住宅ローンの滞納状態が続くと、最終的には競売にかけられてしまいます。
しかし競売は相場より安値での取引になることも多く、売却後もローンの残債を完済できない可能性が高いためできれば避けたいものです。
その際に有効なのが任意売却ですが、そのためには抵当権などの問題を解決しなければなりません。
そこで今回は、任意売却における抵当権消滅請求とはどのようなものなのか、請求のポイントとともに解説します。
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任意売却における抵当権消滅請求とは？
住宅ローンの返済が滞ったとき、まずは通常の不動産売却により完済を目指すことなります。
しかし、住宅ローンを滞納している状態ではオーバーローン（ローンの残債が売却価格を上回っている状態）であることも珍しくありません。
オーバーローンの不動産は、任意売却により売却できます。
一般的な任意売却の方法
一般的な任意売却では、すべての抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡すのが原則です。
そうでないと、そもそも買主も見つからない可能性が高いでしょう。
住宅ローンの残債がある状態で抵当権を抹消するためには、抵当権者の許可が必要です。
そして、任意売却による配当を得られない後順位の抵当権者に対しては、担保解除料（ハンコ代）を支払って解決することになります。
しかし、交渉がまとまらず抵当権の抹消に応じてもらえないことも珍しくありません。
このようなケースでは、抵当権が残ったまま不動産売却し、買主が抵当権者に対して抵当権消滅請求する方法が取られます。
抵当権消滅請求を利用して任意売却する流れ
抵当権の抹消に応じてもらえなかった場合、抵当権がついたままの状態で不動産を買主へ売却します。
その後、抵当不動産の第三取得者である買主が、抵当権消滅請求をおこない抵当権を抹消します。
第三取得者が抵当権消滅請求する流れは次のとおりです。
金額の提示
第三取得者は、すべての抵当権者に任意の金額を内容証明郵便で提示します。
金額は時価と競売落札価格の間で提示されることが多いです。
抵当権抹消請求
上記で提示した金額の支払いとともに、抵当不動産についているすべての抵当権の抹消を請求します。
提示した金額は、優先度の高い抵当権者に対して支払われます。
以下のケースで、それぞれの支払い金額を見ていきましょう。
●提示金額：1,000万円
●第1抵当権者の債務額：800万円
●第2抵当権者の債務額：500万円
●第3抵当権者の債務額：500万円
このケースでは、第1抵当権者に800万円、第2抵当権者200万円が支払われ、第3抵当権者には支払いがありません。
みなし承諾
上記の請求を承諾できない場合、抵当権者は競売の申し立てが可能です。
2か月以内に競売をしなかった場合、上記の請求に納得したもの（みなし承諾）と判断されます。
また、競売の申し立てが裁判所で取り消し・却下されたときもみなし承諾となります。
抵当権の消滅
すべての抵当権者が抵当権抹消請求に承諾するか、みなし承諾となるれば請求が有効となり、抵当権は消滅します。
第三取得者である買主は、提示した金額を各抵当権者に支払うか法務局に供託して手続きは完了です。
この時点において法的な効力が確定するものの、それでも抵当権者が抵当権を抹消しないときには訴訟を起こすことになります。
抵当権消滅請求できないケース
地上権の第三取得者や被担保債権の保証人は抵当権消滅請求ができません。
上記に該当する場合は、次項で解説する代価弁済により抵当権を抹消できる場合があります。
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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済の違い
抵当権消滅請求は、第三取得者から抵当権者へ働きかけて抵当権を抹消する方法でした。
その反対で、抵当権者から第三取得者に対して抵当権の抹消を提案する「代価弁済」と呼ばれる方法もあります。
代価弁済を提案されたらどうする？
では、第三取得者が抵当権者から代価弁済を提案されたらどうすれば良いのでしょうか。
まず、第三取得者には代価弁済に応じる義務はありません。
抵当権を抹消させる必要がなれば、代価弁済には応じず現状維持することも可能です。
代価弁済できるのは売買したときのみ
代価弁済できるのは、抵当不動産を買い受けた者（売買）のみです。
あくまでも、抵当不動産を取得した方法が売買であるときに限られる点にご注意ください。
そのため、相続や贈与で取得したときには代価弁済はできません。
このほか、所有権（地上権）の取得者や保証人も代価弁済が可能です。
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任意売却で抵当権消滅請求をするときのポイント
任意売却したときでも、第三取得者が抵当権消滅請求をすれば抵当権を抹消できることがわかりました。
では、実際に請求するときに知っておきたいポイントを確認していきましょう。
債務者からは抵当権消滅請求はできない
借金をしている立場である債務者は、当然ながら抵当権消滅請求はできません。
そのため、任意売却後は第三取得者に抵当権消滅請求してもらうか、抵当権者から代価弁済の提案をしてもらうことになります。
そして、抵当権消滅請求をおこなえるのは、競売により差し押さえられる前までに限られます。
競売がおなわれるタイミング
では、住宅ローンを滞納してから競売がおこなわれるまでにはどのくらいの期間がかかるのでしょうか。
一般的に、任意売却は期限の利益を喪失するタイミング（住宅ローンの滞納から3か月～6か月）から始まります。
そのため、抵当権消滅請求も競売が本格的に始まる3か月～6か月までには進めていく必要があると考えられます。
住宅ローン滞納から競売までの流れを見ていきましょう。
書面や電話での督促および催告書の送達（1か月～）
通常、住宅ローンを滞納すると書面や電話などで督促がおこなわれるのが一般的です。
そして、3か月～半年ほど経過すると催告書が内容証明郵便で送達されます。
催告書には、滞納分と遅延損害金を支払わないと期限の利益を喪失する（住宅ローンの残債を一括返済しなければならない）旨と、支払いがなければ競売に進む旨が記載されています。
期限の利益を喪失（3か月～6か月）
催告書が届いても支払わなければ、期限の利益の喪失するので一括返済でしか受け付けてもらえません。
その後1か月ほどで代位弁済通知が届きます。
競売開始決定通知書が届く（8か月～）
代位弁済通知から2～3か月ほどで、競売開始決定通知が届きます。
そして、裁判所執行官による現況調査などを経て、競売の入札期間が決定されるのが一般的な流れです。
早ければ4～5か月後には強制的に売却されてしまうので、それまでに手続きを進めなければなりません。
住宅ローンを完済したときの取り扱い
住宅ローンを完済したときにも、抵当権の抹消手続きを忘れないようにしましょう。
抵当権が設定されていると、登記簿上ではまだ返済が終わっていないと扱われます。
不動産売却においても、本当に住宅ローンが完済されているのか購入希望者からはわからないため、売却も難しくなるでしょう。
また、完済時に金融機関から送られてくる抹消手続きに必要な書類を紛失するリスクにも注意が必要です。
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まとめ
任意売却にともなう、抵当権消滅請求の仕組みやポイントについて解説しました。
抵当権がついたまま任意売却しても、買主が抵当権消滅請求をおこなえば抵当権を抹消できます。
ただし、競売に進んでしまえば抵当権消滅請求もできません。
そこで、住宅ローンの返済が難しくなった時点で、金融機関や不動産会社と相談しながら対応を検討していきましょう。
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