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事故物件を相続した場合の固定資産税の計算方法は?減額する方法も解説

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事故物件を相続した場合の固定資産税の計算方法は?減額する方法も解説

カテゴリ:不動産相続

事故物件を相続した場合の固定資産税の計算方法は?減額する方法も解説

事故物件を相続する予定があり、固定資産税の支払いを負担に感じている方もいるのではないでしょうか。
事故物件は活用が難しく利益を得にくいため、できる限り支出は減らしたいものです。
この記事では、事故物件にかかる固定資産税の計算方法や減額方法について解説します。

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事故物件を相続すると固定資産税は免除される?

事故物件を相続すると固定資産税は免除される?

取得方法が相続であっても、不動産を所有すると、固定資産税の納税義務が発生します。
しかし相続した物件が「事故物件」であっても、通常の不動産と同じように固定資産税が発生するのでしょうか。

事故物件とは?

事故物件には、明確な定義はありません。
一般的には人が亡くなった物件を指し、自殺・他殺のほか、孤独死が含まれるケースもあります。
事故物件だとみなされるのは、孤独死のなかでも発見が遅れ、部屋になんらかの痕跡が残ってしまったケースです。
何日以内に発見されるかなどの線引きはなく、物件に物理的な損傷があった場合は事故物件に該当するでしょう。
一方、孤独死であっても遺体の痕跡が残っていないケースは、事故物件だと見なされにくくなります。
不動産業界では事故物件を「心理的瑕疵物件」と呼び、売却時には事故物件である事実を買主に告知しなくてはなりません。
心理的瑕疵とは「住む前に知っていたらこの物件を選ばなかった」と思うような要素のことであり、人の死はこれに該当します。

事故物件でも免税措置はない

相続した物件が事故物件であっても、固定資産税は通常通り支払わなければなりません。
毎年発生する固定資産税は大きな費用となるため、もし住む予定がないならば売却を検討しても良いでしょう。
また相続税についても免税措置はなく、通常通り支払う必要があります。
税金以外に清掃やメンテナンスにもお金がかかり、家の維持には手間もかかるでしょう。

事故物件を相続するかの判断基準

事故物件の活用方法がなく、売却も難しそうな場合は、相続放棄も選択肢の1つです。
心理的瑕疵物件は資産価値が低くなり、相続した物件の運用は簡単なものではありません。
相続税・固定資産税・メンテナンス費がかかるのを考慮すると、相続放棄を検討しても良いでしょう。
相続放棄を選択する場合は、相続開始を知ってから3か月以内に、家庭裁判所に相続放棄申述書などを提出する必要があります。
3か月を過ぎてしまうと、自動的に相続が決定してしまうので、事故物件の相続予定がある方は前もって準備しておくのがおすすめです。
事故物件であっても、資産価値の高い物件は相続しても良いでしょう。
人気エリアや駅の近くに位置する物件は、心理的瑕疵物件であっても高値で取引できる可能性があります。
ご自身で住む予定はなくても、資産価値が高いのであれば、相続後に資産運用や売却が可能です。

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事故物件の固定資産税の計算方法

事故物件の固定資産税の計算方法

固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産の所有者にかかる市町村税です。
毎年1月1日時点で、固定資産課税台帳に登録されている固定資産が対象となります。
毎年4月から6月ごろに市町村から納税通知書と納付書が届き、記載された期限内に納税する仕組みです。

固定資産税の計算方法

事故物件であっても一般的な物件と同様に、計算方法は「家屋の固定資産税評価額×1.4%」です。
固定資産税評価額は固定資産の基準になる価額で、各自治体が土地の公的価格や家屋の時価額をもとに算出しています。
地価が安い地域は税金も安く、地価が高い地域は税金も高いのが一般的です。

家屋が建っている土地は減額される

心理的瑕疵を考慮して事故物件の解体を検討している方は、固定資産税の増額に注意が必要です。
家屋が建っている土地は、固定資産税が1/6に減額されます。
更地にしてしまうと減額対象から外れるため、翌年以降の固定資産税が跳ね上がる可能性があるのです。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の土地があるとします。
たとえ事故物件であっても、家屋が建っていると固定資産税は「3,000万円x1/6x1.4%=7万円」ですが、更地にしてしまうと「3,000万円x1.4%=42万円」に増額します。
更地を駐車場にしたとしても、家屋が建っていないため固定資産税の減額はできません。
固定資産税がどのくらいになるのか計算したうえで、更地にしても良いか判断しましょう。

特定空家に指定されると固定資産税が高額になる

家屋が建っている土地は固定資産税が1/6になりますが、2015年の「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、特定空家が建っている土地は減額対象から外れました。
特定空家とは、特別に危険であったり、不衛生であったりする状態の空き家のことです。
国土交通省が次の4つの基本指針を出しており、いずれかに当てはまると、特定空家に指定される可能性があります。

●著しく保安上危険となる恐れがある状態
●著しく衛生上有害となる恐れがある状態
●著しく景観を損なっている状態
●生活環境の保全のために放置が不適切である状態


相続した事故物件を空き家のまま放置してしまうと、特定空家に指定される可能性が高まります。
事故物件の活用方法が見つからない場合でも、管理は適切におこなわなければなりません。

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事故物件の固定資産税を減額する方法

事故物件の固定資産税を減額する方法

一定の条件を満たした建物は、固定資産税の減額や非課税の対象となります。
相続する事故物件が減額の条件を満たすかどうか、事前に確認しておくと良いでしょう。

課税標準額が免税点未満

建物の課税標準額が20万円未満、土地の課税標準額が30万円未満になると、固定資産税が非課税になります。
ただし、同じ市区町村内に2つ以上の土地を持っている場合は、その合計額が判断基準となります。
建物の場合も同様で、たとえば同じ市区町村内に14万円と18万円の土地、7万円と8万円の建物を持っていたら、土地は合計32万円となるので非課税になりません。
しかし建物は合計額が15万円で免税点未満であるため、固定資産税が非課税です。
また14万円の土地と18万円の土地を別々の市区町村で所有している場合は、どちらも非課税となります。
この条件を満たして非課税となる場合、特別な申請や手続きは必要ありません。

長期優良住宅化リフォームをおこなう

耐震性や省エネ性が高く、長期的に良好な状態で住み続けられる住宅を長期優良住宅といいます。
国が推進している事業の1つであり、長期優良住宅化リフォームをおこなうと、翌年の固定資産税が2/3に減額されます。
長期優良住宅化リフォームとは、既存の住宅に手をくわえ、長期優良住宅の要件を満たすようにすることです。
耐震性と省エネ性を向上させるリフォームで、床面積が50㎡以上で工事費用が50万円を超えるものが該当します。
ただし、リフォーム前の住宅診断の結果次第で条件が変更されるケースがあるため、事前確認が必要です。
長期優良住宅化リフォームによる減税を受ける場合は申請が必要となるため、忘れずに申請しましょう。

農地に転用する

資産運用が難しい事故物件を農地に転用し、固定資産税を減額する方法もあります。
農地には農地課税が適用され、宅地課税に比べて固定資産税が最大1/10ほどになるのです。
土地によって減額幅が変わるため、転用する前に市区町村へ確認しておきましょう。
また農地に転用すると農業用以外には使えず、家屋を建てられなくなるため、転用後の運用方法も考えておく必要があります。

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まとめ

相続する不動産が事故物件だとしても、固定資産税は通常通り納めなくてはなりません。
固定資産税の減額方法には、長期優良住宅化リフォームや農地への転用などがあります。
相続開始から3か月以内であれば、相続放棄を選択することも可能です。

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