委託を選ぶメリットは、なんといっても管理の手間を省けることです。
物件の管理業務は多岐にわたり、クレーム対応などストレスに感じる業務もあります。
管理委託をすれば、これらの業務を管理会社に委託できるため、手間を省いて本業にも専念できるでしょう。
また、遠方の不動産を所有している場合にも、管理委託がおすすめです。
物件管理のために何度も遠方の物件まで移動するとなると、時間だけでなく交通費もかかります。
管理委託をすることで、時間に余裕ができるため、ほかの物件の運用もしやすくなるでしょう。
管理委託のデメリット
管理委託を選ぶデメリットとして、管理手数料がかかる点が挙げられます。
手数料の相場は家賃収入（管理費と共益費を含んだ金額）の3～5％ほどです。
したがって、家賃収入が高ければ高いほど、その分管理手数料の金額も高くなります。
とはいえ、これはあくまでの目安の1つであり、管理会社との話し合いで決めることも可能です。
管理業務をどこまで依頼するかによっても金額は変わってくるため、まずは管理会社に相談してみると良いでしょう。
なお、管理手数料以外に費用が発生する業務もあります。
●原状回復費用
●定期清掃や点検
●室内設備の修繕や交換費用
●賃貸借契約の締結や更新
なかでも金額が大きくなりやすいのが、原状回復費用です。
原状回復費用の目安は、単身向けの部屋で約10万円～15万円とされています。
賃貸借契約の締結や更新時に不動産会社に支払う費用は、家賃の0.5か月～1か月ほどが相場です。
そのほかの費用については、物件の状態や立地、設備の種類などによって金額が異なります。
管理委託は効率的に賃貸運用ができる点がメリットですが、手間を省ける分コストがかかります。
コストと収益のバランスを見てどこまで依頼するか決めると良いでしょう。
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初めての大家業：自主管理とは
管理委託とは反対に、大家さん自らが物件の管理をおこなう「自主管理」もあります。
自主管理は、大家業を本業にしている方が、コスト削減のために選択するケースが多いです。
管理業務をすべて自分でこなす必要があるため、初めて大家業をする方にとっては負担が大きいかもしれません。
自主管理をおこなう際のメリット・デメリットは次のとおりです。
自主管理のメリット
自主管理を選ぶ大きなメリットは、管理手数料などのコストがかからない点です。
家賃収入に対して管理手数料のコスト負担が大きいような場合、自主管理に切り替えることで、キャッシュフローを改善できるケースもあります。
立地が良く常に入居者がいる物件や管理状況を細かく把握したいという場合は、自主管理を検討しても良いかもしれません。
自主管理のデメリット
自主管理のデメリットは、時間と手間がかかることです。
入居者の募集や賃貸借契約の締結、クレーム対応、家賃の管理といったすべての業務を自らおこなわなければなりません。
なかでも入居者からのクレーム対応は、24時間365日対応する義務があり、ストレスで体調を崩す方もいらっしゃいます。
また、賃貸経営のノウハウがない状態で自主管理をおこなうと、管理が行き届かずに入居者の満足度を下げてしまう可能性もあります。
入居者に長く住み続けてもらうには、物件の管理を徹底し、入居者に「快適」と感じてもらわなければなりません。
本業が忙しくて管理が疎かになりそうな場合や初めての大家業で不安な場合は、ぜひ管理委託をご検討ください。
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まとめ
大家さんになると、入居者の募集やクレーム対応、家賃の管理などさまざまな業務が発生します。
仲介手数料はかかりますが、入居者の募集は不動産会社に依頼するのが一般的です。
管理の方法については、管理会社に業務を委託する「管理委託」と、ご自身で管理をする「自主管理」があります。
精神面の負担が大きな業務もあるため、初めて大家業に挑戦する場合は、管理委託を選ぶことをおすすめします。
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