不動産売却の際は、売却する不動産に関する書類や売主の本人確認書類など、多くの書類を提出しなくてはなりません。
なかには、取得に時間がかかる書類もあるため、不動産売却をスムーズに進められるよう、取得方法をしっかりと確認しておきましょう。
この記事では、不動産売却時の必要書類のうち、「登記簿謄本」の取得方法や見方を解説します。
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不動産売却で必要な「登記簿謄本」とは？
登記簿謄本とは、不動産の「登記簿」に書かれている内容を、原本どおりに写し取った書類のことです。
登記簿には、どのような不動産なのか、不動産の所有者は誰なのかといった情報が書かれています。
不動産売却で大切なのは、「売主は本当にこの不動産の所有者であるのか」「不動産の情報に間違いはないか」という点です。
売主が所有者ではない場合、不動産売却の手続きを踏んだとしても、買主は不動産を取得できない可能性があります。
また、建築時の詳細なデータや権利の移り変わりなど、現地を確認しただけではわからない情報も存在します。
そこで安全に、そして速やかに、不動産売却を進めるための証明書として提出を求められるのが、登記簿謄本です。
登記簿謄本には、法務局の印鑑が押されているため、公的な証明書として利用できます。
なお、謄本とは、原本の内容を同一の文字や符号ですべて写し取った書類のことです。
登記簿は、以前は紙に記していましたが、現在はコンピューター上にデータとして記録されているため、文字どおりの「謄本」は作成できません。
そのため、現在の正式名称は登記簿謄本ではなく「登記事項証明書」です。
しかし、古くからある不動産会社やベテラン担当者などは、今でも「登記簿謄本」の名称を使用することがあります。
登記簿謄本（登記事項証明書）の種類
登記簿謄本（登記事項証明書）には、4つの種類があります。
●全部事項証明書：全期間にわたるすべての内容が記されている
●現在事項証明書：過去の情報はなく、現在有効な内容のみが記されている
●一部事項証明書：登記簿の一部だけが記されている
●閉鎖事項証明書：すでに取り壊された建物などの情報が記されている
上記の4種類のうち、不動産売却時に必要なものは「全部事項証明書」です。
現在事項証明書も利用できそうに思われますが、情報不足だと感じる方もいるため、全部事項証明書の取得をおすすめします。
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登記簿謄本は不動産売却のどのタイミングで必要？
不動産売却の大まかな流れは、「査定→媒介契約→売却活動→売買契約→決済→引き渡し」です。
査定には査定の必要書類が、売買契約には売買契約の必要書類が存在します。
登記簿謄本（登記事項証明書）が必要となるのは、購入希望者が不動産の情報を確認するタイミングです。
所有者が一致しているか、不動産の情報が相違していないかなどを確認するために使用します。
ただし、登記事項証明書の取得には手続きが必要です。
誤情報の記入・入力などがあると、手続きに時間がかかってしまうため、不動産を売却すると決めたら、なるべく早く取得の手続き（請求）をおこないましょう。
登記簿謄本（登記事項証明書）の取得方法
登記事項証明書の請求方法には、次の3種類があります。
法務局の窓口で申請する
法務局まで足を運び、必要書類を提出する方法です。
登記簿のデータ化にともない、全国各地の法務局で登記事項証明書を請求できるようになりました。
たとえば、売却したい不動産が北海道に、自宅が大阪府にある場合でも、自宅近くの法務局で登記事項証明書を請求可能です。
取得費用として600円かかるほか、17時15分までに法務局に行かなくてはならないため、負担に感じる方もいるかもしれません。
郵送で請求する
必要書類を法務局のホームページなどからダウンロードし、必要事項を記入したうえで、本人確認書類のコピーとともに送付する方法です。
郵送で請求した登記事項証明書は、窓口もしくは郵送で受け取ることが可能です。
郵送での受け取りを希望する場合は、切手を貼り、返信先を記入した返信用封筒も同封しましょう。
郵送した書類が到着し、不備がないと判断されてから1週間ほど経つと、登記事項証明書が手元に届きます。
なお、窓口での申請と同様に、費用として600円必要です。
登記・供託オンライン提供システムを利用する
登記・供託オンライン提供システムは、法務局が提供するオンライン申請サービスです。
「申請用総合ソフト」を利用する方法と、「かんたん証明書請求」というシステムを利用する方法の2種類があります。
ただし、どちらの方法でも、申請した登記事項証明書をその場でダウンロードできるわけではありません。
登記事項証明書を取得するためには、法務局まで足を運ぶか、郵送してもらう必要があります。
法務局の窓口で受け取る場合の費用は480円、郵送の場合は500円です。
申請用総合ソフトを利用する際には、専用アプリケーションをPCにインストールするなど、環境を整えなくてはなりません。
設定が苦手な方や、手間がかかって煩わしいと感じる方には、かんたん証明書請求の利用をおすすめします。
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不動産の登記簿謄本の見方とは？
実際に取得した登記簿謄本（登記事項証明書）を確認すると、いくつかの項目にわかれていることに気が付くはずです。
項目ごとに書かれている内容が異なり、なかには難しい用語もあるため、事前に登記事項証明書の見方を押さえておきましょう。
表題部
登記事項証明書は、最大4部構成となっています。
4部構成のトップを飾るのが、表題部です。
表題部には、その不動産の基本的な情報が書かれています。
登記事項証明書は、土地と建物で別に存在し、とくに表題部は情報の種類が異なるため、それぞれの見方を押さえることが大切です。
土地の登記事項証明書には、その土地がどこにあるのか（所在・地番）、どのような使われ方をしているのか（地目）、どのくらいの広さがあるのか（地積）などが書かれています。
建物の場合は、所在のほか、不動産登記の際に付与された番号（家屋番号）、どのような使われ方をしているのか（種類）、どのような作りになっているのか（構造）、どのくらいの広さがあるのか（床面積）などです。
不動産によっては、表題部のみで終わっていることもあります。
権利部（甲区）
4部構成の2つ目は、権利部（甲区）です。
さまざまな権利のうち、所有権に関する内容が書かれています。
具体的には、登記の順番（順位番号）、なぜ登記されたのか（登記の理由）、いつ登記されたのか（受付年月日・受付番号）、誰がどのような理由で所有者となったのか（権利者その他の事項）などです。
権利部（甲区）を見れば、所有者の移り変わりがわかるようになっています。
権利部（乙区）
4部構成の3つ目・権利部（乙区）に書かれているのは、所有権以外の権利に関する情報です。
住宅ローンを利用した際に設定される抵当権も、権利部（乙区）に詳細が記されています。
書かれている情報の種類は、権利部（甲区）と同じですが、「権利者その他の事項」の欄に債権額や利息まで記載されることが特徴です。
共同担保目録
登記事項証明書の最後にあるのが、共同担保目録です。
ただし、2つ以上の不動産を1つの債権の担保にしているケースにしか付されることはありません。
たとえば、マイホームを建てる際に、土地と建物の両方を担保とするケースが該当します。
共同担保目録に書かれているのは、担保となっている不動産の住所の一覧（担保の目的である権利の表示）、権利の順位（順位番号）などです。
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まとめ
登記簿謄本とは、不動産についての公的な記録を写した書類のことです。
登記簿謄本は過去の名称であり、現在は「登記事項証明書」と呼ばれています。
不動産の情報を公的に証明できる書類であるため、不動産を売却すると決めたら早めに取得しておくと安心です。
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