初めて不動産売却をされる方は、スムーズに手続きを進めることができるか心配な方もいらっしゃるかと思います。
本記事では、不動産売却でよくある悩みやお金に関する悩み、売れないときの悩みと解決方法を解説します。
手続きの流れや費用も解説しますので、不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産売却でよくある悩みと解決方法とは?
不動産売却でよくある悩みは、以下の3つです。
●手続きの流れがわからない
●不動産会社の選び方がわからない
●費用がいくらかかるか不明
この章では、上記の疑問にお答えします。
①手続きの流れがわからない
不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。
仲介で不動産を売却するときの流れは、以下のとおりです。
●査定の依頼
●不動産会社と媒介契約を締結
●売却活動の開始
●買主と売買契約の締結
●物件の引き渡し
不動産売却の最初のステップは、物件の査定を受けることです。
査定には大きく分けて「オンライン査定」と「現地査定」があります。
オンライン査定では、物件の基本情報をもとに、大まかな市場価値を算出します。
手軽に価格の目安を知りたい場合に便利です。
現地査定では、不動産会社の担当者が直接物件を訪問し、詳細にチェックをおこないます。
周辺環境や物件の状態を細かく評価し、より正確な市場価値を算出する点がオンライン査定との違いです。
査定後、売却を進める不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、「専任媒介契約」「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに異なる特徴と条件があります。
契約内容をよく理解し、自分の状況に最適なタイプを選ぶことが重要です。
媒介契約を結んだ後、不動産会社は物件の広告を出したり、オープンハウスを開催したりして売却活動を開始します。
この時期は、物件が最適な状態に保たれるよう努めることが大切です。
買主が見つかり、価格や条件で合意に達したら、売買契約を結びます。
この段階で手付金(売買代金の一部)を受け取ります。
契約内容には細心の注意を払い、必要であれば法的な助言を求めることも検討しましょう。
最後に、売買代金の残額の授受と物件の引き渡しをおこないます。
同時に、所有権の移転登記や抵当権の抹消登記など、必要な登記手続きも進めます。
登記手続きは専門的な知識を要するため、司法書士に依頼するのが一般的です。
②不動産会社の選び方
不動産会社を選ぶ際には、その会社の実績や得意分野をチェックしましょう。
一戸建て、マンション、土地など、扱う物件タイプによって得意とする分野が異なる場合があります。
また、地元の市場に精通している地域密着型の会社を選ぶのも一つの方法です。
③売却にかかる費用
売却時には、不動産会社に支払う仲介手数料のほかにもさまざまな費用が発生します。
登録免許税や測量費、印紙税など、予想外の出費に備えておくことが大切です。
これらの費用は事前に不動産会社に相談し、おおよその見積もりを取っておくと良いでしょう。
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不動産売却のお金に関する悩みと解決方法とは?
不動産売却の際は、お金に関する悩みも多い傾向にあります。
不安を取り除き、スムーズな売却ができるようにするためには、事前に準備することが大切です。
よくあるお金の悩みとその解決方法は以下のとおりです。
①住宅ローンの心配
「不動産売却で得たお金で住宅ローンを完済できるかどうか心配」という声はよく聞かれます。
この不安を解消するには、まず住宅ローンの残りの金額、違約金、返済にかかる手数料などを、ローンを組んでいる銀行に確認しましょう。
その後、物件の査定価格や期待する売却価格と照らし合わせて、ローンを返済後にどのくらいの金額が手元に残るか計画を立てます。
買主からの値引き交渉にも対応できるよう、売却後の手取り金額を事前に計算しておくと安心です。
売却額で住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合は、自己資金を用意して返済する必要があります。
②早く現金化したい場合
「できるだけ早く物件を現金化したい」という希望を持つ方もいます。
この場合は、売却の期限を決めて不動産会社に伝え、その期限内に売却できるように計画を立てることが大切です。
短期間で売却するためには、積極的な広告やオープンハウスを実施するなどの戦略が必要です。
売りに出してもなかなか売れない場合は、価格を柔軟に調整して様子を見ましょう。
さらに、不動産会社による直接買取も選択肢の1つです。
ただし、不動産買取の場合、買取価格は市場価格より低くなる可能性があるため、慎重に検討しましょう。
③買主の支払いの滞りへの対処
「売買契約後に買主からの支払いが滞るのではないか」との悩みもよくあります。
買主の未払い問題を避けるためには、売買契約後も買主や不動産会社と密接に連絡を取り合い、進捗状況をチェックし続けることが重要です。
売買契約書には、支払いの条件や期限がしっかりと記載されています。
売買契約を締結する際は、お互いにしっかりと契約内容を理解し、約束が守られているかお互いにチェックすることが大切です。
また、買主がローンの本審査に通らないなどの場合に備えて、契約解除などの条項を設けることも検討しましょう。
不動産会社と連携を取りながら、買主の資産状況にも注意を払うとトラブル防止になります。
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不動産が売れないときの悩みと解決方法とは?
不動産売却の際にもっとも気になるのは「本当に売れるのか」という点ですよね。
最後に、不動産が売れないときの悩みと解決方法を解説します。
①反響がなくて売れない場合
不動産を市場に出しても反響がない場合、その理由は価格設定や市場とのズレにあることが多いです。
近くの似た物件の売却価格や最新の市場動向をチェックして、もう一度販売価格を見直してみましょう。
また、広告の出し方や内容、ターゲットにしている層にもう一度焦点を当て直し、効果的な方法を試すのもおすすめです。
不動産会社が運用しているソーシャルメディアの活用や、より多くの方にアピールする新しい方法を検討することも有効です。
不動産会社と定期的に打ち合わせをおこない、戦略を練ると良いでしょう。
②築年数が古い物件の場合
築年数が古い物件の売却に悩む場合は、物件の価値を引き上げるために部分的なリフォームを考えてみましょう。
とくに、キッチンやトイレなどの水回りは、物件の内覧時に買い手がよくチェックする箇所です。
ただし、リフォームの費用と最終的な売却価格とのバランスをよく考える必要があります。
土地の価値が高い都市部の場合は、建物を取り壊して、土地として売り出すのも1つの選択肢です。
自治体によっては空き家の解体費用を補助する制度があるため、事前に適用条件などを確認しておくと良いでしょう。
③遠方にある物件の場合
自分の住む場所から離れた場所にある不動産がなかなか売れない場合は、その地域に詳しい不動産会社を選ぶことが大切です。
地域に精通した専門家なら、現地の市場に合った適切な販売戦略を立てることができます。
近年では、インターネットを通じた電子契約で不動産取引が可能になっているため、遠方にいても簡単に売却手続きを進められます。
ただし、物件の引き渡し時には、司法書士や信頼できる知人に代理を依頼し、現地での手続きを代行してもらうと安心です。
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まとめ
不動産売却でよくある悩みは、手続きの流れや不動産会社の選び方、費用についてです。
住宅ローンの返済や即現金化したい、未払いの悩みに関しては、事前に確認することです。
反響が少ない、築年数が古くて売れない、遠方にある場合の解決方法は、販売価格の調整、リフォーム、地域密着型の不動産会社を選ぶことが挙げられます。
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