「特定空家」という言葉をご存じでしょうか。
所有している空き家が特定空家に認定されると、さまざまなリスクを抱えることになるため注意が必要です。
そこで今回は、特定空家とはどのようなものなのかについて、特定空家に認定される基準や、特定空家に指定された不動産を所有するリスクを解説します。
空き家を所有している方や、今後所有する予定がある方は、ぜひ参考にしてみてください。
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特定空家とは？認定の背景や一般的な空き家との違いについて解説
現在、日本では、高齢化や少子化、核家族化などに起因する放置空き家の増加が社会問題となっています。
空き家を所有している方のなかには、「親から実家を相続したものの活用方法がわからない」「所有している空き家が遠方にあって足を運べない」という事情の方もいるのではないでしょうか。
しかし、空き家を放置していると、「特定空家」に認定される場合があります。
特定空家とは
空き家を放置していると、倒壊の危険性や治安の悪化、景観への影響などさまざまなリスクが考えられます。
放置された空き家の増加とそれに伴うリスクへの対策として、2015年、国土交通省は「空き家対策特別措置法」を策定しました。
特定空家とは、この「空き家対策特別措置法」の示す定義に該当する空き家のことです。
国は、正しく管理されていない空き家を特定空家に指定し、指導・勧告などをおこなうことで状況の改善を目指しています。
特定空家に指定されると、税金の軽減措置が受けられなくなるなどのリスクがあるため、所有者としては注意が必要です。
特定空家は一般的な空き家とどう違う？
特定空家ではない、一般的な空き家の定義は、主に下記のとおりです。
●建物またはこれに附属する工作物や土地であること
●常に居住や電気・ガス・水道などが使用されていないこと
一方、特定空家の定義とは、適切な管理がおこなわれておらず、危険な状態にある空き家、あるいは近隣にマイナスの影響を与えている空き家のことをいいます。
そのため、活用していない空き家がかならず特定空家に指定されるとは限りません。
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空き家対策特別措置法における特定空家の認定基準について
特定空家は、「空き家対策特別措置法」の内容にそって、各自治体が認定します。
ここでは、空き家対策特別措置法で示されている特定空家の認定基準について見ていきましょう。
認定の基準①：倒壊などのおそれがある
人の出入りがない空き家は、換気がおこなわれず急速に劣化が進むとされています。
また、劣化している箇所があってもメンテナンスがおこなわれないため、倒壊の危険性が高い状態です。
建物全体の倒壊まではいかなくとも、ちょっとしたきっかけで外壁や屋根が落下するおそれがあります。
隣接する建物や、歩行者に危害をくわえてしまうかもしれません。
台風や地震が多い日本では、とくにリスクが高い状況だといえるでしょう。
認定の基準②：衛生上で有害になるおそれがある
庭の手入れをせず雑草が生い茂っていると、害虫や害獣が住みついてしまうおそれがあります。
野良猫や野良犬、ねずみ、ハチ、ゴキブリなどです。
繁殖すると衛生上の問題が発生し、悪臭などの不快感にもつながるため注意しなければなりません。
また、庭が荒れ放題になっていると、不法投棄が増える傾向にあります。
不法投棄されたゴミの放置は、さらなる害獣や害虫の発生につながると考えておきましょう。
認定の基準③：近隣の生活環境に悪影響がある
放置した空き家が、近隣の生活環境の保全をさまたげている場合があります。
たとえば、「庭木の枝が隣接する家の敷地にまで伸びてしまっている」「ハチの巣が放置されていて危険」「害獣が住みついていて悪臭がする」などのケースです。
地域によっては、屋根に積もった雪が落ちて通行人に危害を加えたり、道路の通行をさまたげたりするケースも考えられます。
また、人の出入りがなく草が伸び放題の空き家は人目につきにくいという特徴があるため、不法侵入のリスクが高い状況です。
不法侵入による窃盗や不法滞在などがあると、近隣住民は安心して生活ができません。
さらに、敷地内にゴミなどが放置されていると、放火のターゲットにされる危険性があります。
認定の基準④：地域の景観を損ねている
景観への影響も、特定空家に認定される基準の1つとなります。
基準に該当する空き家の景観とは、「壁の落書きが放置されている」「窓ガラスが割れたままになっている」「空き家の壁が植物におおわれている」「敷地内にごみが散乱している」などの状況のことです。
こういった空き家の存在は、治安の悪さや不衛生な印象に直結するため、近隣の資産価値へ悪影響をおよぼすおそれがあります。
たとえば、売り出し中の不動産のとなりに景観の悪い空き家があると、買主から敬遠されてしまう可能性は十分考えられるでしょう。
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特定空家に認定された場合のリスクについて
特定空家に認定されると、空き家の所有者にはどのようなリスクがあるのでしょうか。
特定空家に認定されるリスク①：税金の軽減措置が受けられない
不動産を所有していると、その不動産に住んでいない場合でも固定資産税が課されます。
固定資産税とは、不動産の所有者が毎年各自治体に対して納める地方税です。
なお、固定資産税には「住宅用地の特例措置」という特例があります。
これは、一戸建てやマンションなど居住用の不動産の場合、固定資産税が大幅に軽減される特別措置です。
建物を解体すると軽減措置が受けられなくなるため、倒壊の危険があっても解体せず放置される空き家が多く存在していました。
こういった危険な事態を避けるため、「空き家対策特別措置法」の策定後は、特定空家に認定された不動産は固定資産税の軽減措置の適用外となっています。
特定空家に認定されるリスク②：罰金が課せられる
特定空家に認定されると、自治体から状況改善のための助言・指導・勧告がおこなわれます。
勧告の段階でも改善する姿勢が見られなければ、次におこなわれるのが改善命令です。
さらに、改善命令にも空き家の所有者が応じなかった場合、空家等対策の推進に関する特別措置法第16条に基づき50万円以下の罰金が科せられます。
特定空家に認定されるリスク③：行政代執行により解体処分となる
改善命令に応じない状況が続くと、最終的には行政代執行により空き家の解体が強制的におこなわれます。
行政代執行とは、空き家の所有者に代わり、行政が状況改善のための措置をおこなうことです。
ただし、行政が代理で解体を進めたとしても、解体費用は所有者負担になる点に注意しなければなりません。
解体費用の支払いを拒否すると、土地や財産が差し押さえになるケースもあります。
状況を改善すれば認定を取り消すこともできる
「空き家対策特別措置法」は、放置された空き家の状況改善をうながすための法律です。
そのため、特定空家に認定される理由となった部分を改善すれば、認定を解除することができます。
特定空家に認定されてしまった場合は、状況が悪化するまで放置せず、適切な対処について考えましょう。
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まとめ
所有している空き家が特定空家に認定されると、固定資産税の軽減措置が受けられないなど、おもに資金面で大きなリスクを抱えることになります。
しかし、お金のことだけでなく、空き家を放置する実質的な危険性についても理解しておくことが大切です。
ご自身や近隣住民が安心して暮らしていくためにも、所有する空き家の管理にはきちんと向き合いましょう。
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