住宅は平坦な場所に限らず、高低差がある立地に建っているケースも少なくありません。
高低差がある場所に建つ建物は擁壁と呼ばれる特殊な構造物で保護されています。
擁壁がある不動産は一般的な土地よりも売却しにくいと言われています。
擁壁がある不動産の売却をお考えの方は売りにくい理由を把握しておきましょう。
また擁壁のある不動産をスムーズに売却する方法についても解説します。
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不動産の擁壁とは？
高台に住宅が建っている場合、壁がコンクリートやコンクリートブロックで覆われているのを見かけることがあるでしょう。
家を建てると土地に荷重や圧力がかかるため、安全を守るために特殊な工事が施されています。
擁壁とはなにか、目的や役割などの概要を整理しておきましょう。
擁壁とは
擁壁とは、傾斜地や高低差のある土地に建物を建てるときにつくる構造物です。
地盤は土圧や水圧によって崩壊することがあります。
擁壁とは、斜面の土を留める役割をし、地盤が崩壊して家が崩れることを防ぐことが目的で、大きさは2mを超えるものなどさまざまです。
擁壁は安全性を確保するために各自治体によって規定が定められているので、お住まいの条例を確認してみましょう。
高低差が2m以上ある場合は擁壁をつくらなければならないなど、義務付けられている場合があります。
傾斜地でなくても、建物を建てる場所と道路に高低差がある場合は擁壁が必要なケースがあります。
擁壁の規則は建築基準法施工条例に基づいていて、擁壁が必要な場所に設置されていないと建築許可がおりません。
擁壁は地形や用途に応じて加工や種類が異なり、それぞれ耐久性や施工方法が異なります。
一般的に使用される擁壁は、「RC造」「大谷石積み擁壁」「間知ブロック積み擁壁」があります。
RC造とは鉄筋コンクリートで作られた擁壁であり、耐久性があり広く使われている種類です。
大谷石積み擁壁とは「大谷石」と呼ばれる素材を積み上げた擁壁であり、加工がしやすいことから昭和時代に主流でした。
しかし耐久性が問題視されるようになり、現代はあまり使用されていません。
間知ブロック積み擁壁とはお城の石垣が代表的で、斜めの擁壁を作るときに用いられる工法です。
耐久性が低いためRC造を推奨するハウスメーカーが多く、そのほかの工法では建築要件を満たさない場合があるので気を付けましょう。
擁壁の必要性とは
住まいの安全性を高めるために自治体によって「がけ条例」を制定していて、擁壁がない場合は一定の距離を離さないと建物が建てられない場合があります。
せっかく広い土地があるのに一部の土地が利用できないのは所有者にとって不本意でしょう。
擁壁は建物の活用方法を考えるうえでも大事な要素になるため、擁壁が必要とされる土地かどうかは事前に確認しておくことが大切です。
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擁壁のある不動産が売りにくいと言われる理由とは
擁壁のある不動産は売りにくいと言われていることはご存じでしょうか。
擁壁はさまざまなトラブルの引き金になりやすく、買い手にとってマイナスイメージになりやすいため売却には注意が必要です。
擁壁のある不動産が売りにくいと言われる3つの理由を紐解いていきましょう。
売れにくいと言われる理由①危険な擁壁の可能性
擁壁のなかには、安全性が低く自然災害や経年劣化によって崩壊するリスクが高いものがあります。
築年数が建っている不動産の場合、建築許可を受けてない場合もあるでしょう。
擁壁の外見を確認し、ひび割れや変形、歪みなどがあるときは注意が必要です。
地震や防風などにより今にも崩れるかもしれない擁壁は、売却するうえでマイナスポイントになり、なかなか買い手が見つからないかもしれません。
自然石を積み上げた擁壁など、現代は推奨されていない工法で作られた擁壁も避けられる原因となります。
擁壁が設置されているとはいえ、危険な状態の場合は売却が難しいケースがあることを理解しておきましょう。
また外見上に問題がなくても、一度に大きな水圧がかかることで倒壊する擁壁もあります。
擁壁には水抜き穴と呼ばれる穴が設けられていて、水を内部に溜めずに外部に排出する働きをしています。
経年劣化によって水抜き穴が詰まっているおそれがあるため、塞がっていないか確認しましょう。
擁壁の責任の所在は所有者にあり、売却した際は買い手に移行します。
擁壁の崩壊や倒壊によって隣人や通行人が怪我を負ってしまうと、土地の所有者が責任を負わなければなりません。
擁壁のある不動産が売りにくいと言われる理由に安全面に対する不安要素が挙げられます。
売れにくいと言われる理由②工事費用がかかる
擁壁の改修や造り直しの工事が必要となった場合、工事費用がかかり売主か買主が負担しなければなりません。
工事費用の目安は1㎡あたり3〜15万円です。
高さ2m、長さが10mの擁壁を設ける場合、面積が20㎡なので60〜300万円ほどの金額が必要になります。
売り手が事前に擁壁の工事をおこなえば売却できるかもしれません。
しかし売却価格で工事費用がまかなえるかはわからず、費用のほうが多くかかり結果的にマイナスになる可能性も否めません。
工事費用が負担になることが売れにくい理由に挙げられます。
売れにくいと言われる理由③建て替えできないかもしれない
擁壁の安全性が確認できないと、家の建て替えができない可能性があります。
建て替えができないことは買い手にとってデメリットが大きく、購入を見送る理由となるでしょう。
建て替えするには擁壁の改修をおこなわなければならないとなると、売却価格から工事費用をマイナスした価格で交渉される可能性が高いです。
そのため、売却価格が相場より低くなることを想定しておいたほうが良いでしょう。
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擁壁のある不動産を売却する方法とは
擁壁のある不動産を所有していても、売却を諦めることはありません。
ご紹介する3つの売却方法をご検討ください。
売却方法①安全性を確認してから売却する
擁壁が新しく安全性が確認されている場合は、相場価格で売却できる可能性があります。
自治体の建築指導事務所や担当窓口に相談し、安全面の調査を依頼すると良いでしょう。
擁壁の安全性をはかる要素は耐用年数だけでなく、施工方法や使われている素材によって異なります。
また現在の建築基準法の基準が満たされている場合は、安全性に問題がないケースが多いです。
2000年以降に建てられた不動産に関しては、擁壁の安全審査を受けているため、スムーズに売却できるかもしれません。
反対に2000年以前に建設された不動産は、トラブルを防ぐためにも事前に擁壁の状態を確認することがおすすめです。
売却方法②擁壁の補強工事をしてから売却する
擁壁の安全性が低い場合は、補強工事をおこなってから売却する方法があります。
擁壁の安全性が確認できない場合は減額して売却することも可能ですが、リスクがある不動産を買いたいと考える買い手は少ないでしょう。
想定以上に価格を下げることになるかもしれないため、初期費用をかけて擁壁を整えておくことは賢明な判断だと言えるでしょう。
売却方法③買取業者を活用する
リスクがある不動産の売却をおこなうときは、買取業者を活用するのもおすすめの方法です。
一般消費者とは異なり買取業者はさまざまな物件の活用方法のノウハウがあるため、一般市場では売りにくいとされる不動産でも買取が可能です。
買取業者を利用すれば初期費用をかけずに、短期間で不動産を現金化できるので、メリットに感じる方も多いでしょう。
擁壁の不動産を売却に時間や手間をかけたくない方は買取をご検討ください。
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まとめ
擁壁とは高低差のある立地に建物を建てるときに設置する壁状の構造物であり、家の安全性を高めるものです。
しかし基準を満たしていない擁壁も多く、売却時にデメリットになることがあります。
擁壁のある不動産を売却するときは安全性を高めたり、買取を利用したり、あとからトラブルにならないように気を付けましょう。
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