相続で取得する不動産のなかには、所有権のある不動産だけでなく借地権が付いている建物もあります。
借地権付き建物は土地の所有者が存在することもあり、相続やその後の売却の際には土地の所有者とのやり取りが必要になるケースがあるため注意が必要です。
この記事では、借地権付き建物の相続の可否をはじめ、相続する際の注意点や売却の可否など、相続の前に知っておきたい情報をご紹介します。
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借地権付き建物は相続できる？
そもそも、借地権付き建物はほかの不動産と同様に相続ができるのでしょうか。
亡くなった方の遺産に借地権付き建物がある場合、その借地権付き建物もほかの財産と同様に相続できます。
相続では亡くなった方の一切の権利義務を相続するため、借主の死亡によって終了するという契約内容でない限り、借地権も権利の1つとして相続の対象になるからです。
しかし、借地権付き建物は土地の所有者が別に存在するため、特別な手続きが必要になるのではとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
以下で詳しく借地権付き建物の相続についてご紹介します。
地主の承諾は原則不要
借地権付き建物を法定相続人である方が相続する場合、土地の所有者の承諾は原則として必要ありません。
このケースであれば、借地権付き建物を相続した旨を土地の所有者に伝えるだけで良く、名義の変更も不要です。
通常、借地権を第三者に譲渡する場合は土地の所有者の承諾が必要であり、承諾の際には譲渡承諾料を支払うのが慣例になっています。
しかし、相続は亡くなった方の財産や権利を被相続人がそのまま引き継ぐため、譲渡には該当せず、土地の所有者の承諾や譲渡承諾料の支払いも必要ありません。
法的な承諾義務はありませんが、土地の所有者との良好な関係を維持するためにも、借地権を相続することは伝えておきましょう。
土地の返却は不要
借地権付き建物を所有していた方が亡くなった旨を伝えると、土地の所有者から借地契約の解消を提案されるケースもあります。
もし所有者から土地の返却を要求された場合でも、土地の返却に応じる必要はありません。
借地権付き建物を相続した方が別に住居を持っていて、借地権付き建物に住む予定がない場合も同様です。
遺贈の場合は地主の承諾が必要
前述のとおり、借地権付き建物を相続する際には土地の所有者の承諾は必要ありません。
しかし、法定相続人以外の方に遺贈する場合は、土地の所有者の承諾と譲渡承諾料が必要になります。
譲渡承諾料の金額はとくに規定がありませんが、借地権価格の10％ほどが目安です。
ただし、借地の事情は個々によって異なるため、個別の事情を考慮して決定されるケースが多く見られます。
もし所有者の承諾が得られなかった場合は、家庭裁判所への申し立てが可能です。
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借地権付き建物を相続する際の注意点
借地権付き建物を相続する際には、借地権が付いていない建物を相続するときとは異なる点に注意する必要があります。
トラブルを防ぐためにも、相続前に注意点を把握しておきましょう。
建物を建て替える場合は地主の承諾が必要
借地権付き建物の相続には土地の所有者の承諾が原則不要ですが、建物の建て替えや増改築の際には承認が必要です。
承認を得ずに建て替えや増改築をおこなうと、契約違反とみなされてしまうおそれがあります。
雨漏りの修理など、建物の維持管理に必要な最低限の修繕であれば承諾は不要です。
ただし、地主に余計な誤解を与えてしまうリスクを防ぐためにも、軽微な修繕であっても地主に連絡しておくほうが良いでしょう。
借地権には相続税がかかる
借地権付き建物に限らず、建物を相続する際には建物に対して相続税がかかります。
さらに、借地権付き建物の場合は借地権にも相続税がかかるのが注意点です。
借地権にかかる相続税は、所有権がある土地とは評価額の求め方が異なります。
借地権の相続税評価額は、土地の自用地評価額に借地権割合をかけて求めます。
自用地評価額とは他人の権利が付いていない土地の評価額のことであり、路線価図などで確認が可能です。
借地権割合は不動産ごとによって異なり、自用地評価額と同様路線価図などで確認できます。
借地権にかかる相続税額は所有権そのものを相続するときよりも安いものの、見落としてしまうことが多いため注意しましょう。
建物は名義変更が必要
借地権そのものは名義変更の手続きが不要ですが、借地の上に建っている建物は相続登記による名義変更が必要です。
建物の名義変更をおこなえば、第三者に対して借地権を主張できるようになります。
建物の名義変更をしないままにしていると、土地の所有者が土地を第三者に売却した場合、その第三者に対して借地権を主張できなくなるおそれがあります。
土地の所有者が変更した際に生じるトラブルを防ぐためにも、建物の名義人は土地の借主と一致させておきましょう。
なお、借地権の登記がおこなわれている場合には、建物だけでなく借地権の名義変更も必要です。
借地権の登記は義務ではないため登記されているケースはまれですが、もし登記されていた場合は忘れずに名義変更をしましょう。
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相続した借地権付き建物を売却する方法
不動産は所有しているだけで固定資産税をはじめとした維持費がかかるため、使用しないのであれば手放してしまうのがおすすめです。
とはいえ、借地権が付いた建物を売却できるのかどうか不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
借地権付き建物を売却する方法についてご紹介します。
借地権付き建物は売却できる
相続で取得した借地権付き建物は、売却することも可能です。
実際に、借地権付き建物を相続したタイミングで売却して手放すケースも少なくありません。
借地権付き建物には、比較的安い地代で土地を利用でき、土地の固定資産税を負担する必要がないなどのメリットがあります。
買い手にとってもメリットが大きいため、買い手が見つかる可能性は十分にあるでしょう。
売却には地主の承諾が必要
借地権付き建物は借地権と建物がセットになっているため、建物を売却する際には借地権もあわせて譲渡する必要があります。
したがって、借地権付き建物を売却する際には土地の所有者の承諾を得なければなりません。
もし承諾を得ずに勝手に売却や譲渡をした場合、契約違反となり借地権の明け渡し請求を受けるリスクがあります。
また、承諾を得られた場合でも、土地の所有者に譲渡承諾料を支払う必要があるのが一般的です。
売却の前提として相続登記が必要
相続した建物を売却する際には、相続登記をおこない建物の名義を亡くなった方から相続人に変更する必要があります。
また、借地権の登記がある場合も同様に登記が必要です。
相続した借地権付き建物を売却したいと思ったら、まずは相続登記をおこないましょう。
地主に買い取ってもらうのも手段の1つ
借地権付き建物を売却したいと思ったら、土地の所有者に買い取ってもらうという方法もあります。
この場合は土地の所有者との交渉が必要になるので、不動産会社に相談して仲介してもらうと良いでしょう。
なお、契約期間が満了した場合や借地権の譲渡の承諾が得られない場合は、土地の所有者への建物買取請求権が法律で認められています。
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まとめ
借地権が付いている建物はほかの財産と同様に相続が可能であり、事前に土地の所有者の承諾を得る必要はありません。
しかし、相続した建物を建て替える際には土地の所有者の承諾が必要になるなど、借地権付き建物ならではの注意点もあります。
売却することも可能ですが、売却にも土地の所有者の承諾が必要になるうえに譲渡承諾料が求められるケースが多いため注意しましょう。
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