共有者との意見の不一致で不動産を活用できず、共有状態の解消を検討している方も多いでしょう。
相続や行方不明、認知症などのリスクから、不動産の共有名義を放置するのは望ましくありません。
この記事では、不動産の共有名義を解消する方法や、放置するリスクについて解説します。
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不動産の共有名義の解消方法！第三者に不動産を売却する
不動産の共有名義を解消するためには、さまざまな方法があります。
まずは、第三者に不動産を売却することで共有名義を解消する方法について解説します。
共有者全員の合意のもと共有不動産全体を売却する方法
共有者全員の合意が得られた場合、不動産全体を売却し、その売却代金を持分割合に応じて分配することで、共有状態を解消することができます。
これは「換価分割」と呼ばれる方法です。
この方法は、以下のメリットとデメリットがあります。
メリット
共有不動産を全体として売却するため、市場価格に近い価格で取引できます。
結果として、各共有者の取り分も増え、金銭的なメリットが大きくなります。
また、売却代金を持分割合に応じて分配するため、全員が現金を得られ、公平感があるでしょう。
これは、共有者間での売買に比べてトラブルが少ないです。
デメリット
思い入れのある不動産でも手元に残すことができません。
また、民法上、共有者全員の合意がなければ売却できないこともデメリットでしょう。
共有者が多数いる場合、全員の同意を得るのは難しいことがあります。
こんなときにおすすめ
●共有者全員が「売却」に賛成している場合
●市場価格で不動産を売却したい場合
自身の持分のみを第三者に売却する方法
自身の持分のみを他の第三者に売却することで、他の共有者の合意がなくても共有名義を解消することが可能です。
自身の持分を自由に売却できます。
この方法には、以下のメリットとデメリットがあります。
メリット
他の共有者の同意を得る必要がないため、スムーズに持分のみを解消できます。
買取業者が他の共有者と交渉をおこなうため、売主は共有者と一切関わる必要がありません。
また、買取業者が直接買い取るため、査定額に納得すれば迅速に取引が完了します。
通常、1週間から1ヶ月程度で売却が完了します。
デメリット
買取業者は、他の共有者との交渉や再販のためのリフォームなどのコストを見込むため、買取価格は市場価格より低くなります。
こんなときにおすすめ
●他の共有者と関わらずに共有関係から抜け出したい場合
●簡単に共有関係から抜け出したい場合
●最短で共有状態を解消したい場合
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不動産の共有名義の解消方法！共有者どうしで不動産を売買する
不動産の共有名義を解消するための方法として、共有者どうしで持分を売買する「代償分割」という方法があります。
ただし、代償金の支払い能力や取引価格を巡る交渉が必要であり、それらがクリアできれば非常に有効な方法です。
続いて、共有者どうしで不動産を売買し、共有名義を解消する方法について解説します。
共有者どうしで持分を売買して共有名義をまとめる方法
この方法では、共有者のうち一人が他の共有者の持分を全て買い取り、単独所有者となります。
その際、買い取る側は他の共有者に持分割合に応じた金額（代償金）を支払います。
簡単にいえば、一人の共有者が他の共有者の持分を買い取ることで、不動産を単独所有にする方法です。
代償分割のパターン
まず1つ目が、自身が他の共有者から全ての持分を買い取り、単独名義にするという方法があります。
この方法は、現在不動産を利用している（例：居住している）場合に特に適しているでしょう。
つづいて、自身の持分を他の共有者に売却するという方法もあります。
これにより、売却者は共有名義を解消できます。
ただし、共有者が三名以上いる場合、残りの共有者どうしでは共有名義状態が続く可能性があるため、注意しましょう。
メリット
他の共有者から持分を買い取った結果、単独名義となるため、不動産を自由に利用できます。
また、他の共有者は共有関係から解放され、維持費の負担や共有者間の話し合いが不要になります。
さらに、持分を売却する共有者は、持分割合に応じた現金を手に入れることができ、金銭的なメリットがあるといえるでしょう。
デメリット
不動産を取得する共有者が他の共有者に代償金を支払う必要があるため、誰か一人に資金的な余裕がなければこの方法は実行できません。
また、代償金の金額は共有者間の話し合いで決まるため、不動産の評価額を巡ってトラブルが発生することがあります。
こんなときにおすすめ
●代償金を支払ってでも不動産を単独所有したい場合
●自身の持分を手放してまとまった現金を手に入れたい場合
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共有名義を解消せずに放置するとどんなリスクがある？
共有名義の不動産を放置すると、相続や行方不明、認知症といったリスクが高まり、将来的に子どもや孫に負担をかけることになります。
また、固定資産税の支払い義務も続きます。
これらのリスクを避けるためには、早期に共有名義を解消する方法を検討することが重要です。
共有名義を解消せずに放置すると、さまざまなリスクが生じます。
最後に、その主なリスクについて解説します。
相続により共有者が増え続けるリスク
共有者の一人が死亡すると、その持分は相続人に引き継がれます。
相続人には子どもだけでなく配偶者も含まれ、さらに離婚や再婚により全く関わりのない人が共有者になることもあります。
また、自身の死後、子どもや孫に共有名義状態を引き継がせることになりかねません。
相続が重なるごとに共有持分が細分化され、不動産の売却や管理に必要な合意形成が難しくなります。
例えば、10人で共有している不動産を売却するには、10人全員の意見を一致させる必要があります。
これにより、将来的に子どもや孫がトラブルに巻き込まれるリスクが高まるかもしれません。
共有者が行方不明になるリスク
共有者が増えるにつれて、所在が不明な共有者が出てくる可能性があります。
2023年4月に改正された法律により、相続開始から10年を経過した場合、所在不明の相続人との共有関係を解消できるようになりました。
しかし、その手続きは複雑であり、すぐに解決するのは難しい場合があります。
共有者が認知症になるリスク
共有者の一人が認知症になると、共有不動産の管理や解消に関する話し合いが困難になります。
その場合、成年後見人を立てる必要がありますが、手続きが複雑化し、解消までの時間やコストが増大します。
固定資産税がかかり続けるリスク
不動産に住んでいなくても、各共有者は固定資産税を支払い続ける義務があります。
地方税法第10条により、共有者全員が持分割合に応じて納税する義務を負わなくてはなりません。
毎年4～6月頃に代表者に納税通知書が送付され、代表者が納税した後、他の共有者に持分割合相当の金額を請求されます。
そのため、不動産を利用していない場合でも、固定資産税の支払いを求められる可能性があります。
これを避けるためには、自身の共有持分を売却し、共有状態の解消を検討するのが賢明です。
これにより、固定資産税の支払い義務もなくなります。
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まとめ
不動産の共有名義を解消する方法には、第三者に売却する方法や、共有者どうしで持分を売買する方法があります。
第三者に売却する場合、共有者全員の合意が必要で「換価分割」と呼ばれ、市場価格での取引が可能です。
共有者どうしでの売買では、一人が他の持分を買い取る「代償分割」が行われ、単独名義とすることで不動産の自由利用が可能になります。
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