自宅や相続した実家など不要になった不動産を売却するには、不動産会社に買取してもらう方法と、仲介依頼する方法の2つあります。
方法は売主自身で決められますが、どちらを選べば良いのか迷う方も多いでしょう。
この記事では不動産を処分する際の2つの方法の違いや、メリット・デメリットについて解説します。
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不動産買取と仲介の違いについて
不動産の処分方法には買取と仲介がありますが、どちらを選べば良いのでしょうか。
同じ不動産会社に依頼するにしても、方法が異なると手続きや売却金額にも違いがあります。
買取には2種類の方法がある
即時買取は業者に査定を依頼した場合は、金額交渉がスムーズに進めば即時契約になります。
売却する相手は不動産業者のため、土地や物件の下見に価格査定まで担当者がおこない、購入希望者が内見には来ません。
市場価格や相場から売買金額が提示されるため、金額に納得がいけば交渉し現金化されます。
早期に売却する必要がある場合や、ローンの返済など現金が必要なときにおすすめです。
物件の処分が早く終わるのがメリットですが、市場価格よりも安い価格での売却となる可能性があるため注意してください。
もう一つの方法は買取保証です。
できるだけ希望金額に近い形で売却を希望するのであれば、買取保証という方法を選ぶと良いでしょう。
不動産会社は査定をした物件に対して、売主に金額を提示します。
その後、一定期間のみ仲介目的の販売活動をおこない、契約が結べない場合には提示した金額で引受てもらえます。
仲介は買主が違う
仲介は物件の購入希望者を探して売主にご紹介する方法です。
業者に買取されると、市場価格よりも安い金額でしか売却できませんが、仲介であれば自分が希望した金額に近い価格で売却できる可能性があります。
広報活動は担当がおこなってくれるため、プロが高く売れるタイミングを見極めてアプローチするので高額売却も夢ではありません。
仲介を依頼する場合は媒介契約を結ぶ必要があり、希望金額で売却するためには「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つから選択可能です。
しかしながら、買主が見つかっても条件が合わなかったり、住宅ローン審査がとおらなかったり、契約手続きが終わるまで時間がかかります。
業者はあくまでも紹介する立場なので、購入希望者への内覧準備などは売主がおこなう必要があります。
売却が決まれば業者へ仲介手数料を支払わなければならず、売却金額がすべて手に入るわけではありません。
売却手続き期間に違いがある
売却金額だけでなく手続きの期間にも違いがあります。
買主が業者となる買取では、買主を探すための販売活動を必要としないため、短期間で手続きが完了するのが特徴です。
担当者が売主と直接契約条件を決めるため、希望どおりの売却スケジュールで進められるので安心して不動産の売却ができるでしょう。
仲介の場合、業者は買主である個人のお客様との間を取り持つため、広告・販売期間を想定し売却査定価格を提案します。
市場相場に近い販売価格であったり、立地条件が良かったりすると早期に売買契約の締結に至りますが、そうでない場合には時間がかかるケースもあります。
不動産売買契約を締結した後も引渡しまでは通常2～3か月かかるなど、現金を手にするまでの期間が長くかかるのが特徴です。
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仲介の場合と比較したときの買取のメリット
仲介と比較すると、買取は短期間で現金化できるメリットがあります。
不動産は大きな買い物のため、個人がそう簡単に購入できるものではありません。
仲介のプロであっても、販売活動には通常で3～6か月、長期間になれば1年以上かかります。
購入希望者が見つかっても、住宅ローンの審査待ちや引き渡しに時間がかかるなどの、デメリットもあります。
また、住宅のクリーニングや不用品の回収なども、すべてを業者任せになるため、手にする現金は作業にかかった金額を差し引いた分です。
業者に買取されれば、1か月以内には売却が完了し現金を手にできるため、急いでいる方におすすめします。
不動産を売却する意思があり、現金化を希望する方には大きなメリットになるでしょう。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の免除
契約内容と異なる物件を売却した場合、売主は買主に対して債務不履行の責任を負わなければなりません。
たとえば、住宅を売却した後に住宅そのものに何らかのトラブルが起こった場合です。
白アリ被害がある、雨漏りがするなど、あらかじめわかっている不具合に関しては、契約書に記載をしなければなりません。
このような不具合が契約書に記載されていないと、売主が補修やリフォーム対応するか、契約を解除される可能性があります。
業者が買取する場合には、それをわかった上で売買契約するため、契約不適合責任は免除されます。
近隣に知られずに売却ができる
仲介によって広報活動が始まると、チラシやインターネットで売買する住宅の情報が広がっていきます。
業者によっては街頭チラシでの販促活動や見学会を開催するため、近隣に住宅を売却予定であると知られてしまいます。
販促活動範囲は売主が自分で決められますが、買主を探すスピードは落ちるため売却までの時間が長期になるでしょう。
買取の場合は業者とのやり取りとなるため、売買契約を締結すれば自分の物件ではなくなりますが、その際に近隣には知られず売買手続きができます。
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仲介の場合と比較したときの、買取のデメリット
不動産を仲介するよりも、買取のほうがあきらかにメリットがあります。
しかしながら、デメリットがないわけではありませんので、頭の隅に入れておきましょう。
売却価格が低くなる
不動産買取の場合、業者は購入した物件をリフォームしたり修繕したりして売却しやすい状態にします。
その修繕やリフォームに必要な費用を捻出するためには、売買金額をやすく査定しなければなりません。
コストやリスクは売買金額に含まれるため、市場価格の7～8割程度の金額で取引がおこなわれます。
自分が想定した金額よりも、売買価格が低くなるのもデメリットでしょう。
物件が古かったり、ローンの支払いのために急ぎ現金が必要だったりすると、不動産会社にとって有利になり、売主にとってはデメリットになります。
高額売却を検討しているのであれば、デメリットが少ない仲介のほうが良いでしょう。
買取ができないケースもある
業者はリノベーションやリフォーム後の販売を前提としているため、断られるケースは少ないです。
ただし、再建築ができなかったり事故物件であったり、修復が不可能なまでに住宅の状態が悪いと断られるケースもあります。
需要や利益が見込めない場合には、業者として断るしかないのが実情です。
どのような状態の場合に断られるのかは、実際に不動産のプロに判断してもらうしかありません。
不要な物件を処分したくても、売却できないのはデメリットと言えます。
信頼できる不動産会社に査定を依頼し、売買金額を提示してもらってください。
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まとめ
不動産買取は、売主の希望条件に沿った取引で早期売却ができるのが魅力です。
仲介よりも売却価格が低くなりますが、売買契約を結ぶまでの時間が短く、リスクの少ない方法と言えるでしょう。
スケジュールに余裕があり高額売却を希望するのであれば、一定の期限まで仲介で進め、それ以降は買取に切り替えてスピーディーに処分する方法もあります。
どのような方法で不動産を処分するかは、スケジュールにもよりますが、信頼できる業者を選び早めの査定依頼をおすすめします。
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