住宅ローンを利用してマイホームを購入したものの、返済が難しくなる方は少なくありません。
そのようなケースでは任意売却が有効な手段のひとつですが、「ハンコ代」と呼ばれる費用が発生するケースがあります。
住宅ローンの返済が難しい場合、追加の出費はなるべく避けたいことでしょう。
ここでは、任意売却で発生することがある「ハンコ代」とは何か、相場や発生するケース・しないケースをあわせて解説します。
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任意売却の「ハンコ代」とは？
住宅ローンを返済できず、マイホームを手放す場合、選択できる方法のひとつが「任意売却」です。
ハンコ代について解説する前に、そもそも任意売却とは何かをご説明します。
任意売却とは
住宅ローンを返済できなくなった場合、何も対策を講じずにいると、マイホームは最終的に競売にかけられます。
マイホームを売却し、その代金で住宅ローンを支払いたいと考える方もいますが、住宅ローン残債のある不動産の売却は容易ではありません。
住宅ローン残債のある不動産には抵当権が設定されており、売却のためには債権者（金融機関など）の同意を得なくてはならないためです。
任意売却とは、債権者の同意を得て抵当権を外してもらい、不動産を売却することをいいます。
ただし、残債があってもマイホームの売却価格が残債よりも高くなるケースでは、一般的な不動産売却が可能です。
マイホームの売却価格が残債より安くなるケースで、任意売却を選択することになります。
任意売却を選択すると、競売よりも高値での売却が期待できます。
また競売後は強制的に立ち退きが求められるのに対し、任意売却では売主の都合も考慮される点がメリットです。
任意売却におけるハンコ代とは
複数の借り入れでその不動産を担保にしている場合など、任意売却をおこなおうとする不動産に複数の債権者がいるケースがあります。
このようなケースでは、抵当権を設定したタイミングが早い方が「第1順位」の債権者です。
それ以降は、抵当権を設定した順に「第2順位」「第3順位」と続きます。
任意売却をおこなおうとする不動産に債権者が複数いる場合は、すべての債権者から同意を得なくては任意売却はできません。
任意売却をおこなうために、第2順位以降の債権者に同意書に印鑑を押してもらうための費用がハンコ代（抵当権解除料）です。
ハンコ代に隠された狙いとは
複数いる債権者のうち誰か1人でも協力せずにいると任意売却ができず、不動産は競売にかけられます。
競売の代金は第1順位の債権者が優先的に回収し、残った金額は第2順位、第2順位の回収後に残金があれば第3順位、と順番に回収するきまりです。
たとえば第1順位：500万円、第2順位：300万円、第3順位：500万円、合計1,300万円の債務が残っているとしましょう。
競売の代金が700万円だった場合、第1順位の債権者が優先的に500万円を回収し、代金は200万円残ります。
この200万円は第2順位の債権者が回収しますが、十分な金額とはいえません。
第2順位の債権者は100万円、第3順位の債権者は500万円、損をしてしまうのです。
競売は、相場より安値での取引になります。
そのため、債権者全員が損をせずに債権を回収できる可能性はほとんどありません。
任意売却でも、基本的には競売と同様の方法で債権者にお金を配分しますが、債権者同士で話し合って配分を決めることもできます。
第2順位以降の債権者は債権の代わりにハンコ代を要求し、損を減らしたうえで任意売却に同意しようと考えているのです。
また、第1順位の債権者は競売であってもある程度の債権の回収が可能ですが、競売での売却額は任意売却よりも少ないケースがほとんどです。
そのため、第1順位の債権者は、第2順位以降の債権者が任意売却に同意しないと困ってしまいます。
第1順位の債権者を困らせて、第1順位の債権者にもハンコ代を要求したり、自身に都合の良い配分で回収できるように交渉したうえで同意したりする第2順位以降の債権者も存在します。
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任意売却にかかるハンコ代の相場とは
ハンコ代には、法律で決められた金額はありません。
なかには、ハンコ代で債権を回収しようとした第2順位以降の債権者に法外な金額を請求され、トラブルになるケースもあります。
そのため住宅金融支援機構では、ハンコ代の目安として下記の金額を提示しています。
●第2順位：30万円または残元金の1割のいずれか低いほう
●第3順位：20万円または残元金の1割のいずれか低いほう
●第4順位以降：10万円または残元金の1割のいずれか低いほう
住宅金融支援機構で住宅ローンを契約する場合は、住宅金融支援機構が第1順位の債権者になるように設定しなくてはなりません。
住宅金融支援機構が提示する目安は売却価格は考慮されておらず、残元金が基準となっています。
残元金とは、借入残高のことです。
たとえば、借入残高が1,000万円の場合、「残元金の1割」は100万円となります。
10万～30万円と比べると1割にあたる金額のほうが高いため、順位に応じて10万～30万円の支払うことになります。
不動産の売却価格がいくらであっても、残元金の合計に満たない場合は、ハンコ代の金額の目安は変わりません。
極端な例ではありますが、残元金の合計額が5,000万円の場合では、不動産が100万円で売れたケースと4,900万円で売れたケースのどちらもハンコ代の金額は同じです。
この目安は住宅金融支援機構が独自で定めたものですが、この目安を参考のひとつにしている金融機関は少なくありません。
ただし上記の相場はあくまでも目安であり、例外も多いため注意しましょう。
債権者との関係などによっては、ハンコ代が相場より高額になる可能性もあります。
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任意売却でハンコ代が発生するケース・発生しないケース
任意売却を選択する方は、基本的には金銭面で大きな困難が生じています。
そのため、ハンコ代の相場である10万～100万円を支払いたくない方や、支払えない方は多いことでしょう。
任意売却でハンコ代が発生するケースには、次のような特徴があります。
ご自身のケースでハンコ代が発生するのかどうかを事前に確認しておくと、今後の出費の目安となるでしょう。
任意売却でハンコ代が発生するケースとは
任意売却でハンコ代が発生するのは、複数の債権者が存在し、残元金の合計額以上で不動産を売却できないケースです。
任意売却で得た金額の配分をめぐって債権者同士で揉める可能性があるため、ハンコ代を支払う必要があります。
任意売却でハンコ代が発生しないケースとは
任意売却でハンコ代が発生しないのは、債権者が1人しかいないケースや、残元金の合計額以上で不動産を売却できるケースです。
これらのケースでは、債権の回収をめぐって揉めることがありません。
任意売却をおこない、それでも債務が残った場合は、債権者と債務者で話し合いをして今後の返済方法を決定します。
売却で得たお金は全額返済にあてる、一部を引っ越し費用として債務者の手元に残すといった取り決めも可能です。
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まとめ
任意売却におけるハンコ代とは、第2順位以降の債権者に任意売却に合意してもらうために支払う費用のことです。
ハンコ代の相場はありませんが、住宅金融支援機構ではトラブルを防ぐために目安を提示しています。
債権者が1人のケースや、複数の債権者がいても任意売却で残元金の合計額以上の金額を得られるケースでは、ハンコ代は発生しません。
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